Si esteu seguint el mercat immobiliari tailandès des de Catalunya, probablement ja heu vist els titulars: el grup malaisi Genting vol aixecar una ciutat tecnològica de 20.000 milions de dòlars a Johor, just a la frontera amb Singapur. La pregunta que ens arriba als nostres clients aquests dies és directa: cal preocupar-se per Phuket? La resposta curta és no, però el mapa d'inversió del sud-est asiàtic s'està redibuixant i val la pena entendre com.
Fa només tres anys, Tailàndia era, sense discussió, l'imant regional per als compradors estrangers de propietats. Ara Malàisia posa sobre la taula un projecte amb l'escala d'una ciutat sencera. El que està en joc no és si el capital fugirà de Phuket cap a Johor, sinó com es reorganitzen les prioritats d'inversió a la regió.
Què és exactament el projecte de Genting?
Genting és un conglomerat malaisi amb una capitalització de mercat d'uns 8.000 milions de dòlars, tradicionalment conegut pel joc i l'hostaleria (les propietats Resorts World arreu del món en són l'exemple més clar). Amb aquest projecte fa un gir estratègic cap a infraestructura tecnològica: segons els seus propis documents corporatius, la Johor Tech Smart City ocuparà 2.300 acres, amb un AgTech Campus de 500 acres i un Knowledge AI Campus de 1.700 acres. Segons The Edge Malaysia, es preveu que generi més de 10.000 llocs de treball.
La ciutat s'ubicarà dins la Zona Econòmica Especial Johor-Singapur (JS-SEZ), llançada el gener de 2025 per atraure negocis i talent internacional. Aquesta zona ofereix tràmits duaners simplificats, incentius fiscals i accés sense visat per a professionals qualificats. Segons el govern malaisi, es preveu que creï 100.000 llocs de treball en la seva primera dècada.
Un detall geogràfic clau: Johor Bahru es troba a menys de 30 km del centre de Singapur, cosa que la converteix, a la pràctica, en un suburbi de la ciutat-estat, amb preus immobiliaris entre 3 i 5 vegades més baixos que els de Singapur.
Quant costa realment comprar a Johor comparat amb Phuket o Bangkok?
Aquí teniu la comparativa de preus per metre quadrat que hauria de guiar qualsevol decisió, segons dades de CBRE per al 2025:
| Mercat | Preu per m² (2025) |
|---|---|
| Johor Bahru | 1.500 - 2.200 USD |
| Bangkok (projectes comparables) | 3.000 - 5.500 USD |
| Phuket (segment premium) | 3.500 - 7.000 USD |
La diferència de preu és notable, però no diu tota la veritat: es tracta de productes immobiliaris pensats per a compradors amb objectius molt diferents.
És Johor una amenaça real per a la inversió a Tailàndia?
Aquí cal ser precisos amb les xifres per posar-ho en context. Tailàndia va atraure uns 4.800 milions de dòlars en inversió estrangera directa cap al sector immobiliari el 2025. Un sol projecte de Genting equival, en volum, a uns quatre anys d'aquest flux d'inversió. És una xifra que impressiona sobre el paper, però cal recordar que el pressupost de 20.000 milions es reparteix en una construcció que podria allargar-se entre 15 i 20 anys, amb una primera fase probablement d'entre 2.000 i 4.000 milions.
Genting cotitza en borsa i té un historial de grans desenvolupaments, cosa que fa improbable un abandonament total del projecte, però els retards són un risc realista en aquest tipus d'operacions a gran escala.
Mentrestant, el mercat resort tailandès no dona senyals de feblesa: la promotora Sansiri ha anunciat plans per invertir 40.000 milions de baht en nous projectes a Phuket entre 2027 i 2030, incloent-hi set projectes valorats en 10.000 milions de baht que es llançaran durant la segona meitat del 2026. És un indicador clar que la confiança en la demanda de Phuket es manté sòlida malgrat la competència regional.
Quina rendibilitat oferiria Johor comparada amb Phuket?
Les dades actuals situen la rendibilitat del lloguer a Johor Bahru entre el 3% i el 4% anual, molt per sota del 5% al 8% habitual a Phuket o del 4% al 6% de Bangkok. Això revela l'essència de la diferència: la majoria d'inversors a Johor aposten per la revalorització del capital a llarg termini, no pels ingressos de lloguer actuals. A Tailàndia, en canvi, el turisme sosté un mercat de lloguer vacacional madur i predictible, especialment a Phuket.
On és Tailàndia més vulnerable a aquesta competència?
Si la pressió es materialitza, probablement afectarà primer el segment d'oficines i espai comercial de Bangkok, ja que la capital tailandesa competeix directament amb Kuala Lumpur i Singapur per atraure seus corporatives regionals. Els mercats resort de Phuket, Samui i Pattaya queden força protegits gràcies al seu atractiu turístic diferencial, que Johor simplement no ofereix.
Com respon Tailàndia a aquest nou escenari?
Durant el 2025 i el 2026, Tailàndia ha accelerat el desenvolupament del Corredor Econòmic Oriental (EEC), que abasta les províncies de Chonburi, Rayong i Chachoengsao. El govern ofereix exempcions fiscals de fins a 13 anys per a empreses tecnològiques. També hi ha un debat obert sobre pujar la quota de propietat estrangera en condominis del 49% al 75%, un canvi que podria impulsar significativament l'entrada de capital al país.
Diferències legals clau per a un comprador català
A Malàisia, els estrangers poden adquirir propietats en règim de freehold (propietat plena), amb un llindar mínim que sol començar al voltant d'1 milió de ringgits (uns 220.000 dòlars). A Tailàndia, la propietat freehold per a estrangers es limita als condominis, sempre dins la quota legal de propietat estrangera del 49% de l'edifici. És una diferència legal fonamental que qualsevol comprador des de Catalunya ha de tenir clara abans de comparar tots dos mercats.
La nostra lectura per a l'inversor català
El projecte de Genting a Johor no és una amenaça per als inversors immobiliaris a Tailàndia, és un indicador que la competència regional entra en una nova fase. Tailàndia guanya en ingressos de lloguer turístic, atractiu de vida i maduresa de mercat. Malàisia aposta per infraestructura tecnològica i proximitat a Singapur. L'inversor intel·ligent estudia tots dos mercats, però pren decisions segons un objectiu clar: rendibilitat avui o revalorització del capital d'aquí a una dècada.
A Immobles a Tailàndia veiem cada setmana clients catalans que es plantegen exactament aquesta pregunta. Si el vostre objectiu és rendibilitat i ús personal en un entorn resort consolidat, Phuket continua sent l'opció més predictible.
Font: Nikkei Asia