Un comprador de Moscou envia 180.000 dòlars a un promotor de Bang Tao amb el concepte 'subministrament d'equipament'. Sobre el paper, sembla un tràmit administratiu més. A la pràctica, aquesta única frase al justificant de transferència pot activar una multa segons l'article 15.25 del Codi Administratiu rus o, per a imports grans, responsabilitat penal sota l'article 193.1. El problema no és si un ciutadà rus pot comprar un pis a Tailàndia (pot, sense cap restricció), sinó com els diners creuen la frontera i quin rastre documental deixen.
Des que la majoria de bancs russos van quedar fora de SWIFT, tot el sistema de pagaments per a immobles a l'estranger s'ha hagut de reconstruir des de zero. Han aparegut agents de pagament, transferències de tercers, maletes de diners en efectiu i cadenes amb criptomonedes. Alguns d'aquests mètodes encaixen dins la Llei Federal 173-FZ sobre regulació i control de divises; altres freguen perillosament l'article 193.1 del Codi Penal rus.
Mentrestant, Tailàndia també ha endurit els seus propis requisits. El Departament de Terres exigeix la prova de que la divisa estrangera va entrar físicament al país i es va convertir en bahts en sòl tailandès. És precisament en la cruïlla d'aquests dos sistemes normatius on sorgeixen la majoria de problemes dels compradors.
Quines són les tres vies legals per pagar un pis a Phuket des de Rússia?
Hi ha tres canals de pagament que funcionen dins la legalitat: una transferència des del compte personal del comprador en un banc rus, una transferència des d'un compte bancari estranger degudament declarat, o l'entrada d'efectiu declarat a totes dues fronteres. Cap de les tres opcions és automàticament vàlida per si sola: cada una requereix seguir un protocol concret perquè el Departament de Terres tailandès accepti registrar la propietat en règim de freehold.
El que sorprèn molts compradors és que portar diners en efectiu, tot i ser legal, no resol la meitat tailandesa de l'equació.
Per què l'efectiu no serveix per registrar un freehold?
Inscriure un condomini en règim de freehold exigeix el formulari FET (Foreign Exchange Transaction), un document bancari que confirma que la divisa estrangera va arribar de fora i es va canviar a bahts dins d'un banc tailandès. Els diners portats físicament en efectiu no generen mai aquest document.
Es pot portar efectiu, sí: declarant els imports superiors a 10.000 dòlars en sortir de la Unió Econòmica Eurasiàtica (EAEU) i superiors a 20.000 dòlars en entrar a Tailàndia. Però aquest tipus de pagament no genera cap FET, i sense FET no hi ha registre en freehold. És un error que es repeteix any rere any entre compradors que assumeixen, equivocadament, que 'els diners són els diners' independentment de com arriben.
Fins i tot per als contractes de leasehold a 30 anys, diverses oficines de terres a Phuket porten anys demanant aquest mateix document, encara que formalment no sempre sigui obligatori. La recomanació pràctica: estructura el pagament de manera que puguis obtenir un FET encara que ningú te'l demani en aquell moment.
Es pot utilitzar un agent de pagament? Quins riscos té?
Els agents de pagament són acceptables, però només aquells amb llicència específica per gestionar transaccions de particulars, no llicències de comerç exterior corporatiu. Aquesta distinció és crucial i sovint s'ignora.
El document clau és el contracte de servei (poder notarial o contracte d'agència), que ha d'especificar explícitament que el propòsit és 'pagament immobiliari', mai 'servei de transferència' i, encara menys, 'subministrament de béns'. Un rebut en efectiu pel servei prestat és l'indicador més senzill de que un agent opera de manera transparent dins de Rússia; la seva absència és motiu per allunyar-se'n.
La comissió de mercat oscil·la entre l'1 i el 2,5% de l'import de la transacció, més el marge de canvi de divisa. La diferència de preu entre proveïdors pot arribar a l'1,5% del pressupost total de l'operació, una xifra que val la pena negociar abans de comprometre's amb el primer agent que apareix.
