Si esteu valorant comprar un pis a la zona de Bangkok o a la costa de Pattaya, hi ha una dada que hauríeu de tenir present: el tren que ha d'unir els tres aeroports de la capital tailandesa encara no s'ha reflectit del tot en els preus de molts barris del seu recorregut. Això vol dir que la finestra per entrar-hi abans que pugin encara existeix, però es va tancant.
Què és exactament el 'Red Line Missing Link'?
El 'Red Line Missing Link' és el tram ferroviari que falta per completar per connectar la línia BTS Red Line del nord de Bangkok amb la línia d'alta velocitat cap a l'aeroport d'U-Tapao, a la província de Rayong. Ara mateix, qui vol anar d'un aeroport a l'altre ha de fer transbordaments entre sistemes diferents o agafar la carretera. Amb el tram complet, es podria anar des de l'extrem nord fins a l'extrem sud del corredor en uns 90 minuts, en lloc de les tres o quatre hores actuals amb cotxe.
El projecte està ara mateix en revisió contractual dins el programa de l'Eastern Economic Corridor (EEC), l'organisme que coordina el desenvolupament econòmic de les províncies de Chachoengsao, Chonburi i Rayong. Si les negociacions amb el soci actual, Asia Era One, no arriben a bon port, el govern podria obrir una nova licitació cap al 2028.
Per què hauria d'importar-vos si compreu des de Catalunya?
Qualsevol que hagi mirat el mercat immobiliari de Barcelona sap que una nova línia de metro o de rodalies pot disparar el valor d'un pis en pocs anys. A Tailàndia passa exactament el mateix, però a una escala molt més gran. Els pisos situats entre 1 i 2 km d'una estació de les línies ràpides de Bangkok s'han revaloritzat històricament entre un 15% i un 30% en els 3-5 anys posteriors a la inauguració de la línia.
A Bangkok mateix, aquest efecte ja és una realitat consolidada al llarg de les línies BTS Sukhumvit i Silom: els pisos a prop d'una estació es venen amb una prima del 20-35% respecte a unitats comparables situades a només cinc o set minuts en cotxe. El model de Singapur, sovint citat com a referència a la regió, mostra que una estació de metro a poca distància a peu afegeix típicament entre un 10% i un 25% al valor d'un habitatge.
Aplicat a la línia dels tres aeroports, l'efecte podria ser encara més gran, perquè no parlem només de transport urbà: parlem d'un corredor que convertiria zones costaneres avui allunyades en autèntics suburbis residencials de Bangkok. Algú que visqui a Si Racha o Pattaya podria arribar al districte financer de la capital en 45-60 minuts. Això canvia per complet l'economia del lloguer: els treballadors d'empreses instal·lades a les zones industrials de l'EEC podrien viure a la costa, i els que treballen a oficines de Bangkok podrien passar els caps de setmana a la platja sense patir hores de trànsit.
Quines zones concentren el potencial de creixement?
Les zones a seguir de prop són Bang Sue, Lat Krabang, Si Racha, Pattaya i Rayong. El tram BTS Red Line entre Bang Sue i Rangsit ja funciona des del 2021 i dona servei al corredor nord de Bangkok, així que ja tenim un exemple real de com evoluciona el valor immobiliari un cop una línia entra en servei.
Lat Krabang, situada entre Bangkok i l'aeroport de Suvarnabhumi, mereix una menció especial. Avui és sobretot una zona industrial amb preus de sòl relativament baixos, però amb potencial per transformar-se en un pol residencial complet quan la línia ràpida entri en funcionament. Alguns promotors ja hi estan comprant terrenys, tot i que el mercat de segona mà encara no ho ha incorporat als preus.
A Si Racha (Chonburi), el preu mitjà d'un pis se situa entre 50.000 i 80.000 baht per m², dues o tres vegades menys que al centre de Bangkok. Pattaya, per la seva banda, rep més de 10 milions de turistes a l'any en xifres prepandèmia, segons la Tourism Authority of Thailand, i un accés ferroviari directe a dos aeroports internacionals en multiplicaria l'accessibilitat.
