Quan formalitzes la venda d'un apartament a Phuket o d'una vil·la a Pattaya, el Departament de Terres tailandès reté una quantitat directament dels diners de la transacció en el moment de registrar el canvi de titularitat. El venedor rep, per tant, menys del que indica el contracte. Quant menys? Depèn de tres factors: els anys que has tingut l'immoble, el valor oficial que li assigna el Departament de Terres, i si el venedor és una persona física o una societat.
Per a particulars, la retenció s'aplica seguint una escala progressiva d'entre el 5% i el 35%, ajustada en funció dels anys de propietat. Les empreses, en canvi, paguen un 1% fix sobre el valor oficial o el preu de venda declarat, el que sigui més alt. Cal tenir present que aquesta retenció no és un impost definitiu: es pot descomptar de la declaració anual de la renda. A més de la retenció, el venedor ha d'assumir la taxa de transferència, i bé l'Impost Especial sobre Negocis (SBT) o bé el Segell Fiscal, segons els anys de tinença. En conjunt, la càrrega fiscal en el moment de la venda pot superar el 6,3% del valor oficial de l'immoble.
Resum ràpid
- Retenció per a particulars - escala progressiva del 5% al 35%, aplicada sobre una base reduïda proporcionalment als anys de propietat
- Retenció per a empreses - 1% fix sobre el valor oficial del Departament de Terres
- Taxa de transferència - 2% del valor oficial, normalment repartida a parts iguals entre comprador i venedor
- Impost Especial sobre Negocis (SBT) - 3,3% si la venda es produeix abans dels 5 anys de propietat
- Segell Fiscal - 0,5% quan no s'aplica l'SBT (tinença superior a 5 anys)
- Tots els impostos es paguen a l'Oficina de Terres el dia del traspàs - no hi ha possibilitat d'ajornament
Exemples pràctics
Cas 1: Particular que ven un apartament als 3 anys
Un comprador estranger adquireix un apartament a Bangkok per 5.000.000 THB i el ven tres anys després per 6.000.000 THB. El valor oficial del Departament de Terres és de 5.200.000 THB.
El càlcul de la retenció funciona així: es divideix el valor oficial entre els anys de propietat (mínim un any), cosa que dona 5.200.000 / 3 = 1.733.333 THB com a renda anual equivalent. A aquesta xifra s'aplica l'escala progressiva de l'article 50 del Codi Tributari tailandès (el primer tram, fins a 300.000 THB, tributa al 5%, i els trams superiors ho fan a tipus creixents). El resultat anual es multiplica de nou per 3.
En termes pràctics, la retenció en aquest supòsit se situa entre 150.000 i 180.000 THB. Afegint-hi l'SBT al 3,3% del valor oficial (171.600 THB) i la meitat de la taxa de transferència a càrrec del venedor (52.000 THB), la despesa fiscal total arriba a aproximadament 370.000 - 400.000 THB, xifra que representa entre el 6,5% i el 7% del valor oficial.
Cas 2: Empresa tailandesa com a venedora
Una societat registrada a Tailàndia ven una vil·la a Phuket amb un valor oficial de 15.000.000 THB. La retenció és un senzill 1%, és a dir, 150.000 THB. Si l'empresa ha tingut l'immoble menys de 5 anys, l'SBT al 3,3% hi afegeix 495.000 THB més. La taxa de transferència al 2% suma 300.000 THB addicionals. En total, la càrrega fiscal arriba a uns 945.000 THB, equivalent al 6,3% del valor oficial.
Un aspecte clau: per a les empreses, l'1% retingut és un pagament a compte de l'impost de societats del 20% sobre els beneficis. Quan es presentin els comptes anuals, el guany es tributarà al tipus complet, però s'hi descomptarà el percentatge ja retingut.
Cas 3: Particular que ven després de 6 anys
Mantenir la propietat més de 5 anys permet substituir l'SBT pel Segell Fiscal al 0,5%, amb un estalvi considerable. En un immoble amb valor oficial de 10.000.000 THB, la diferència entre l'SBT (330.000 THB) i el Segell Fiscal (50.000 THB) és de 280.000 THB. A més, la base de la retenció també és menor: dividir per 6 anys dona una xifra anual més baixa, que cau en trams de tributació inferiors.
