Si esteu mirant pisos a Tailàndia i heu llegit que el deute de les llars cau, no us precipiteu a interpretar-ho com una senyal d'alarma ni com una gran notícia econòmica. La xifra és certa (el deute sobre el PIB ha baixat del 90,8% del 2021 a menys del 86% a principis de 2026), però la causa no és que les famílies tailandeses guanyin més diners. És que els bancs han deixat de prestar amb la mateixa facilitat. Per a un comprador català que arriba amb capital propi o finançament des d'Europa, aquest desajust és exactament el tipus de detall que marca la diferència entre pagar preu de llista o negociar un bon descompte.
La resposta ràpida per a qui té pressa
- El deute de les llars sobre el PIB ha baixat del 90,8% (2021) a menys del 86% a principis de 2026, segons el Bank of Thailand
- La caiguda ve de polítiques de crèdit més estrictes, no de millors ingressos familiars
- El volum de noves hipoteques a Tailàndia s'ha reduït, i això debilita la demanda local d'habitatge
- El tipus d'interès de referència del Bank of Thailand és del 2,25%, mentre les hipoteques per a tailandesos van del 5,5% al 7,5% anual
- Els compradors estrangers amb liquiditat guanyen posició negociadora en la compra d'apartaments, a mesura que la demanda local s'afebleix
- Les promotores de Bangkok i Phuket amplien descomptes i incentius per mantenir el ritme de vendes, i corteixen activament el comprador internacional per compensar la desacceleració
Per què una xifra que sembla positiva amaga un mercat més fluix
Quan el deute baixa perquè el crèdit s'ha restringit, i no perquè les llars s'hagin fet més riques, el que en realitat s'està veient és una contracció de la demanda interna. Les famílies tailandeses no tenen més poder adquisitiu: simplement no poden accedir a préstecs com abans. Al mercat immobiliari, això es tradueix en menys transaccions al segment de gamma mitjana, especialment per sota dels 3 milions de THB, que és precisament el tram on es mou la major part del comprador local.
Segons el Bank of Thailand, aquesta ràtio de deute porta tres trimestres consecutius a la baixa (dada recollida al seu informe de política monetària). En paral·lel, les taxes de rebuig de sol·licituds hipotecàries s'estimen un 15-20% més altes que el 2024, mentre els límits de finançament (Loan-to-Value) per a segones i terceres residències continuen limitats al 70-80% del valor de taxació.
El resultat és un mercat de l'habitatge tailandès que, segons The Business Times, encadena ja el quart any consecutiu de descens, amb la pressió del deute i l'endurudiment del crèdit refredant la demanda domèstica.
Què significa això per als preus dels apartaments que compra un estranger
No hi ha un enfonsament de preus generalitzat. Les promotores prefereixen mantenir el preu de catàleg i oferir descomptes amagats: paquets de mobiliari gratuït, transferència garantida de rendibilitat de lloguer, o plans de pagament ampliats. El descompte real respecte al preu de llista pot arribar al 5-12%, depenent del projecte i de la fase de construcció en què es trobi.
El mateix passa amb l'estoc: a Bangkok hi ha més de 65.000 unitats de pisos sense vendre, segons dades de l'Agency for Real Estate Affairs (AREA). El preu mitjà d'obra nova a Bangkok es mou entre 120.000 i 180.000 THB per metre quadrat segons el districte, mentre que el producte premium orientat a comprador internacional supera cada cop més els 100.000 THB per metre quadrat en zones cèntriques.
Un detall rellevant per a qui vulgui comprar sota nom propi: la quota del 49% de propietat estrangera per edifici es va omplint més ràpid als projectes populars, ja que la demanda es reequilibra cap al comprador de fora. I les promotores han allargat els plans de pagament, amb alguns projectes que ofereixen finançament sense interessos fins a 36 mesos per estimular vendes.
Es pot obtenir una hipoteca tailandesa sent estranger?
Teòricament sí, a la pràctica gairebé mai. Només un grapat d'entitats (UOB, ICBC Thailand) estudien sol·licituds de no-residents, i les condicions són exigents: entrades del 30-50%, interessos del 6-8% anual, i acreditació d'ingressos obligatòria a Tailàndia o al país d'origen. Per això, la majoria de compradors catalans que operen amb Immobles a Tailàndia solen arribar amb finançament ja resolt des d'Europa o amb capital propi, cosa que en el context actual els dona un avantatge negociador clar.
Cal esperar que el Bank of Thailand abaixi més els tipus?
El regulador manté una postura prudent. Va reduir el tipus de referència al 2,25% a finals de 2025, però qualsevol nova rebaixa dependrà de la inflació i del tipus de canvi del baht. Fins i tot si els tipus baixen més, els bancs no estan obligats a relaxar els criteris de concessió, de manera que l'efecte directe sobre l'accés a hipoteques podria continuar sent limitat.
Bangkok vs. Phuket: dos mercats que reaccionen de manera diferent
A Bangkok, els districtes més exposats a la desacceleració són les zones perifèriques al llarg de les noves línies de BTS i MRT, on les promotores van llançar projectes massivament dirigits a la classe mitjana tailandesa: Bang Na, Bang Sue i Rangsit en són els exemples més clars. En canvi, zones cèntriques com Sukhumvit, Silom i Sathon es mantenen més resilients gràcies a una demanda estrangera sostinguda.
Phuket juga en una lliga diferent, molt més orientada al comprador de fora. Les transaccions de no-residents a l'illa arriben al 40-60% de les vendes en el segment premium. Això vol dir que l'endurudiment del crèdit als tailandesos afecta Phuket de manera molt més indirecta. Allà, el que realment mou els preus és el tipus de canvi del baht davant l'euro i el dòlar, juntament amb els fluxos turístics. De fet, Phuket s'ha convertit en el mercat immobiliari tailandès més exposat internacionalment, amb compradors estrangers amortint la desacceleració general del país gràcies a la demanda de segones residències, inversió de lloguer i trasllat de residència.
En quins aspectes cal anar amb compte ara mateix
Amb el crèdit més restrictiu, val la pena revisar amb cura la salut financera de la promotora. Quan les vendes s'alenteixen, les empreses més febles poden endarrerir la construcció o rebaixar la qualitat dels acabats. Demaneu comptes auditats i comproveu quin percentatge d'unitats ja s'han venut: si menys del 50% de les unitats estan venudes a l'inici de la construcció, tracteu-ho com un senyal de risc elevat.
Val la pena comprar per llogar ara mateix?
La rendibilitat neta de lloguer als apartaments de Bangkok es mou entre el 4% i el 6% anual, mentre que el segment d'apartaments gestionats a Phuket ofereix entre el 5% i el 8%. Amb promotores més disposades a negociar i menys competència de comprador tailandès, aquest és un bon moment per organitzar un viatge de visita i inspeccionar propietats en persona abans de decidir.
Com es preveu que evolucioni el mercat el segon semestre de 2026
Les estimacions apunten a una caiguda del 10-15% en el llançament de nous projectes a Bangkok abans de finals d'any. Això limitarà l'oferta futura i donarà suport als preus a mitjà termini. Per a inversors amb un horitzó de 3-5 anys, les condicions actuals representen un punt d'entrada de risc moderat.
Font: The Business Times
Si esteu valorant invertir a Tailàndia, a Immobles a Tailàndia us podem ajudar a llegir aquestes senyals de mercat i trobar la propietat que encaixi amb el vostre objectiu, ja sigui residència, inversió de lloguer o segona llar.