Imagineu-vos arribant a l'oficina de terres de Banglamung amb un xec conformat de 4 milions de baht i la llista d'accionistes de la vostra empresa tailandesa. Fa un any, aquest tràmit s'hauria segellat i inscrit en noranta minuts. Des del maig de 2026, les primeres preguntes són ben diferents: d'on surten els diners, quina és la vostra ocupació, i per què els accionistes tailandesos que tenen el 51% de l'empresa mai han cobrat un dividend.
Aquesta escena es repeteix ara a moltes oficines de terres de Tailàndia, i explica per què tants catalans que van comprar una vil·la a Phuket via una societat local fa cinc o deu anys estan rellegint els seus estatuts amb una lupa.
Què ha canviat exactament el maig de 2026?
El Departament de Terres (Department of Lands) va emetre tres circulars marcades com a 'most urgent' a totes les oficines provincials del país. No es tracta d'una llei nova: és un mecanisme unificat d'aplicació de disposicions del Codi de Terres que ja existien des de fa vint anys, però que cada una de les 76 províncies aplicava a la seva manera. El canvi de fons és senzill i profund alhora: la supervisió ja no és un tràmit puntual del dia de la inscripció, sinó un procés continu.
Abans de 2026, cada oficina de terres treballava com una illa d'informació aïllada. Una empresa registrada a Bangkok podia comprar un terreny a Surat Thani sense que ningú comparés les seves declaracions al Department of Business Development (DBD) amb el registre de propietat. Ara existeix una base de dades centralitzada i actualitzada contínuament sobre totes les persones jurídiques que posseeixen terrenys a Tailàndia, i aquest forat d'informació es tanca. Una comprovació única es converteix en vigilància permanent: una operació tancada el 2019 pot tornar a sortir en un cicle de revisió el 2027.
Els dos llindars que activen la revisió: 2 i 5 milions de baht
Aquí hi ha la resposta directa que busca qui està a punt de signar: si pagueu en efectiu més de 2.000.000 de baht, o si el terreny té un valor cadastral superior a 5.000.000 de baht (sigui com sigui la forma de pagament), l'oficina de terres us demanarà l'origen dels fons, la vostra ocupació i la vostra situació financera general.
Aquest llindar de 2 milions no és arbitrari. Queda just per sota del preu de gairebé qualsevol vil·la amb terreny inclòs, mentre que exclou la majoria de transaccions domèstiques ordinàries entre compradors tailandesos de província. És, en la pràctica, un filtre calibrat exactament per al segment del mercat orientat als estrangers. Els bancs també han endurit el seu propi procés: diversos ja demanen tres mesos d'extractes bancaris abans d'alliberar fons vinculats a una compra feta a través d'una empresa.
Com funciona la base de dades nacional de societats propietàries
Les oficines de terres han de construir i actualitzar constantment un registre de totes les persones jurídiques que posseeixen terrenys, filtrant cadascuna en cerca de senyals d'estructura nominal (nominee). No totes hi apareixen amb la mateixa atenció: només les empreses marcades com d'alt risc (per la proporció de capital estranger i altres criteris) passen a una revisió més profunda.
Aquesta revisió aprofundida inclou:
- El registre d'accionistes
- Les declaracions presentades al DBD
- Els contractes relacionats amb la propietat
- L'estructura de propietat en conjunt
- Quan cal, una visita in situ per comprovar l'ús real de l'immoble
Val la pena dir-ho amb claredat: aparèixer a la base de dades no equival a estar sota sospita. La base de dades cobreix totes les persones jurídiques propietàries de terrenys, incloses les empreses cent per cent tailandeses. La revisió reforçada només s'activa per criteris de risc específics, i la inclusió per si sola no constitueix cap veredicte de culpabilitat.
