Si estàs pensant en comprar una propietat a Tailàndia, o ja en tens una registrada a nom d'un soci local, hi ha una pregunta que probablement t'estàs fent ara mateix: puc perdre la meva vil·la per culpa d'una auditoria de testaferros? La resposta curta és: si la teva propietat depèn d'un ciutadà tailandès que en figura com a propietari legal mentre tu vas posar els diners, sí, corres un risc real de venda forçosa, multes i fins i tot presó. El primer ministre Anutin Charnvirakul ha ordenat revisar aquestes estructures a les 77 províncies del país, i el 2026 les autoritats tenen eines digitals que fa deu anys no existien.
Per què ara i per què a tot el país
L'espurna que ho ha encès tot ha estat l'onada de capital xinès entrant al Corredor Econòmic Oriental (EEC), la zona econòmica especial creada el 2018 que engloba Chonburi, Rayong i Chachoengsao. Segons dades de l'EECO, la inversió declarada a la zona va superar els 1,9 bilions de THB a finals de 2025 (un bilió espanyol, és a dir, 1.9 milions de milions). Però aquí ve el gir important per a qualsevol que tingui propietats a Phuket: l'ordre del primer ministre no es limita a l'EEC. El Departament de Terres ha rebut el mandat de fer auditories a tot Tailàndia, i això inclou explícitament Phuket, Koh Samui i Chiang Mai, els destins on històricament més estrangers han comprat terreny mitjançant un testaferro tailandès.
Per a un comprador català habituat a la seguretat jurídica del registre de la propietat espanyol, val la pena entendre com funciona aquest esquema il·legal: un estranger finança la compra d'un terreny, mentre que un ciutadà tailandès (sovint una exparella, un xofer o un simple conegut) queda registrat com a propietari legal. Sobre el paper, el terreny pertany íntegrament al tailandès; a la pràctica, tothom sap qui hi ha posat els diners.
Què diu exactament la llei tailandesa
La base legal és clara i porta dècades vigent: l'article 96 del Land Code Act prohibeix la propietat estrangera de terreny a Tailàndia. Incomplir-lo comporta multes de fins a 20.000 THB i la venda forçosa del terreny. Però el veritable maldecap ve de l'article 36 del Foreign Business Act, que castiga fer servir un testaferro amb fins a 3 anys de presó i multes de fins a 1 milió de THB. No és un simple tràmit administratiu: és dret penal.
El que fa diferent el 2026 respecte a campanyes anteriors (n'hi va haver el 2006, el 2014 i el 2019) és la capacitat tècnica. Ara les autoritats creuen dades del registre digital de la propietat, moviments bancaris i informació fiscal a través de l'Oficina Antiblanqueig (AMLO). Detectar un esquema de testaferro ha deixat de ser una feina d'investigació manual per convertir-se en un exercici d'anàlisi de dades. De fet, entre 2024 i 2025 ja hi va haver precedents de venda forçosa a Phuket, on el Departament de Terres va poder demostrar l'esquema simplement seguint el rastre de les transferències bancàries.
Quant risc hi ha realment al mercat
Les estimacions de mercat apunten que entre un 10 i un 15% de les vil·les a Phuket i Pattaya estan estructurades mitjançant algun tipus d'arranjament de testaferro. Si la teva propietat entra en aquest grup, el Departament de Terres analitza qui va pagar la compra, qui assumeix el manteniment i qui hi viu realment. Si el patró apunta a un testaferro, les conseqüències són serioses: venda forçosa en un termini de 180 dies, sancions econòmiques i possible causa penal.
Un matís important per no crear alarmisme innecessari: les societats tailandeses amb més d'un 49% de capital estranger es classifiquen com a entitats estrangeres i no poden posseir terreny, però una empresa tailandesa amb activitat comercial genuïna i accionistes tailandesos reals sí que és una via legal, sempre que l'execució jurídica sigui impecable i no sigui una simple pantalla.
Els pisos (condominis) queden fora d'aquest terrabastall
Aquesta és la bona notícia per a qui inverteix a través d'Immobles a Tailàndia i busca opcions sense el risc del terreny: la Condominium Act B.E. 2522 permet als estrangers ser propietaris en règim de ple domini (freehold) fins al 49% de la superfície total d'un projecte de condominis. Aquesta quota no es toca amb la nova campanya. Si compres un pis dins d'aquest límit, la teva titularitat és tan segura com sempre ho ha estat.
Qui vulgui terreny o una vil·la amb parcel·la pròpia té una alternativa ben establerta: l'arrendament a llarg termini (leasehold) registrat al Departament de Terres, amb una durada de fins a 30 anys i opcions de renovació. No et fa propietari del sòl, però et dona un dret d'ús registrat i protegit legalment sobre l'edificació.
Comparativa ràpida de les vies legals
| Via | Què obtens | Límit clau |
|---|---|---|
| Condomini (freehold) | Ple domini de l'habitatge | Fins al 49% de la superfície del projecte |
| Leasehold registrat | Dret d'ús de terreny/edificació | Fins a 30 anys, renovable |
| Empresa tailandesa legítima | Propietat via societat | Màxim 49% de capital estranger |
| Inversió BOI | Propietat de terreny directa | A partir de 40 milions de THB |
Preguntes freqüents
Què és exactament un testaferro de terreny a Tailàndia?
És quan un estranger paga la compra d'un terreny però qui figura com a propietari legal al registre és un ciutadà tailandès. Aquesta pràctica infringeix alhora el Land Code Act i el Foreign Business Act, i per tant té conseqüències civils i penals.
Quina multa o pena arrisco si tinc aquesta estructura?
Sota el Foreign Business Act, la pena pot arribar a 3 anys de presó i multes de fins a 1 milió de THB. A més, el Departament de Terres pot ordenar la venda forçosa de la propietat en un termini de 180 dies.
Si tinc un pis (condomini), m'afecta aquesta campanya?
No. Els estrangers mantenen el dret a ser propietaris de pisos sempre que no se superi la quota del 49% de la superfície total del projecte reservada a estrangers, tal com estableix la Condominium Act B.E. 2522.
La meva vil·la està a nom d'un soci tailandès: què faig ara?
Consulta immediatament un advocat especialitzat en dret immobiliari tailandès. Les opcions habituals són convertir l'estructura en un leasehold registrat, vendre la propietat o reestructurar-la sota un marc totalment legal, com una societat tailandesa amb activitat real.
Aquesta ofensiva va dirigida només contra inversors xinesos?
No. L'espurna va ser l'entrada de capital xinès a l'EEC, però les inspeccions afecten totes les estructures de propietat estrangera arreu del país, sigui quina sigui la nacionalitat del comprador.
És segur comprar a l'EEC (Chonburi, Rayong, Chachoengsao) el 2026?
Sí, sempre que s'utilitzin estructures legals. Els condominis a Pattaya i Sri Racha, dins la zona EEC, continuen disponibles per a estrangers en règim de ple domini. El terreny només es pot assegurar mitjançant leasehold.
Font: EECO (Eastern Economic Corridor Office)
La conclusió és senzilla: l'època dels testaferros sense conseqüències a Tailàndia s'està tancant. La campanya de 2026 compta amb eines digitals d'aplicació de la llei i voluntat política al més alt nivell. Si tens dubtes sobre la teva estructura de propietat, val més revisar-la ara que esperar que sigui l'auditoria qui truqui a la teva porta.