La conclusió pràctica és clara: vendre després dels 5 anys de propietat estalvia entre 3 i 4 punts percentuals sobre el valor oficial respecte a una sortida anticipada.
Taula comparativa
| Concepte | Particular (menys de 5 anys) | Particular (més de 5 anys) | Empresa (menys de 5 anys) | Empresa (més de 5 anys) |
|---|---|---|---|---|
| Retenció fiscal | 5-35% progressiu | 5-35% progressiu | 1% fix | 1% fix |
| SBT | 3,3% | No s'aplica | 3,3% | No s'aplica |
| Segell Fiscal | No s'aplica | 0,5% | No s'aplica | 0,5% |
| Taxa de transferència | 2% (sol repartir-se) | 2% (sol repartir-se) | 2% (sol repartir-se) | 2% (sol repartir-se) |
| Càrrega total aproximada | 6-9% | 3-5% | ~6,3% | ~3,5% |
| Deduïble a la declaració | Si | Si | Si (impost societats) | Si (impost societats) |
Errors freqüents i riscos a evitar
1. Declarar un preu de venda inferior al real. El Departament de Terres fa servir el seu propi valor oficial, no el preu del contracte. Si el preu declarat és inferior al valor oficial, els impostos es calculen igualment sobre el valor oficial. Si el preu de contracte el supera, s'utilitza el preu de contracte. Declarar un import més baix no genera cap estalvi fiscal i pot comportar una inspecció de l'Agència Tributària tailandesa.
2. Comptar malament els anys de propietat. El Departament de Terres considera cada any natural iniciat com un any complet. Un immoble comprat el desembre de 2023 i venut el gener de 2026 compta com a 3 anys, no com a 2 anys i un mes. Aquesta convenció juga a favor del venedor i val la pena tenir-la en compte a l'hora de planificar la sortida.
3. Oblidar els convenis per evitar la doble imposició. Espanya i altres països de llengua catalana -com Andorra- poden tenir tractats de doble imposició amb Tailàndia. La retenció pagada al Departament de Terres es pot acreditar contra l'IRPF del país de residència, sempre que es conservi el rebut original de l'Oficina de Terres amb traducció oficial. Consulta un assessor fiscal especialitzat abans de tancar l'operació.
4. Confondre la retenció amb una plusvàlua. Tailàndia no aplica cap impost sobre les plusvàlues immobiliàries per a particulars. La retenció es calcula sobre el valor oficial de l'immoble, no sobre el benefici obtingut. Això és fonamentalment diferent del sistema fiscal espanyol i sovint sorprèn els compradors europeus.
5. No preveure l'SBT en operacions de compravenda ràpida. Els inversors que compren sobre plànol i venen en 1 o 2 anys sovint no inclouen el 3,3% d'SBT en els seus càlculs de rendibilitat. En un immoble de 5.000.000 THB, això representa 165.000 THB no comptabilitzats.
6. Vendre sense Número d'Identificació Fiscal tailandès. Els venedors estrangers han d'obtenir un NIF tailandès a l'oficina local de l'Agència Tributària abans de tancar la transacció. El tràmit sol durar 1 o 2 dies hàbils. Sense aquest número, l'Oficina de Terres pot bloquejar o ajornar el traspàs.
Planificar la fiscalitat d'una venda amb antelació suficient -idealment sis mesos abans de la data prevista- pot suposar un estalvi de centenars de milers de bahts. Els factors clau són: mantenir la propietat més de 5 anys, conèixer la metodologia de valoració oficial del Departament de Terres, i aprofitar qualsevol conveni de doble imposició aplicable. Des d'Immobles a Tailàndia t'acompanyem en tot el procés, posant-te en contacte amb professionals fiscals especialitzats en operacions immobiliàries per a residents estrangers.