Dades clau del projecte
| Dada | Xifra |
|---|---|
| Capacitat prevista de l'aeroport U-Tapao | fins a 60 milions de passatgers/any |
| PIB conjunt de les províncies de l'EEC | més de 1,5 bilions de baht |
| Tram Bang Sue - Rangsit en funcionament des de | 2021 |
| Preu mitjà pis a Si Racha | 50.000-80.000 baht/m² |
| Garanties bancàries exigides a Asia Era One (si es modifiquen termes) | uns 160.000 milions de baht |
| Turistes anuals a Pattaya (prepandèmia) | més de 10 milions |
| Velocitat màxima prevista del tren | fins a 250 km/h |
| Longitud total de la línia dels tres aeroports | uns 220 km |
L'aeroport d'U-Tapao ja ha estat designat oficialment com el tercer aeroport internacional de Bangkok, i està en procés d'ampliació.
Quins riscos hi ha d'assumir un inversor català?
No tot són bones notícies garantides. Els grans projectes d'infraestructures a Tailàndia solen patir retards. Aquesta línia d'alta velocitat es discuteix des del 2018, i el procés de revisió contractual de l'EEC podria afegir-hi encara entre 12 i 18 mesos més.
Alguns analistes del mercat tailandès assenyalen que els preus del sòl a Chonburi, Si Racha, Pattaya i Sattahip s'han mantingut força propers als nivells de fa 7 anys, sense mostrar encara una acceleració especulativa clarament lligada al projecte ferroviari, sinó movent-se en línia amb les tendències generals del mercat a llarg termini. Si el vostre horitzó d'inversió és inferior a cinc anys, val la pena tenir en compte la possibilitat de retard.
Amb tot, la prioritat que el govern tailandès continua donant al projecte dins l'estratègia de l'EEC apunta a una alta probabilitat que finalment s'acabi executant. Per a qui pensi visitar i inspeccionar propietats a Chonburi i Rayong, ara sembla un moment raonable: en molts punts del recorregut els preus encara no han absorbit del tot la 'prima ferroviària', i l'oferta de promocions noves de qualitat a tota la zona de l'EEC segueix creixent.
Des de Immobles a Tailàndia seguim de prop l'evolució d'aquest projecte perquè creiem que és una de les variables més determinants per triar on invertir a la zona de Bangkok i la costa est en els propers anys.
Font: Nation Thailand
Preguntes freqüents
Què és el 'Red Line Missing Link' i per què és important?
És el tram ferroviari que falta construir per connectar la línia BTS Red Line del nord de Bangkok amb la línia d'alta velocitat fins a l'aeroport d'U-Tapao. Sense aquest tram, els tres aeroports de Bangkok no tenen una connexió ferroviària directa entre ells.
Quan estarà en marxa la línia d'alta velocitat dels tres aeroports?
La data exacta encara no està tancada. El projecte està en un procés de revisió renovada per part del Comitè de l'EEC, amb una possible licitació el 2028 en un dels escenaris. Les estimacions del mercat apunten que una posada en marxa completa és poc probable abans de 2029-2031.
Poden els estrangers comprar un pis a la zona de l'EEC?
Sí. Els estrangers poden ser propietaris de pisos en règim de plena propietat (freehold) sempre que la quota de propietat estrangera de l'edifici no superi el 49%. Els terrenys i les vil·les solen estructurar-se mitjançant contractes de lloguer a llarg termini (30+30+30 anys).
És millor esperar que el projecte estigui aprovat definitivament o comprar ara?
Les primes d'infraestructura solen incorporar-se al preu molt abans que s'acabi l'obra física, i el salt més fort acostuma a produir-se en el moment de la firma del contracte i l'inici de la construcció. Comprar abans que el contracte final quedi aprovat permet blocar els preus actuals abans que pugin.
Quina rendibilitat de lloguer es pot esperar a la zona de l'EEC?
A Si Racha i als afores de Pattaya, la rendibilitat del lloguer d'un pis se situa entre el 5% i el 7% anual, per sobre del 3-4% del centre de Bangkok. La demanda d'empreses instal·lades a les zones industrials de l'EEC ajuda a mantenir una ocupació estable.