Si esteu valorant comprar un pis a Bangkok o una vil·la a Phuket, probablement ja heu sentit parlar del nou moviment d'Indonèsia. La resposta curta és aquesta: Indonèsia acaba d'anunciar una inversió de 28.000 milions de dòlars per crear centres financers internacionals a Jakarta i Bali, però la manca de seguretat jurídica per als estrangers fa que Tailàndia mantingui l'avantatge, almenys durant els pròxims 3-5 anys. Per a qui ja té capital col·locat a Phuket o Bangkok, o s'ho està pensant, val la pena entendre bé el context abans de moure fitxa.
El mapa financer del sud-est asiàtic es mou. Fins ara Singapur, Hong Kong i Bangkok concentraven la major part del capital internacional de la regió, però Indonèsia vol entrar a la partida amb força. La pregunta no és si Indonèsia arribarà a ser un competidor seriós algun dia, sinó quan els inversors podrien començar a redistribuir cartera, i si això hauria de canviar res en la vostra estratègia a Tailàndia ara mateix.
Què hem de saber d'entrada?
- 28.000 milions de dòlars és la xifra d'inversió estatal que Indonèsia ha anunciat per als seus futurs centres financers a Jakarta i Bali, segons Nikkei Asia.
- El país prepara un paquet d'incentius fiscals, que inclouria una exempció del 100% de l'impost de societats durant un període determinat, dins la nova llei de centres financers PFII (Business Times).
- El gran punt feble del projecte: els inversors internacionals reclamen una seguretat jurídica que Indonèsia encara no ha aconseguit garantir.
- Tailàndia manté avantatges estructurals: infraestructures madures, propietat en règim de ple domini (freehold) per a estrangers en pisos, i més de 35 milions de turistes el 2025 (TAT).
- Per a qui inverteix a Tailàndia, el projecte indonesi suposa un risc competitiu a mitjà termini, però la posició tailandesa sembla sòlida en un horitzó de 3 a 5 anys.
- Les rendibilitats mitjanes de lloguer se situen entre el 5% i el 7% anual en pisos de Bangkok, i poden arribar al 8-10% a Phuket en temporada alta.
Quina magnitud té l'aposta d'Indonèsia?
28.000 milions de dòlars representen aproximadament el 2,5% del PIB d'Indonèsia, una xifra gens menyspreable. Per fer-nos una idea comparativa: tot el Corredor Econòmic de l'Est de Tailàndia (l'EEC) està valorat en 45.000 milions de dòlars, però aquesta inversió es reparteix al llarg d'una dècada i cobreix indústria en general, no només serveis financers.
Indonèsia aposta per Bali, una illa d'uns 4,4 milions d'habitants amb una base turística molt consolidada, combinant l'atractiu de l'estil de vida amb infraestructura financera, seguint un model semblant al que Dubai va construir amb el DIFC. És una estratègia intel·ligent sobre el paper, però construir un centre financer de confiança no és el mateix que construir un resort.
Per què la seguretat jurídica és l'obstacle real?
Aquí hi ha la diferència que hauria de fer reflexionar qualsevol comprador català: a Indonèsia, els estrangers no poden tenir titularitat plena (hak milik) sobre el sòl. Només hi ha accés a drets d'ús (hak pakai, fins a 80 anys) i drets de construcció (hak guna bangunan). És un contrast molt marcat amb Tailàndia, on els estrangers poden ser propietaris en ple domini de pisos (condominis), amb el seu nom directament al registre.
A més, el sistema legal indonesi presenta problemes coneguts: procediments de registre poc transparents, tribunals lents i complexitat normativa en matèria de sòl. Els grans fons d'inversió no volen posar-hi diners sense garanties clares sobre protecció de la propietat, mecanismes d'arbitratge i un règim fiscal estable. Mentre això no es resolgui, les promeses d'incentius continuen sent, bàsicament, paper mullat.
Tailàndia també es mou, no s'espera de braços plegats
Bangkok està desenvolupant el seu propi clúster financer, One Bangkok, amb inversió de Frasers Property i TCC Group estimada en 3.500 milions de dòlars. Mentrestant, Phuket continua ampliant el seu segment immobiliari premium.
Un factor sovint infravalorat: la divisa. La rupia indonèsia ha perdut al voltant del 5% davant el dòlar durant l'últim any, mentre que el baht tailandès s'ha mantingut molt més estable, un aspecte clau per a qui calcula rendibilitats en moneda forta.
Pel que fa a infraestructures, Bangkok ja compta amb dos aeroports internacionals, una xarxa consolidada de BTS/MRT i un sistema bancari profund. Jakarta, en canvi, no va obrir la seva primera línia de metro fins al 2019, i Bali encara no té cap sistema de transport ferroviari.