Abans de contractar un agent, demana: el seu número de registre, el contracte d'agència, la prova d'autorització per operar amb particulars, i exemples de pagaments ja completats.
Quins errors fan perdre diners o bloquegen la compra?
Pagar amb documentació de comerç exterior. És l'error més freqüent del mercat: els diners s'envien com a pagament de béns o equipament quan en realitat es compra un pis. Això constitueix una transferència sota fals pretext. Abans d'enviar cap import, llegeix el concepte declarat del pagament i abandona qualsevol operació que faci referència a 'béns'.
Una cadena de remitents trencada. Els diners els rep a Rússia una empresa, però arriben al promotor tailandès des d'una entitat completament diferent. Cal insistir que el pagador final apareix nomenat al contracte i demanar exemples de pagaments anteriors ja completats amb èxit.
Pagament d'un tercer sense relació aparent. Els promotors tailandesos rebutgen cada cop més fons provinents de persones sense cap connexió amb el comprador real. El concepte del pagament ha d'indicar el nom complet del comprador, el nom del projecte i el número d'unitat.
Liquidar en criptomonedes. Segons la 173-FZ, els actius digitals no es consideren ni divisa russa ni divisa estrangera. No hi ha una prohibició explícita, però tampoc cap document de suport disponible a la banda russa. Només val la pena fer-ho si es pot explicar completament el rastre dels fons a l'agència tributària russa en el moment de repatriar els beneficis.
Confiar en la invisibilitat. Mentre ningú miri, no hi ha preguntes. Però l'escrutini sol aparèixer en un divorci, una inspecció fiscal, o en el moment de repatriar els guanys després d'una venda. La solució: reunir des del primer dia l'expedient complet (contracte, rebut, ordre de pagament, FET, confirmació del promotor) i conservar-lo durant aproximadament una dècada.
Rússia i Tailàndia comparteixen dades sobre compres immobiliàries?
No hi ha intercanvi automàtic de dades sobre transaccions immobiliàries entre Tailàndia i Rússia, encara que sí que es comparteix informació de comptes financers. Això redueix, però no elimina, l'escrutini possible. La informació que arriba per una via pot acabar creuant-se amb la de l'altra en el moment menys esperat, típicament anys després de la compra.
Quina és la ruta de pagament recomanada per a 2026?
La recomanació de referència del sector per a 2026 és consistent: transferir els fons en divisa estrangera, idealment des d'un compte bancari personal en un tercer país, directament a un banc tailandès, que emetrà el FET a nom del comprador perquè coincideixi amb la persona que consta al títol de propietat.
En la pràctica, la cadena ideal té aquest aspecte: una transferència des del propi compte bancari rus cap a un agent de pagament amb llicència, sota un contracte d'agència que indiqui 'pagament immobiliari' com a propòsit; després, una transferència en divisa cap al promotor fent referència al comprador i a la unitat; conversió a bahts en un banc tailandès; emissió del FET; i finalment, inscripció al Departament de Terres.
Si algú ofereix 'simplificar' aquest procés amagant el propòsit real del pagament en qualsevol pas, tracta-ho com un senyal d'alarma. Estalviar-se un punt percentual en comissió mai compensa el risc de construir tota una operació sobre documents falsificats. Revisar el concepte exacte del contracte i demanar un exemple de FET d'operacions anteriors del mateix promotor són dos passos senzills que tanquen la majoria dels riscos.
Dit això, cal ser realista: cap estructura de pagament elimina completament la incertesa quan es combinen dos sistemes normatius que no es parlen entre ells de manera oficial. Si el pressupost de l'operació és inferior a uns pocs milers de dòlars, probablement no val la pena muntar tota aquesta infraestructura d'agents i contractes d'agència: en aquests casos, val més parlar directament amb el promotor sobre les seves pròpies opcions acceptades.
Font: Realty-Phuket.com