Si fa tres anys estaves mirant pisos a Phuket, segurament la meitat de la gent a la sala de vendes parlava rus o mandarí. Aquesta època s'ha acabat. El 2023, aproximadament el 70% dels compradors que visitaven promocions noves de pisos a Phuket venien de Rússia i la Xina. El 2026 el mapa és un altre: hi ha capital fresc arribant de l'Índia, l'Orient Mitjà i l'Àsia Central, i el valor mitjà de les transaccions ha pujat entre un 18% i un 22% respecte al 2023. El diari Bangkok Post ha documentat aquest canvi estructural en la demanda estrangera, i per a qualsevol inversor català que es plantegi Tailàndia és un senyal clar que cal repensar l'estratègia d'entrada.
Phuket continua sent el mercat immobiliari turístic de referència a Tailàndia, però qui signa contractes avui té un perfil diferent del de fa poc: és més jove, compra pensant en llogar més que en gaudir-ho personalment, i busca rendibilitat abans que estil de vida. Vegem què ha canviat realment i com està remodelant preus, zones i tipus de propietat.
Qui compra ara a Phuket? Resposta ràpida
- Els compradors indis han passat de representar el 4-5% dels compradors estrangers de Phuket el 2023 a un 12-15% estimat el 2026
- El preu mitjà per metre quadrat en promocions noves de la costa oest ha arribat als 180.000-220.000 THB (uns 5.100-6.300 dòlars)
- Els compradors russos encara són un dels cinc grups principals, però el seu pes ha baixat del 25-30% a aproximadament el 15-18%
- Els compradors xinesos s'han retirat de manera notable per l'enduriment del control de capitals a la Xina i la desacceleració de la seva economia interna
- Han aparegut nous compradors dels Emirats Àrabs Units, l'Aràbia Saudita, el Kazakhstan i l'Uzbekistan, que junts sumen un 8-10% de la demanda
- Les viles de gamma alta (a partir de 30 milions de THB) creixen en vendes un 25% interanual
Dades clau que cal conèixer abans d'invertir
- Phuket va rebre 9,4 milions de turistes estrangers el 2025, segons dades de la Tourism Authority of Thailand, un 11% més que el 2024, un flux que sosté directament el mercat de lloguer
- Els estrangers poden ser propietaris de pisos a Tailàndia en règim de plena propietat (freehold), amb un límit del 49% de la superfície venable per projecte; les viles solen estructurar-se amb contractes de lloguer de llarga durada de 30+30+30 anys o mitjançant una societat tailandesa
- Les rendibilitats de lloguer en pisos de qualitat a Bang Tao i Laguna Phuket se situen entre el 6% i el 8% net anual, mentre que les viles premium donen entre un 4% i un 6%
- El creixement de preus a Chalong, Nai Harn i Rawai ha arribat al 30-40% en els últims dos anys, mentre que Mai Khao i Natai, al nord, són encara un 20-25% més barats i ofereixen un punt d'entrada més assequible
- Els compradors indis solen preferir estudis i pisos d'una habitació entre 4 i 8 milions de THB, mentre que els inversors de l'Orient Mitjà s'inclinen per viles a partir de 25 milions de THB
- El sòl disponible a la costa oest de Phuket ja gairebé s'ha esgotat: els promotors locals calculen que només queden entre 3 i 5 anys d'inventari edificable
- Les autoritats tailandeses estan debatent pujar la quota de plena propietat fins al 75% en projectes seleccionats durant el 2025-2026, tot i que encara no s'ha aprovat cap llei
- Segons Bangkok Post, s'espera que el mercat de luxe de Phuket es mantingui fort fins al 2026, amb les viles superant els pisos en rendiment gràcies a residències de marca i amenitats integrades que atrauen compradors internacionals adinerats cap a zones com Bang Tao, Layan, Kamala i Cherng Talay
Per què marxen els compradors xinesos?
El motiu principal és l'enduriment del control sobre la sortida de capitals a la Xina. El límit nominal de 50.000 dòlars per persona i any no ha canviat, però els bancs ara escrutinen les transaccions amb molta més cura. A més, la crisi immobiliària domèstica xinesa ha reduït l'apetit per invertir a l'estranger.
Quines zones de Phuket tenen més potencial d'inversió ara mateix?
Bang Tao i Laguna són ja un mercat madur, amb bona liquiditat i un rendiment de lloguer estable, ideal si busques seguretat. Mai Khao i Natai, al nord, tenen preus d'entrada més baixos i recorregut a l'alça a mesura que es desenvolupa la infraestructura, una opció interessant si vols entrar abans que pugin més. Rawai i Nai Harn, al sud, continuen sent populars entre compradors europeus, però ja mostren senyals de sobreescalfament.
Quant costa un pis a Phuket el 2026?
Un estudi de 28-35 m² en una promoció nova de la costa oest costa entre 4 i 7 milions de THB (115.000-200.000 dòlars). Un pis de dues habitacions es mou entre 8 i 15 milions de THB. Les viles amb vistes al mar i piscina privada comencen a partir de 20-25 milions de THB.
Es pot pagar a terminis?
Sí. La majoria de promotors ofereixen plans de pagament durant la construcció, normalment amb un 30% a la reserva i signatura del contracte, i el 70% restant al lliurament. Alguns projectes reparteixen els pagaments en 12-24 mesos, cosa que facilita molt l'entrada per a compradors que no volen desemborsar tot el capital d'un cop.
Quina rendibilitat de lloguer és realista?
Amb una gestió professional, un pis ben situat pot donar entre un 6% i un 8% net anual un cop descomptades les despeses de gestió, subministraments i impostos. L'estacionalitat compta molt: l'ocupació màxima va de novembre a abril.
Quins impostos paga un propietari estranger a Phuket?
| Concepte | Import |
|---|---|
| Impost de transmissió | 2% del valor taxat, normalment repartit amb el venedor |
| Impost de timbre (stamp duty) | 0,5% |
| Impost sobre la renda per la venda | escala progressiva segons el temps de tinença; a partir de 5 anys de propietat el tipus efectiu baixa significativament |
| Impost anual sobre la propietat | 0,02% nominal per a habitatges valorats fins a 50 milions de THB |
Val la pena visitar la propietat abans de comprar?
Sense cap dubte. Les fotos i els renderitzats mai transmeten la qualitat real de la construcció, la distància real a la platja o com és el barri de veritat. Reservar allotjament a prop dels projectes que t'interessen i planificar una ruta de visites és un pas que val la pena fer abans de comprometre el capital, especialment si inverteixes a distància des de Catalunya.
Hi ha risc de bombolla al mercat de Phuket?
De moment no hi ha senyals clàssics de bombolla. Els preus pugen, però la pujada està sostinguda per fonaments reals: escassetat de sòl, un flux creixent de turistes i millores d'infraestructura com la nova terminal de l'aeroport i l'ampliació de carreteres. Sí que és possible un sobreescalfament localitzat en districtes concrets, per això diversificar entre diferents zones continua sent una estratègia sensata.
El futur del mercat: per què actuar ara
El canvi en el perfil del comprador de Phuket no és una moda passatgera, sinó una tendència de fons. La globalització dels fluxos d'inversió, l'ascens de la classe mitjana a l'Índia i al Golf Pèrsic, i la reducció del banc de sòl disponible estan empenyent els preus cap amunt i redibuixant el mercat. La riquesa vinculada als Emirats Àrabs Units, en particular, està desconnectant cada cop més el segment de luxe de Phuket dels cicles turístics: famílies amb patrimonis molt elevats tracten l'illa com una base segura, no com una destinació estacional. Si t'ho estàs plantejant, el moment d'entrar és dins dels propers 6-12 mesos, mentre la finestra de preus encara està oberta. Des d'Immobles a Tailàndia podem ajudar-te a orientar-te en aquest nou mapa de compradors i trobar l'oportunitat que encaixi amb el teu perfil d'inversió.
Font: Bangkok Post