Si esteu llegint sobre inversió immobiliària a Tailàndia, segurament heu topat mil vegades amb el mateix argument: comprar un apartament a Phuket amb vistes a la platja de Bang Tao o Kata. És un clàssic, i té sentit. Però hi ha un segment que passa gairebé desapercebut per als compradors catalans i que, ara mateix, ofereix rendiments molt superiors: les naus industrials i els magatzems logístics.
Resposta ràpida: els magatzems Grau A a la zona de Bangkok i al Corredor Econòmic Oriental (EEC) generen entre un 8% i un 12% de rendibilitat neta anual, de dues a tres vegades més que un pis de lloguer a Bangkok o una vil·la a Phuket. El motiu és senzill: la demanda logística porta des de 2021 creixent més d'un 10% per sobre de la nova oferta disponible, i els propietaris actuals tenen la sartén pel mànec a l'hora de negociar amb els inquilins.
Segons el Bangkok Post, l'escassetat d'espai logístic a Tailàndia permet als propietaris capturar el màxim valor possible d'una demanda creixent per part d'operadors logístics. De fet, el sector industrial supera sistemàticament el residencial tant en resiliència com en rendibilitat. L'informe del segon trimestre de 2026 de Cushman & Wakefield sobre el mercat logístic i industrial tailandès ho confirma: la demanda de sòl industrial ha superat l'oferta en més d'un 10% des de 2021, cosa que manté una pressió alcista constant sobre preus de sòl i lloguers.
Per què aquest sector és una oportunitat real el 2026
El Corredor Econòmic Oriental (EEC), un programa de desenvolupament governamental que cobreix tres províncies (Chonburi, Rayong i Chachoengsao), és el gran motor de la demanda de magatzems. La inversió en infraestructures a l'EEC ja supera els 1,5 bilions de THB.
A això s'hi suma un factor estructural que no depèn del turisme ni del tipus de canvi: el comerç electrònic. El mercat de venda al detall en línia a Tailàndia s'estima en 850.000 milions de THB, i cada punt percentual de creixement exigeix més capacitat logística. Shopee, Lazada i TikTok Shop estan ampliant contínuament els seus espais de magatzem al país.
Mentrestant, l'oferta no dona l'abast: construir una nau Grau A clau en mà triga entre 8 i 14 mesos, un termini que fa que la demanda creixi més ràpid del que els promotors poden construir. Segons dades del Bangkok Post del segon trimestre de 2026, l'estoc nacional de magatzems ready-built (RBW) es manté estable en uns 6,05 milions de m², i el de fàbriques ready-built (RBF) en uns 3,42 milions de m², xifres que evidencien fins a quin punt l'oferta és ajustada.
Xifres clau que hauríeu de conèixer
- La rendibilitat dels magatzems a Tailàndia oscil·la entre el 8% i el 12% anual, segons ubicació i classe d'actiu
- El dèficit d'oferta s'estima en un 15-20% de la demanda actual
- Els lloguers mitjans de magatzems Grau A a l'EEC arriben a 175-200 THB per m² al mes, amb pujades anuals del 5-7%
- Els contractes de lloguer solen ser de 3 a 5 anys, amb indexació fixa que dona previsibilitat als fluxos de caixa
- L'ocupació als principals nuclis logístics supera el 90%
- Les zones amb més demanda són Chonburi, Samut Prakan i Pathum Thani, i el corredor de la carretera Motorway 7
Quant costa entrar en aquest mercat
Aquí hi ha la primera diferència important respecte al residencial: el tiquet d'entrada. Una nau de qualitat d'entre 2.000 i 5.000 m² costa entre 30 i 80 milions de THB (aproximadament entre 800.000 i 2,2 milions de dòlars). No és, doncs, una inversió a l'abast de qui busca diversificar amb un import modest, tret que opti per la via dels REITs, que expliquem més avall.
Pel que fa a la fiscalitat, l'impost sobre béns immobles comercials a Tailàndia és del 0,3% sobre el valor cadastral, notablement més baix que a la majoria de jurisdiccions europees, un altre punt a favor per als inversors catalans acostumats a l'IBI d'aquí.
Com pot comprar un estranger un magatzem a Tailàndia
Com passa amb qualsevol immoble a Tailàndia, cap estranger pot ser propietari directe de sòl, i una nau industrial inclou el terreny on s'assenta. Hi ha tres vies habituals:
- Constituir una societat limitada tailandesa amb participació estrangera
- Arrendament de llarga durada del terreny (habitualment 30+30 anys)
- Participar en REITs tailandesos cotitzats a la borsa SET
Aquesta darrera opció és, de lluny, la més accessible per a un inversor català que vulgui exposar-se al sector sense complicacions legals. Els REITs industrials tailandesos, com WHA Premium Growth Freehold REIT o AIMIRT, cotitzen a la SET i permeten entrar-hi des de només uns pocs milers de THB, amb dividends del 6-8% anual. Un REIT és, en essència, un fons immobiliari cotitzat que gestiona carteres de magatzems i fàbriques, i que per llei ha de repartir com a dividend almenys el 90% dels ingressos. Cal, això sí, obrir un compte de brokeratge a la borsa tailandesa.
Riscos que cal tenir presents
No tot són avantatges. Els riscos principals inclouen la complexitat legal d'estructurar la propietat estrangera, la dependència d'un o dos inquilins âncora, l'exposició canviària (els ingressos es reben en THB) i el risc de sobreoferta d'aquí a 3-5 anys si arriben massa projectes nous al mercat alhora. També cal tenir en compte el risc d'inundacions: les riuades de 2011 van destruir centenars d'instal·lacions industrials a la zona d'Ayutthaya, un episodi que el sector encara recorda.
Magatzem o pis de lloguer: quina diferència hi ha realment
Un pis a Bangkok ofereix una rendibilitat del 3-5%, i una vil·la a Phuket, del 5-7%. Els magatzems, en canvi, es mouen entre el 8% i el 12%, amb una revalorització addicional del capital del 3-5% anual. Els contractes són molt més llargs (3-5 anys enfront de lloguers mensuals o temporades turístiques), els inquilins són empreses i no particulars, i no hi ha exposició a l'estacionalitat turística ni a la competència d'Airbnb. El contrapunt: el tiquet d'entrada és molt més alt i cal gestió professional de l'actiu.
Val la pena visitar Tailàndia abans de comprar
Sens dubte. Comprar un actiu comercial a distància comporta un risc considerable. Abans de comprometre capital, cal avaluar personalment la ubicació, l'accés a infraestructures, l'estat de l'edifici i l'entorn. El més recomanable és combinar el viatge amb visites a zones industrials de Chonburi o Samut Prakan, totes dues a entre 40 i 90 minuts de l'aeroport de Suvarnabhumi.
Conclusió
El sector de magatzems a Tailàndia continua sent una de les classes d'actiu més infravalorades pels inversors internacionals. La combinació d'un dèficit d'oferta estructural, el creixement del comerç electrònic i la inversió governamental sostinguda a l'EEC crea una base sòlida i duradora per a la rendibilitat. Per a qui comença, el camí més sensat sol ser entrar primer a través de REITs industrials tailandesos, conèixer el mercat des de dins, i valorar més endavant una inversió directa mitjançant estructures d'arrendament. Des d'Immobles a Tailàndia, us podem ajudar a entendre quina via s'ajusta millor al vostre perfil d'inversor.
Font: Bangkok Post