La resposta directa per al comprador català
Si estàs pensant a comprar un apartament o una vila a Phuket, la primera cosa que has de saber és aquesta: els bancs tailandesos no concedeixen hipoteques estàndard a estrangers. L'alternativa habitual és el finançament directe del promotor, amb plans de pagament d'entre 12 i 60 mesos, en la majoria de casos al 0% d'interès durant la fase de construcció. Els plans més comuns segueixen l'estructura 30/70 o 40/60: un 30-40% en diverses quotes durant l'obra, i la resta en el moment de l'entrega de les claus.
Aquesta fórmula no és una excepció al mercat de Phuket: és la norma per als compradors internacionals.
Per què Phuket s'ha convertit en un mercat tan competitiu
Les xifres ajuden a entendre l'escala del fenomen. Segons Colliers Thailand, entre el 2021 i el 2025 es van llançar a Phuket 45.066 unitats residencials, amb un volum d'inversió combinat de 469,72 mil milions de bahts (uns 13.000 milions de dòlars). Només el 2025, el ritme es va accelerar: més de 72 nous projectes, amb 10.312 unitats valorades en 81,64 mil milions de bahts.
En aquest context, els promotors competeixen intensament per atraure compradors internacionals, i els plans de pagament s'han convertit en la seva principal eina de venda. Sansiri, un dels grans operadors del sector, ha anunciat 20 nous projectes a Phuket per al període 2026-2028, amb un valor combinat de 24 mil milions de bahts. AssetWise, el promotor darrere de la marca 'The Title', tenia una cartera pendent a Phuket de 21.669 milions de bahts, que representava el 57% de tot el seu portafoli a març de 2026.
Per a un comprador de Catalunya o de les Illes Balears, acostumat a tractar amb bancs i notaris locals, aquest sistema pot semblar inusual. Però funciona, sempre que es coneguin bé les seves regles.
Quins plans de pagament existeixen a la pràctica
El pla 30/70 vinculat a l'obra (el més habitual)
El comprador paga el 30% del preu en el moment de la signatura del contracte o en diverses quotes durant els primers 3-6 mesos. El 70% restant es liquida quan es rep la clau. Durant tot el procés de construcció, que sol durar entre 18 i 30 mesos, no s'aplica cap interès. És, en efecte, un préstec sense cost financer.
Exemple pràctic: un apartament de 8 milions de bahts en un projecte de 'The Title' d'AssetWise. El comprador fa una reserva de 200.000 bahts, després paga 180.000 bahts al mes durant 12 mesos (total: 2,36 milions de bahts), i finalment liquida 5,64 milions de bahts en el moment del traspàs.
El pla 20/80 amb pagaments posteriors a l'entrega
Alguns promotors, sobretot en el segment de viles d'alta gamma, permeten que el comprador continuï pagant un cop l'immoble ja és habitable. En aquest cas, el 20% s'abona abans de la finalització de l'obra, i el 80% restant es divideix en quotes durant els 24-36 mesos posteriors a la recollida de les claus. Aquí sí apareix un cost financer: entre el 3% i el 8% anual.
Aquest esquema és habitual en viles amb preus d'entre 15 i 40 milions de bahts, on un únic pagament final de gran volum no és pràctic ni tan sols per a compradors de patrimoni elevat.
Hipoteca bancària tailandesa: possible en teoria, molt difícil a la pràctica
Uns pocs bancs treballen amb estrangers:
- UOB Thailand: fins al 70% LTV per a ciutadans de determinats països, a partir del 6,5% d'interès
- Bangkok Bank: programa per a titulars de permís de treball tailandès
- ICBC (Thai): orientat principalment a compradors xinesos
Els requisits inclouen ingressos verificats de 80.000 a 100.000 bahts mensuals, contracte laboral o visat de negocis, i historial de crèdit consolidat. L'aprovació pot trigar entre 45 i 90 dies. Per a la majoria de compradors europeus sense relació laboral a Tailàndia, aquesta via és pràcticament inaccessible.
Finançament des del país d'origen
Una alternativa que alguns compradors catalans utilitzen és sol·licitar un préstec hipotecari sobre un immoble ja propietat seu a Espanya o a Europa, i transferir els fons a Tailàndia. Això pot oferir un tipus d'interès més baix que qualsevol opció local, i permet negociar amb el promotor tailandès en posició de comprador al comptat, amb els avantatges que això comporta.
