Imagineu-vos que esteu mirant un pis a Bang Tao amb un pressupost d'uns 10 milions de baht i el comercial us ensenya un fullet amb un 8% de rendibilitat garantida. Abans de signar res, hi ha una xifra molt més útil que hauríeu de conèixer: 38.180 milions de baht. És el backlog (la cartera de contractes signats però pendents de transferència) que ha declarat AssetWise, una de les poques promotores cotitzades a la borsa tailandesa (SET) que creix en lloc de contraure's en aquest cicle immobiliari.
Dit ras i curt: al canvi d'uns 32,5 baht per dòlar, aquests 38.180 milions equivalen a aproximadament 1.170 milions de dòlars d'ingressos futurs ja compromesos per compradors. I un 57% d'aquesta cartera, dins la marca The Title que combina els portafolis d'ASW i Rhom Bho Property (valorada en 47.400 milions de baht), correspon a Phuket. Això dona visibilitat d'ingressos fins al 2028.
Per què un 'backlog' diu més que la facturació trimestral
La facturació d'una promotora tailandesa és una fotografia del passat: reflecteix pisos construïts fa dos o tres anys. Segons la comptabilitat tailandesa, els ingressos es registren en el moment de la transferència de propietat, no quan se signa el contracte de compravenda. Per això la facturació del primer semestre d'AssetWise, 5.690 milions de baht, un 57% més que l'any anterior, no s'explica per noves vendes, sinó per lliuraments d'unitats ja venudes fa temps.
El backlog, en canvi, mira endavant: mostra quants compradors ja han signat i pagat un dipòsit. Amb 38.180 milions de baht de cartera contra 5.690 milions de facturació semestral, la promotora ven més ràpid del que construeix i lliura. Aquesta xifra cobreix aproximadament tres vegades la facturació anual de la companyia, és a dir, ja hi ha diversos anys de reconeixement d'ingressos assegurats.
En un context on el Banc de Tailàndia manté una política hipotecària restrictiva per als compradors locals i la demanda domèstica d'habitatge de massa s'ha refredat, aquest desajust normalment es tapa amb capital estranger. I és exactament el que passa a Phuket.
Què compra realment algú que paga entre 8 i 15 milions de baht a Phuket
L'illa ha deixat de ser un mercat d'estudis barats per al lloguer turístic de curta durada. Un comprador que arriba avui amb un pressupost de 8 a 15 milions de baht no tria metres quadrats: tria una estructura operativa. Qui gestiona el lloguer, com és l'ocupació en temporada baixa, qui paga la substitució d'equipament i com es reparteix l'ingrés entre propietari i operador.
Una marca reconeguda, en aquest esquema, és una manera de traspassar el risc de gestió a un operador professional. Això explica la prima de preu: el mercat estima que els habitatges de marca (branded residences) es venen amb una prima d'entre el 20% i el 35% respecte a oferta comparable sense marca a la mateixa zona. També explica per què creix el backlog entre les promotores que van entrar a l'illa amb un model operatiu ja definit, i no simplement amb una torre vora la platja.
Hi ha un segon motiu, menys còmode de dir: un comprador rus, kazakh o xinès sovint no pot supervisar personalment la construcció ni l'operació diària. Un projecte de marca lligat a una promotora cotitzada en borsa és, de facto, la compra d'una informació financera pública i auditada, no només d'un paquet de disseny d'interiors.
On falla la lògica de la marca: la revenda i el rendiment real
Aquí ve la part incòmoda. La prima de marca no es transmet bé en la revenda. El primer comprador paga un 20-35% extra per una empresa de gestió i un vestíbul ben decorat; el segon comprador, cinc anys després, mira el preu per metre quadrat de la zona i el rendiment net real de l'any anterior. Si el rendiment net acaba sent del 4-5% en lloc del 7-8% promès al fullet, la prima s'esvaeix.