Per què l'estructura clàssica de 49%/51% ja no és segura
L'estructura que ara es desmunta peça a peça és més antiga que la majoria de condominis de Phuket. El Codi de Terres tailandès prohibeix als estrangers posseir terreny directament, amb molt poques excepcions, i el mercat va respondre fa dècades amb la societat limitada tailandesa: un 49% en mans de l'estranger, un 51% en mans d'accionistes tailandesos que, a la pràctica, no aportaven capital, no participaven en la gestió i sovint ni sabien que, tècnicament, eren propietaris d'una vil·la de 25 milions de baht. Molts advocats han venut aquest esquema durant anys com una solució viable. Formalment, mai ho va ser: l'article 113 del Codi de Terres prohibeix explícitament que un ciutadà tailandès posseeixi terreny en nom d'un estranger.
A Phuket, més de 600 empreses ja han estat sota escrutini del Department of Special Investigation (DSI) tailandès i del Ministeri de Comerç, com a part d'una campanya que es va intensificar encara més a partir de l'1 d'agost de 2026 amb l'Ordre 2/2569.
Hi ha, però, una excepció honesta que cal remarcar: si la vostra empresa tailandesa opera realment un negoci (un hotel, un restaurant, una explotació agrícola) amb ingressos reals, impostos, nòmines i accionistes tailandesos que hi han invertit capital de veritat, res d'això us afecta. Són exactament les estructures que la llei sempre va voler protegir. El problema mai va ser la forma societària en si mateixa; el problema era que, nou de cada deu vegades, aquesta forma era una closca buida.
Quant costa en temps aquest nou escrutini?
Aquí hi ha un cost pràctic que poques immobiliàries expliquen als seus clients. Una revisió no implica cap culpabilitat, però sí que costa temps. Una operació que abans es tancava en una sola visita ara pot allargar-se entre dues i quatre setmanes si l'oficina demana extractes bancaris, justificació d'ingressos o explicació de l'origen dels fons. Qui viatgi expressament des de Catalunya per signar l'escriptura hauria de preveure un marge, i no donar per fet un tancament el mateix dia.
Un advertiment que convé prendre's seriosament: intentar 'netejar' una estructura a última hora (comprant accions addicionals o canviant accionistes just abans d'una operació) sol atraure atenció en lloc de desviar-la. Els investigadors revisen l'historial del registre d'accionistes i les declaracions al DBD, i una reorganització sobtada de la propietat en una empresa sense ingressos es llegeix exactament com el que és.
Quina alternativa és més segura ara mateix?
La nostra posició a Immobles a Tailàndia és clara: l'estructura d'empresa tailandesa ha exhaurit el seu recorregut com a vehicle per a l'habitatge personal. No perquè totes les estructures existents s'hagin de desfer demà, sinó perquè el risc que porten associat ara és obert i s'allarga en el temps, i la incertesa és difícil de vendre quan arriba el moment de revendre la propietat.
Per a compradors que volen viure-hi o llogar-la, hi ha dues vies més sòlides:
| Opció | Avantatge principal | Límit a tenir en compte |
|---|---|---|
| Condomini en quota estrangera (fins al 49% de la superfície total de l'edifici, segons la Condominium Act) | Propietat plena, via legal més neta | Disponibilitat limitada segons l'edifici |
| Contracte d'arrendament de llarga durada (fins a 30 anys, inscrit a l'oficina de terres) | Sense risc d'estructura nominal | Menys còmode a l'hora de revendre |
Si el vostre pressupost o projecte és una inversió petita per a ús personal, aquesta segona via (el lease) sol ser la més prudent avui dia. Dit això, si teniu un negoci real amb accionistes tailandesos genuïns, cap d'aquesta anàlisi us hauria de fer canviar de pla.
El pas pràctic a fer ara és senzill: agafeu l'escriptura de propietat i els documents de constitució de la vostra empresa, i feu-hi una auditoria independent abans que ho faci l'oficina de terres per vosaltres.
Font: Calinka Thailand (Dzen)