Taula comparativa dels quatre escenaris
| Paràmetre | Pla 30/70 durant l'obra | Pla 20/80 postentrega | Hipoteca banc tailandès | Finançament exterior |
|---|---|---|---|---|
| Entrada inicial | 30% | 20% | 30-50% | 0% (garantit per un altre actiu) |
| Interès | 0% | 3-8% anual | 6,5-8% anual | Depèn del país |
| Termini | 18-30 mesos | 36-60 mesos | Fins a 20 anys | Fins a 15-25 anys |
| Accessibilitat per a estrangers | Alta | Mitjana | Baixa | Depèn de la situació |
| Velocitat d'aprovació | 1-3 dies | 1-7 dies | 45-90 dies | 14-60 dies |
| Risc per al comprador | Mitjà (depèn del promotor) | Per sobre de la mitjana | Baix (el banc valida el projecte) | Risc de canvi de divisa |
| Sobrecost total sobre 10M bahts | 0 bahts | 450.000 - 1.200.000 bahts | 1.300.000 - 2.400.000 bahts (5 anys) | Variable |
Els errors més habituals (i com evitar-los)
1. No revisar el contracte de compravenda amb un advocat local. El pla de pagament queda definit al SPA ('Sale and Purchase Agreement'). Les clàusules crítiques inclouen les penalitzacions per retard en els pagaments (normalment l'1-1,5% mensual), les condicions de resolució del contracte (el promotor pot retenir entre el 25% i el 30% de tots els imports rebuts), i les conseqüències dels retards en la construcció. Sempre cal revisar la versió en anglès amb un advocat especialitzat en propietat immobiliària tailandesa.
2. No tramitar correctament el certificat FET. Quan un estranger compra un apartament en règim de propietat plena ('freehold'), cada transferència de fons ha de passar per un banc tailandès amb un formulari de transacció de divises estrangeres ('FET form'). Sense aquest document, el Departament de Terra no registrarà la titularitat. Els pagaments en efectiu o a través d'una casa de canvi no compten.
3. Subestimar el pagament final. El 70% del preu d'un immoble és una quantitat molt significativa. Si la situació financera del comprador canvia durant el període de construcció, pot perdre tots els imports ja abonats.
4. Confondre el pla de pagaments del promotor amb una garantia bancària. Si el promotor entra en concurs de creditors, el comprador passa a ser un creditor ordinari. Per això la solidesa del promotor és fonamental. AssetWise, amb una cartera pendent de 21.700 milions de bahts, i Sansiri, que preveu una facturació de 39 mil milions de bahts el 2026, representen el perfil de promotors cotitzats a borsa (SET) amb comptes auditats que minimitzen aquest risc.
5. Oblidar els costos addicionals de la transacció. Més enllà del preu de l'immoble: taxes de transmissió al Departament de Terra (aproximadament el 2% en obra nova), fons de reserva de la comunitat (500-800 bahts per m²), i quota de manteniment mensual de les zones comunes (40-120 bahts per m²). Cap d'aquests conceptes queda cobert pel pla de pagament del promotor.
6. No verificar la quota de propietat estrangera. La llei tailandesa limita la propietat estrangera en règim 'freehold' al 49% de la superfície venible de cada edifici. La majoria de promotors solvents gestionen aquesta quota de manera proactiva, però el comprador ha de confirmar-ne la disponibilitat abans de signar.
Preguntes freqüents
Tot promotor de Phuket pot oferir un pla de pagament a un estranger? No. Els plans de pagament els ofereixen principalment els promotors grans i mitjans amb orientació internacional. Els promotors petits acostumen a exigir el pagament íntegre en el moment de la signatura, o com a màxim una estructura 50/50.
Quin és el pagament mínim inicial? En general, entre el 20% i el 30% del preu de compra. La reserva inicial abonada en el moment de la inscripció (100.000-300.000 bahts) computa dins d'aquest import.
Accepten els promotors pagaments en euros? Els contractes sempre s'emeten en bahts tailandesos. Alguns promotors accepten transferències en USD o EUR a comptes bancaris a l'estranger, però el risc del tipus de canvi recau íntegrament sobre el comprador.
Es pot negociar un preu millor pagant al comptat? Sí. Els promotors solen oferir un descompte del 3-7% per pagament íntegre. Un pla de pagament postentrega, en canvi, pot incloure implícitament un preu lleugerament superior.
Si vols analitzar les opcions disponibles per al teu perfil concret, a Immobles a Tailàndia t'ajudem a comparar projectes de promotors verificats i a entendre les condicions reals de cada pla de pagament abans de prendre cap decisió.
Font: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers