Si has llegit els titulars sobre la nova 'ciutat intel·ligent' de 20.000 milions de dòlars a la frontera entre Malàisia i Singapur, potser t'has preguntat si val la pena replantejar-te la inversió a Tailàndia. És una pregunta lògica per a qualsevol català que estigui mirant opcions a Phuket o Bangkok. La resposta curta: no, els diners no marxen cap a Johor. La resposta llarga necessita xifres, i aquí les tens totes.
Resposta directa
El conglomerat malaisi Genting inverteix 20.000 milions de dòlars en una ciutat intel·ligent a cavall entre Johor i Singapur, centrada en intel·ligència artificial i agritecnologia, no en resorts turístics. És un projecte pensat per a professionals internacionals i corporacions tecnològiques, un perfil de comprador que no té res a veure amb qui busca una vil·la o un condomini a la costa oest de Phuket. Els dos mercats simplement no competeixen pel mateix client.
Què és exactament el projecte de Johor?
La Zona Econòmica Especial Johor-Singapur (JS-SEZ) es va posar en marxa el gener de 2025 amb l'objectiu de facilitar el moviment transfronterer de persones i capital entre Malàisia i la ciutat-estat. Segons Nikkei Asia, la zona s'ha dissenyat per competir directament amb Shenzhen i Bangalore a l'hora d'atraure inversió corporativa, no per atraure compradors particulars de segona residència.
Johor Bahru es troba a uns 30 minuts del centre financer de Singapur travessant el Causeway, cosa que dona al projecte accés al capital singapurès sense haver de pagar preus del sòl singapuresos. La zona ofereix avantatges fiscals, visats simplificats i més llibertat de moviment de mercaderies, pensats per a empreses, no per a inversors particulars que busquen llogar un pis.
Per què l'escala del projecte impressiona però no es tradueix en competència directa
Amb 20.000 milions de dòlars, el desenvolupament de Genting equival, aproximadament, al volum total d'inversió estrangera acumulada a Phuket durant els darrers 5 a 7 anys. Però no parlem d'un complex residencial: és una ciutat sencera construïda al voltant de laboratoris d'IA, centres de dades i granges verticals. Genting Group té una capitalització de mercat que supera els 15.000 milions de dòlars i opera els casinos Resorts World a Singapur i Malàisia, la qual cosa li dona un historial sòlid a l'hora d'executar megaprojectes. Ara bé, un historial d'èxit corporatiu no converteix un parc tecnològic en un producte d'inversió residencial.
Com es comparen les rendibilitats de lloguer?
Aquí és on el contrast es fa evident per a qualsevol inversor que busqui ingressos reals, no promeses a llarg termini.
| Mercat | Rendibilitat anual de lloguer |
|---|---|
| Johor Bahru (condominis) | 3-4% |
| Phuket (vil·les i condominis) | 6-8% |
La diferència s'explica en bona part pel volum turístic: Phuket va rebre més d'11 milions de visitants estrangers el 2025, mentre que Johor encara no té un mercat de lloguer vacacional comparable.
Què diuen les xifres de Tailàndia el 2025?
Les transaccions immobiliàries amb participació estrangera a Phuket van créixer un 22% estimat el 2025. Els preus dels condominis prèmium van arribar entre 120.000 i 180.000 baht per metre quadrat (uns 3.400 a 5.100 dòlars). La quota de demanda internacional a Phuket va pujar fins a aproximadament el 60% en el tercer trimestre de 2025 i s'espera que arribi al voltant del 65% el 2026, segons Nation Thailand, un mercat relativament aïllat de les tensions de rebuig hipotecari i deute domèstic que afecten Bangkok.
Segons Knight Frank Thailand, citat pel Bangkok Post, el mercat residencial de luxe de Phuket es mantindrà fort fins al 2026, impulsat per residències de marca i la demanda de vil·les a zones prèmium de la costa oest com Bang Tao, Layan, Kamala i Cherng Talay.
Com difereixen les estructures de propietat entre Malàisia i Tailàndia?
A Malàisia, els estrangers poden comprar propietat en règim de plena propietat (freehold) a partir d'1 milió de ringgits, uns 215.000 dòlars. A Tailàndia, els estrangers poden ser propietaris de condominis dins la quota estrangera (fins al 49% de la superfície total d'un projecte) o utilitzar estructures d'arrendament de llarga durada (leasehold), típicament de 30+30+30 anys, per a vil·les. Són sistemes legals diferents i cadascun requereix un assessorament específic abans de signar res.
Ha canviat res la recent revisió del control de propietat estrangera a Tailàndia?
Les autoritats tailandeses han tancat forats legals en les anomenades estructures 'nominee' i han augmentat el control sobre la participació estrangera en empreses, especialment a Koh Phangan i Koh Samui, segons ha informat el Bangkok Post. Tot i això, Juwai IQI estima que els compradors estrangers representen al voltant del 60% de les transaccions de vil·les de luxe a Phuket, i més del 90% a Samui i Phangan, amb un impacte fins ara limitat sobre la demanda real.
Baixaran els preus de Phuket per la competència de Johor?
És poc probable. Els dos mercats serveixen franges de preu i perfils de comprador molt diferents. Es preveu que els preus de la propietat prèmium a Phuket creixin entre un 8 i un 12% anual, una tendència impulsada per l'escassetat de sòl a l'illa, no per la competència d'un parc tecnològic al continent.
Quan estarà acabat el projecte de Genting?
Encara no s'ha anunciat un calendari definitiu. Projectes d'aquesta envergadura solen desenvolupar-se per fases al llarg de 15 a 20 anys. Podria aparèixer infraestructura inicial en 3 a 5 anys, però una ciutat plenament operativa és més aviat una perspectiva per a la dècada del 2040.
Conclusió: on convé posar els diners ara mateix?
El projecte de Genting a Johor és impressionant per la seva ambició, però per a qui busca una propietat de resort que generi ingressos, amb una estructura de propietat clara i flux de caixa actiu des del primer dia, Tailàndia continua sent l'opció regional més sòlida. Phuket i Bangkok ofereixen el que un parc tecnològic encara en construcció no pot oferir: un mercat de lloguer que ja funciona, empreses de gestió amb experiència demostrada i una demanda constant. Des d'Immobles a Tailàndia veiem cada dia com els compradors catalans prioritzen precisament això: rendibilitat tangible, no promeses a vint anys vista.
Font: Bangkok Post