Un comprador es presenta al registre de la propietat de Phuket amb els papers d'una empresa tailandesa per inscriure una vil·la. Li preguntes que abans mai li havien fet: d'on han sortit els diners dels tres socis tailandesos, si tenen declaracions de renda, per què cadascun viu en una província diferent. Fa quatre anys, aquests documents es segellaven sense mirar-los dues vegades. Ara es comproven contra la base de dades del Departament de Desenvolupament Empresarial (DBD).
Aquí no hi ha cap flexibilització de les normes. El que ha canviat el 2026 és que l'Estat tailandès ha començat a fer complir lleis que ja existien des de fa anys.
Quina és, avui, l'única via legal directa per a un comprador estranger?
En propietat plena (freehold), l'única opció real per a un particular estranger és comprar un apartament dins la quota estrangera del 49% de la superfície total d'un edifici de condomini. Tota la resta, terrenys, vil·les amb parcel·la, requereix un permís especial gairebé inexistent a la pràctica, o bé implica acceptar que allò que compres és un lloguer de llarga durada, no una propietat.
Aquesta quota del 49% es calcula sobre metres quadrats de tot l'edifici, no sobre el nombre d'unitats. S'ha de confirmar amb un certificat emès pel juristic person (l'entitat gestora del condomini) abans de la inscripció al registre de la propietat. En projectes populars de zones com Rawai o Bang Tao, la quota pot estar completament esgotada encara que el venedor digui el contrari.
Per què la compra a través d'una empresa tailandesa ja no és segura?
Durant dècades, l'esquema estàndard per 'comprar' una vil·la amb terreny va ser crear una empresa tailandesa amb un 51% en mans d'accionistes locals. Sobre el paper, tot era correcte: l'empresa és tailandesa i, per tant, pot posseir terra. A la pràctica, els accionistes tailandesos mai posaven un bat, no participaven en la gestió i simplement signaven fulls de transferència d'accions en blanc.
És exactament aquesta bretxa entre la forma i el fons el que els reguladors han aprés a detectar. Quan el Departament de Terres veu una empresa amb 2 milions de THB de capital registrat que ha comprat una parcel·la per 25 milions, i el DBD mostra que els accionistes tailandesos mai han presentat declaracions de renda i figuren com a socis en vint altres empreses, no fan falta més preguntes.
Des del 2025, el Departament de Terres i el DBD intercanvien dades per verificar l'origen real del capital darrere dels accionistes tailandesos en empreses propietàries de terreny. L'Ordre núm. 1/2026 del DBD va desencadenar, a partir d'abril de 2026, una revisió massiva de més de 46.000 empreses amb participació estrangera, amb sancions més dures i la possibilitat de liquidació forçosa per a les estructures identificades com a arranjaments de palla (nominee).
La figura del nominee és, de fet, un delicte penal segons la Foreign Business Act, castigat amb multes d'entre 100.000 i 1 milió de THB i fins a tres anys de presó, amb responsabilitat que s'estén també a l'accionista tailandès que hi presta el seu nom.
És cert que es pot registrar un lloguer de 90 anys?
No. El termini màxim que s'inscriu al registre de la propietat és de 30 anys. L'esquema '30+30+30', que molts venedors comercialitzen com noranta anys de propietat efectiva, només registra oficialment el primer període de trenta anys. La promesa de renovació és una obligació personal del propietari actual del terreny cap a un llogater concret, i la jurisprudència tailandesa ha tractat repetidament aquestes renovacions com un dret contractual personal que no es transmet automàticament a un nou propietari del terreny.
Mentre el promotor continuï en actiu i li importi la seva reputació, tot funciona amb normalitat. La prova de veritat arriba a l'any trenta-u, i el mercat encara no té estadístiques sobre aquest moment, perquè els lloguers turístics d'aquesta antiguitat encara són rars a Tailàndia.
Es pot comprar terra en nom propi com a estranger?
En general, no. El Codi de Terres tailandès no reconeix als estrangers particulars el dret de propietat sobre el sòl. Les excepcions són molt estretes: certs casos d'herència i l'article 96 bis, que permet una parcel·la de fins a 1 rai per a ús residencial amb una inversió mínima de 40 milions de THB en actius aprovats i l'autorització del Ministeri de l'Interior. A la pràctica, s'han concedit molt poques d'aquestes aprovacions.
Quins requisits de transferència de diners cal complir?
Per registrar la propietat plena d'un apartament, els fons han d'arribar des de l'estranger en divisa estrangera. Per a imports de 50.000 dòlars americans o més, el banc emet un formulari FET (Foreign Exchange Transaction), sense el qual el registre de la propietat no tramitarà l'operació. Aquest és un dels punts que val la pena revisar amb temps abans de qualsevol transferència, estructurant el pagament de manera que quedi clar el propòsit de la remesa.
Què hauria de fer, avui, un comprador amb pressupost limitat?
La nostra opinió és clara: un comprador amb un pressupost per sota de 30 a 40 milions de THB no hauria ni de considerar una estructura d'empresa tailandesa per a una compra residencial el 2026. El risc principal no és que demà arribi un inspector. El risc real és que, quan arribi el moment de revendre, un advocat aconselli al comprador potencial no tancar l'operació, i l'actiu perdi liquiditat molt abans de perdre legalitat.
Hi ha una excepció raonable: si es gestiona un negoci tailandès genuïnament operatiu, amb facturació real, personal i socis que inverteixen els seus propis diners, mantenir terra a través d'aquesta empresa no és un truc, és pràctica corporativa estàndard.
El contrapunt que poques vegades es menciona: aquesta pressió reguladora afecta els esquemes de zona grisa, no les operacions transparents. Una propietat plena en un apartament comprada amb fons transferits des de l'estranger i un FET vàlid a la mà no s'ha fet ni un dia més difícil de registrar en els últims dos anys. Com més s'endureixi el control sobre les estructures de palla, més previsible es torna el mercat secundari de les unitats dins la quota estrangera, precisament perquè les alternatives legals per a un estranger es van reduint.
Canviaran les lleis en els pròxims anys?
El Govern havia instruït els ministeris pertinents a estudiar, ja el 2024, dues propostes: ampliar el termini màxim de lloguer registrable a 99 anys i elevar la quota estrangera en condominis fins al 75%. Durant mesos, la comunitat internacional de compradors a Phuket no parlava de gairebé res més. El 2026, cap de les dues mesures s'ha convertit en llei. El debat va topar amb resistència política, i l'argument de 'vendre el país' va pesar més que l'argument d'atraure capital.
En lloc d'ampliar drets, el Govern ha fet una cosa més barata i més ràpida: comprovar si els drets que ja existeixen s'estan respectant.
Quin és el pas pràctic que evita més maldecaps?
Abans de signar res, cal demanar un certificat actualitzat del juristic person del condomini que confirmi la quota estrangera restant per superfície, i confirmar que la unitat concreta que es vol comprar hi queda dins. Convé comprovar-ho en persona, idealment combinant-ho amb un viatge de visita, i val la pena reservar aquest viatge amb certa flexibilitat de dates, ja que el registre de la propietat només obre en dies feiners i un sol dia rarament és suficient per tancar una operació.
Abans de transferir cap diner, cal obtenir aquest certificat per escrit i estructurar el pagament perquè la divisa arribi des de l'estranger amb el propòsit correctament indicat. Aquests dos passos tanquen la majoria de riscos que fan que les operacions es trenquin al registre de la propietat en l'últim moment.
Font: Ordre núm. 1/2026 del DBD, citada via aiproperty-phuket.com