Dit això, cal ser honestos: la demografia juga a favor d'Indonèsia a llarg termini. Amb 275 milions d'habitants davant els 72 milions de Tailàndia, el mercat domèstic indonesi té un potencial enorme. Però potencial demogràfic i seguretat jurídica per a l'inversor estranger són coses molt diferents.
Com evoluciona Phuket de cara al 2026?
Segons el Bangkok Post, el mercat immobiliari de luxe de Phuket es preveu que continuï fort durant el 2026, impulsat per la pujada del preu del sòl a zones de la costa oest com Bang Tao, Laguna, Layan, Kamala i Cherng Talay. Un detall interessant per a qui busca inversió: les vil·les de marca (branded villas) estan superant els pisos en preferència entre compradors internacionals amb alt poder adquisitiu.
Preguntes freqüents
Ha de preocupar-me la competència d'Indonèsia si ja tinc (o vull comprar) propietat a Tailàndia?
No, almenys no en un horitzó de 3 a 5 anys. Els centres financers indonesis encara estan en fase de planificació, i fins i tot en l'escenari més optimista, la seva implementació completa podria trigar entre 7 i 10 anys. El mercat immobiliari tailandès és madur, líquid i ben conegut pels inversors internacionals. Els fonaments que fan atractiva una compra a Tailàndia avui no s'han debilitat.
Per què els inversors demanen tanta seguretat jurídica a Indonèsia?
Perquè la legislació sobre sòl continua sent complexa, els procediments de registre no són transparents i el sistema judicial és lent. Els grans fons no arrisquen capital sense garanties sobre protecció de la propietat, arbitratge i estabilitat fiscal. Fins que això no es resolgui de manera efectiva, els incentius anunciats continuaran sent propostes sobre paper.
Val la pena comparar Bali i Phuket com a destinacions d'inversió?
Tots dos atrauen compradors que busquen estil de vida i rendibilitat de lloguer, però Phuket té avantatge en tres aspectes concrets: la propietat en ple domini de pisos per a estrangers, una ocupació hotelera mitjana més alta, del 75-80% (dades STR), i un ecosistema de gestió de lloguers molt més desenvolupat.
Quins avantatges fiscals ofereix realment Indonèsia?
Encara no hi ha un paquet definitiu. S'està debatent una possible exempció del 100% de l'impost de societats durant un temps limitat per a residents dels centres financers, exempcions sobre renda estrangera i dividends, i règims de visat simplificats (fins i tot es parla que els titulars de Golden Visa no serien considerats residents fiscals indonesis durant el període de visat). Sense llei aprovada, tot això són propostes, no realitats.
Afectarà això els preus a Bangkok o Phuket?
No s'espera cap impacte directe. El mercat tailandès es mou per demanda domèstica, turisme i migració de nòmades digitals. Encara que part del capital institucional es desviï cap a Indonèsia, el segment de pisos per a inversors particulars a Tailàndia hauria de mantenir-se resistent.
On val més la pena invertir ara mateix, a Tailàndia o a Indonèsia?
A Tailàndia. El mercat funciona, les regles són clares i les rendibilitats són predictibles. Indonèsia és una aposta de futur amb una incertesa considerable encara per resoldre. Una estratègia raonable és construir una cartera sòlida a Tailàndia ara, i revisar el mercat indonesi més endavant, quan el seu marc legal estigui aprovat i realment provat.
Quines zones de Tailàndia resisteixen millor la competència regional?
Destaquen les ubicacions premium amb oferta limitada: Sukhumvit i Silom a Bangkok, Bang Tao i Laguna a Phuket, i Bophut a Koh Samui. Són zones que atrauen un perfil de comprador per al qual Indonèsia, ara com ara, no és una alternativa real, tenint en compte la diferència de règim de propietat i qualitat de vida.
Font: Nikkei Asia
L'aposta de 28.000 milions de dòlars d'Indonèsia és ambiciosa i mereix seguiment. Però entre anunciar un megaprojecte i veure capital real circulant hi ha un espai que s'omple amb lleis, institucions i confiança dels inversors, un espai que Tailàndia ja va tancar fa dècades. Per a qui inverteix avui, el mercat tailandès continua sent l'opció més equilibrada del sud-est asiàtic pel que fa a rendibilitat, protecció legal i qualitat de vida.
A Immobles a Tailàndia acompanyem inversors catalans en cada pas d'aquest procés. Si voleu explorar oportunitats a Phuket o Bangkok amb dades reals sobre la taula, els nostres experts us poden ajudar a trobar la propietat adequada.