La resposta directa per a qui vol comprar a Tailàndia
Els estrangers no poden ser propietaris de terra a Tailàndia en règim de ple domini. L'única opció residencial disponible en freehold per a no residents és l'apartament o pis dins d'un edifici sotmès a la Llei de Condominiums, amb una quota màxima del 49% de la superfície total registrada de l'edifici reservada a compradors estrangers. Viles i cases adossades només es poden adquirir mitjançant un arrendament registrat de 30 anys, sense garantia legal de renovació automàtica.
Si estàs llegint això des de Catalunya o les Illes Balears pensant a invertir a Phuket el 2026, entendre aquesta paradoxa és fonamental per protegir els teus estalvis.
Per què Tailàndia és tan restrictiva si vol inversió estrangera?
El país és el quart destí d'inversió directa estrangera a tot el Sud-est Asiàtic. El 2025, l'entrada de capital estranger va superar els 15.000 milions de dòlars, segons el Banc de Tailàndia, concentrada en electrònica, automòbil i economia digital. El govern atreu fàbriques, centres tecnològics i hotels, però la propietat de la terra continua sent políticament intocable.
Això genera una situació paradoxal: un empresari estranger pot construir una planta industrial però no pot comprar la casa del costat. Qualsevol projecte de llei que ampliï els drets territorials dels estrangers es troba amb una resistència immediata de grups nacionalistes i comissions parlamentàries. Ho hem vist clarament el 2024, quan una proposta d'arrendament de 99 anys va ser bloquejada en fase de comissió.
Quines opcions legals tens com a comprador estranger?
Condomini en freehold: l'única propietat plena
La Llei de Condominiums de 1979 (i les seves esmenes posteriors) permet als estrangers tenir el títol complet d'una unitat individual, sempre que la quota estrangera de l'edifici no estigui exhaurida. El límit és clar: els compradors estrangers no poden acumular col·lectivament més del 49% de la superfície venedora total d'un edifici. Un cop assolida aquesta xifra, els estrangers que vulguin comprar en aquell edifici només podran fer-ho sota arrendament de 30 anys.
Phuket i Pattaya concentren més del 60% de totes les transaccions de condominiums amb compradors estrangers al país. En projectes de gran demanda a Phuket, la quota estrangera sovint ja està plena abans que el bloc estigui acabat.
Com verificar si la quota és disponible: pots consultar-ho directament a la companyia gestora de l'edifici o al Departament de Terres. Et recomanem demanar-ho per escrit abans de signar res.
Arrendament de terra registrat: 30 anys, ni un dia més garantit
Per a viles i cases, l'opció habitual és l'arrendament registrat al Departament de Terres per un màxim de 30 anys. Els contractes solen incloure clàusules de renovació del tipus 30+30 o 30+30+30, però aquí rau el risc clau: aquestes clàusules no creen un dret real sobre la propietat. Si el propietari de la terra ven, mor o cedeix el terreny, el nou titular no està legalment obligat a respectar les renovacions pactades pel seu predecessor.
Des d'Immobles a Tailàndia insistim sempre que qualsevol contracte d'arrendament sigui revisat per un advocat independent, no per un que et recomani el promotor.
Empresa tailandesa amb director estranger: alt risc legal
Alguns compradors intenten accedir a la propietat de terra constituint una empresa tailandesa amb socis locals titulars nominals. Aquesta estructura és il·legal quan els socis tailandesos actuen com a testaferros per compte d'un estranger.
Les conseqüències poden ser greus:
- Anul·lació de la transacció
- Multes de fins a 1.000.000 de bats (uns 28.000 dòlars)
- Possibilitat de penes de presó
Les autoritats tailandeses han processat més de 850 empreses vinculades a estructures il·lícites de testaferros, amb pèrdues declarades superiors a 15.000 milions de bats, segons va publicar el South China Morning Post. Des del 2023, el Departament de Terres ha intensificat les auditories d'accionistes.
Costos fiscals que has de tenir en compte
| Concepte | Tipus |
|---|---|
| Impost de transmissió | 2% del valor cadastral |
| Impost del timbre | 0,5% |
| Impost específic de negocis (revenda < 5 anys) | 3,3% |
Comparativa regional: Tailàndia vs. Vietnam i Malàisia
Per posar-ho en context, val la pena saber com actuen els veïns:
| Mercat | Freehold per a estrangers | Arrendament | Accés hipotecari |
|---|---|---|---|
| Tailàndia | Condominiums (quota 49%) | 30 anys (renovació no garantida) | Molt limitat per a no residents |
| Vietnam | Apartaments (quota 30% per edifici, 50 anys) | 50 anys cases | Pràcticament inexistent |
| Malàisia (MM2H) | Propietats des d'1.000.000 ringgits (~220.000 USD) | Disponible | Cert accés local |
Tailàndia continua sent notablement més restrictiva que els seus veïns, tot i el volum de capital estranger que rep.
Canvis legislatius possibles el 2026: esperança o fum?
L'administració Paetongtarn Shinawatra estudia elevar la quota de propietat estrangera en condominiums del 49% al 75% dins de zones econòmiques especials. De moment, a mitjan 2026 no s'ha presentat cap projecte de llei formal al parlament. Fins que no hi hagi text legislatiu aprovat, convé tractar-ho com una possibilitat, no com una certesa.
Com transferir fons per comprar un condomini
Els diners han de ser enviats des de l'estranger i convertits en bats tailandesos a través d'un banc local. Aquest banc emet el Formulari de Transacció en Divises Estrangeres (FETF), un document imprescindible per registrar el títol freehold en nom d'un estranger. Sense aquest formulari, no pots inscriure la propietat al teu nom.
Alguns compradors canalitzen operacions a través de borses de criptomonedes tailandeses autoritzades, tot i que els promotors rarament accepten criptoactius directament.
Hipoteques per a estrangers: teoria i realitat
Els bancs comercials tailandesos no solen concedir hipoteques a no residents. Algun banc ho fa a través de filials a Singapur o Hong Kong, però les condicions no són favorables: els tipus d'interès per a estrangers se situen entre el 6% i el 8% anual, enfront del 4%-5% que paguen els ciutadans tailandesos. La majoria de compradors estrangers paguen al comptat o busquen finançament al seu país d'origen.
Freehold vs. vila en arrendament: on és el millor rendiment?
Des d'una perspectiva de seguretat jurídica, el condomini en freehold és l'opció més sòlida: el títol no caduca ni s'erosiona amb el temps. Pel que fa al rendiment per lloguer, les viles a Phuket poden generar entre el 6% i el 8% anual, mentre que els condominiums se situen entre el 4% i el 6%. El punt crític: el valor de revenda d'una vila en arrendament cau a mesura que s'escurça el termini, mentre que el d'un condomini en freehold no pateix aquest efecte.
Font: Bangkok Post