El 2024, la policia de Phuket va tancar 12 minihotels il·legals on propietaris estrangers llogaven les seves vil·les per nits sense cap llicència. Les multes van arribar als 20.000 THB per dia d'infracció, i alguns propietaris van ser deportats. Tots havien comès el mateix error: operar sense conèixer la llei tailandesa de lloguers.
Tailàndia diferencia clarament entre dos models de lloguer. El lloguer a llarg termini (30 dies o més) queda regulat pel dret civil i no requereix cap llicència especial. El lloguer a curt termini (menys de 30 dies) es classifica com a activitat hotelera sota la Llei d'Hotels B.E. 2547, i operar sense llicència pot suposar multes i responsabilitat penal. Una tercera opció és cedir la gestió de la propietat a una empresa especialitzada i cobrar rendes sense complicacions.
Resum ràpid
- Lloguer a llarg termini (30 dies o més): no cal llicència ni empresa tailandesa; n'hi ha prou amb un contracte escrit entre particulars
- Lloguer a curt termini (menys de 30 dies): cal constituir una empresa tailandesa i obtenir llicència sota la Llei d'Hotels
- Propietats de fins a 8 habitacions: poden acollir-se a un registre simplificat com a 'allotjament no hoteler'
- Propietats amb 8 o més habitacions, o capacitat per a 30 o més hostes: necessiten llicència hotelera completa
- Les empreses gestores retenen un 20-30% dels ingressos però s'encarreguen de tots els aspectes operatius i legals
- Formulari TM30: el propietari ha de notificar a la Policia d'Immigració l'allotjament de qualsevol estranger en un termini de 24 hores des de l'arribada
Les quatre opcions possibles
Opció 1: Lloguer a llarg termini sense llicència
És la via més senzilla per obtenir rendiments d'una propietat a Tailàndia. Es formalitza un contracte escrit amb l'inquilí per un període d'entre 6 i 12 mesos, on s'especifiquen la renda mensual, la fiança (normalment 1-2 mesos) i les obligacions de cadascuna de les parts.
Aquests contractes es regeixen pel Codi Civil i Comercial tailandès. No cal llicència ni constituir cap empresa; el propietari actua com a particular.
Un detall important: si el contracte és de 3 anys o més, cal inscriure'l al Departament de Terres. Sense aquest registre, el contracte té una protecció legal limitada i pot ser impugnat.
A Phuket, els rendiments habituals del lloguer a llarg termini se situen entre el 5% i el 7% anual sobre el valor de la propietat. A Pattaya els marges poden ser superiors gràcies al menor preu dels immobles.
Opció 2: Lloguer a curt termini amb llicència
El lloguer per dies o setmanes pot generar entre 1,5 i 2 vegades més ingressos que el lloguer convencional, però les exigències legals són molt més estrictes.
La Llei d'Hotels B.E. 2547 (2004), actualitzada el 2023 i de nou el 2026, considera activitat hotelera qualsevol allotjament de menys de 30 dies. Per operar de manera legal cal:
- Constituir una empresa tailandesa
- Obtenir la llicència corresponent (hotelera completa o registre simplificat per a menys de 8 habitacions)
- Complir les normatives de seguretat contra incendis i sanejament
- Presentar el formulari TM30 per a cada hoste estranger en les 24 hores posteriors a l'entrada
Un error freqüent entre els propietaris de condominiums: molts edificis residencials prohibeixen explícitament el lloguer a curt termini en el seu reglament intern. La junta de copropietaris té potestat per sancionar els infractors. Abans de comprar un pis amb aquesta finalitat, cal revisar sempre les normes de la comunitat.
Opció 3: Gestió professional per part d'una empresa
Si no resideixes a Tailàndia tot l'any, encomanar la propietat a una empresa gestora amb llicència és l'alternativa més pràctica. La distribució habitual dels ingressos és 70-80% per al propietari i 20-30% per a l'empresa.
L'empresa s'ocupa de trobar hostes, la neteja, el manteniment, el compliment legal i la presentació del TM30. El propietari no ha de constituir cap empresa pròpia perquè la gestora ja disposa de les llicències necessàries.
Tot i això, les obligacions fiscals continuen essent del propietari: cal declarar els ingressos a l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques i pagar l'Impost sobre Terres i Edificis.
Opció 4: Subarrendament com a model de negoci
Alguns empresaris lloguen propietats amb contractes a llarg termini i les subarrendin a curt termini. Aquest model exigeix:
- Constituir una empresa tailandesa
- Tenir autorització expressa de subarrendament en el contracte principal
- Obtenir la llicència d'allotjament no hoteler o hotelera completa per a l'activitat a curt termini
Sense permís escrit del propietari original, aquesta estructura és il·legal.
Taula comparativa
| Paràmetre | Lloguer llarg termini | Curt termini (menys de 8 hab.) | Curt termini (8+ hab.) | Empresa gestora |
|---|---|---|---|---|
| Estada mínima | 30 dies | 1 dia | 1 dia | Segons acord |
| Empresa tailandesa | No | Sí | Sí | No |
| Tipus de llicència | No en cal cap | Allotjament no hoteler | Llicència hotelera completa | La té l'empresa |
| Rendiment a Phuket | 5-7% anual | 8-12% anual | 10-15% anual | 5-10% anual |
| Implicació del propietari | Moderada | Alta | Alta | Mínima |
| Impostos | IRPF + Impost Terres | IRPF + Impost Terres + IVA | IRPF + Impost Terres + IVA | IRPF + Impost Terres |
| Risc de multes | Baix | Mitjà | Alt sense llicència | Baix |
Errors habituals i riscos principals
1. Llogar a curt termini sense llicència. És la infracció més freqüent entre els propietaris estrangers. Una simple denúncia de veïns pot desencadenar una inspecció policial. Les multes arriben als 20.000 THB per dia i hi pot haver càrrecs penals.
2. No llegir el reglament del condominium. Fins i tot disposant d'una llicència vàlida, el reglament intern de l'edifici pot prohibir el lloguer diari. Comprova sempre les normes de la comunitat abans de comprar un pis per a inversió a curt termini.
3. Oblidar el formulari TM30. El propietari ha de notificar la presència de qualsevol hoste estranger a la Policia d'Immigració en un termini de 24 hores. La multa per incompliment pot arribar a 10.000 THB per incident. La majoria d'empreses gestores presenten aquest tràmit de manera automàtica.
4. Contractes de 3 o més anys sense registrar. Un contracte de llarg termini no inscrit al Departament de Terres pot ser impugnat per l'inquilí. El cost del registre és l'1% del valor total del lloguer durant tota la vigència del contracte.
5. Estructura empresarial inadequada. Quan es constitueix una empresa tailandesa per a lloguers a curt termini, cal complir la Llei de Negocis Estrangers. L'ús de socis tailandesos de palla, sense participació real, es considera una infracció de la llei tailandesa.
6. No declarar els ingressos del lloguer. Aquests ingressos tributen a l'IRPF tailandès amb tipus progressius que van del 5% al 35% en funció de l'import. No declarar-los comporta sancions i interessos de demora.
Navegar per la normativa de lloguers a Tailàndia és perfectament assequible si s'enfoca de manera ordenada: identifica el model de lloguer que t'interessa, valora els requisits de llicència per a la teva propietat concreta i calcula les obligacions fiscals per endavant. Si vols orientació personalitzada, a Immobles a Tailàndia t'ajudem a trobar la propietat adequada i a entendre tots els passos legals abans de prendre cap decisió.