Aquest buit apareix sempre al mateix lloc: els percentatges publicitaris es calculen sobre ingressos bruts amb una ocupació optimista, mentre que el propietari cobra després de la comissió de l'operador, els subministraments, el fons de reserva (sinking fund), els impostos i la vacant durant la temporada de pluges, de maig a octubre.
Segon problema: un backlog no garanteix el lliurament. Tailàndia no té un mecanisme equivalent a un compte bloquejat (escrow) que retingui els fons fins a la finalització de l'obra, com sí que existeix en alguns altres països. Els pagaments del contracte van directament a la promotora i financen la construcció en curs. L'única protecció real és la solvència financera de la promotora, el seu historial de projectes acabats i l'estructura del contracte de compravenda. Per això la transparència financera pública té un valor pràctic, no només reputacional.
Tercer problema: la costa oest es construeix de manera molt densa. Bang Tao, Layan i Kamala estan absorbint alhora grans volums de nova oferta, i la competència pel mateix bassal de llogaters s'intensificarà quan el backlog d'avui es converteixi en edificis acabats.
Quant es pot esperar de rendibilitat real en un pis de marca a Phuket?
El rendiment net estimat pel mercat, un cop descomptades les comissions de l'operador, els subministraments i els impostos, se situa habitualment entre el 4% i el 6% anual. Les xifres del 8-10% que apareixen als materials de màrqueting solen ser brutes i basades en supòsits d'ocupació optimistes.
Si el vostre pressupost és inferior a 5-6 milions de baht, sincerament, el segment de marca a Phuket probablement no és per a vosaltres: a aquest nivell de preu la prima de marca es menja el rendiment i acabaríeu competint amb centenars d'estudis similars. En aquest rang té més sentit mirar pisos a Bangkok a prop de les estacions de BTS o MRT, on els llogaters hi viuen tot l'any i no només quatre mesos.
A partir dels 8 milions de baht, la lògica canvia. Aquí triaríem un projecte segons tres criteris verificables: que la promotora cotitzi en borsa i publiqui el seu backlog, que l'operador ja gestioni propietats a l'illa amb xifres reals d'ocupació, i que el contracte de lloguer no promconcreti rendiments garantits per sobre del 6% (aquestes promeses solen compensar-se amb un preu d'entrada inflat).
Un consell pràctic que molts compradors s'estalvien: visitar el projecte en temporada baixa, no pas al febrer. Juliol o setembre mostren l'ocupació real de la platja i de les carreteres molt més honestament que els mesos de màxima afluència.
Com pot un comprador estranger adquirir en propietat plena (freehold) a Phuket?
Un estranger només pot tenir títol de propietat plena (freehold) dins el 49% de la superfície venible de qualsevol edifici de condominis a Tailàndia, incloent-hi els projectes de marca. El 51% restant només és accessible per a estrangers mitjançant leasehold, normalment per 30 anys amb opcions de renovació.
A més, el pagament d'un comprador estranger ha d'arribar des de l'estranger en divisa estrangera i convertir-se a baht dins de Tailàndia. El banc emet llavors un formulari FET (Foreign Exchange Transaction), sense el qual el Departament de Terres no registrarà la propietat plena. Convé confirmar la quota d'estrangers disponible abans de fer cap dipòsit, ja que en projectes populars s'esgota ràpidament.
Val la pena esperar que baixin els preus a Phuket?
És poc probable que els preus del mercat primari a la costa oest caiguin de manera generalitzada, perquè estan sostinguts pel cost del sòl. És més probable una divisió del mercat: els projectes forts, amb un operador que funciona de veritat, mantindran preu, mentre que els més febles començaran a oferir descomptes i plans de pagament ajornat.
Com a referència de context: les vendes de viles a Phuket van créixer un 12,9% el 2025, amb la demanda concentrada en projectes que ofereixen gestió, servei i bona ubicació, principalment a la costa oest (Bang Tao, Layan, Kamala). Esperar una correcció general a tota l'illa és una mala estratègia per a qui necessita una propietat que s'ajusti a un model de lloguer concret.
Font: Dzen (hatamatata)