Si estàs pensant en comprar una vil·la a Phuket o ja en tens una registrada a través d'una societat tailandesa, hi ha una notícia que no pots ignorar: el Departament de Desenvolupament Empresarial de Tailàndia (DBD) ha obert una revisió formal de 36.277 empreses amb participació estrangera que posseeixen terrenys. És la major operació de control dels últims anys contra les anomenades estructures 'nominee', el mecanisme que durant dècades ha permès a estrangers saltar-se la prohibició legal de posseir terra directament.
Per a qualsevol català que hagi mirat Phuket, Koh Samui o Chonburi com a destinació d'inversió, aquest article explica exactament què està passant, per què afecta especialment el mercat de vil·les, i quines opcions legals reals tens si vols protegir el teu patrimoni.
La resposta ràpida
Tailàndia està revisant 36.277 empreses amb capital estranger que posseeixen terrenys, buscant estructures on accionistes tailandesos actuen com a testaferrons ('nominees') mentre el control real és estranger. La llei tailandesa (Land Code Act B.E. 2497, de 1954) prohibeix als estrangers posseir terra directament, i l'única via legal és una empresa amb majoria de capital tailandès (per sota del 49% estranger). Si el DBD determina que la teva empresa és una estructura encoberta, pot ordenar la venda forçosa del terreny en un termini de 180 dies.
Per què ara, i a quina escala
El focus principal de la investigació són 31.516 empreses on el capital estranger declarat es manté oficialment per sota del llindar del 49%, precisament el límit que permet a una societat registrar-se com a tailandesa i posseir terra legalment. El problema, segons el DBD, és que en milers d'aquests casos els accionistes tailandesos només hi figuren sobre el paper, mentre el control efectiu (decisions, finançament, ingressos) resta en mans estrangeres.
Segons la informació publicada pel diari Thairath, la revisió abasta 16 províncies, incloent Bangkok i les cinc províncies del seu cinturó metropolità, més deu grans destinacions turístiques com Chonburi, Surat Thani i Phuket. Això confirma que no es tracta d'una acció puntual contra un sol mercat turístic, sinó d'un canvi de política a escala nacional.
La pressió sobre aquestes estructures ve acumulant-se des del 2022, quan comissions parlamentàries van començar a debatre l'adquisició massiva de terrenys per part d'estrangers en zones turístiques. La pressió política, l'augment del preu del sòl i la preocupació pública per la concentració de capital estranger en ubicacions premium han accelerat el procés fins arribar a aquesta magnitud.
Com funciona legalment la propietat de terra a Tailàndia
La Land Code Act B.E. 2497 (1954) prohibeix que els estrangers posseeixin terra en propietat plena (freehold). L'única excepció rellevant és per a projectes aprovats pel Board of Investment, que exigeixen una inversió mínima de 40 milions de baht, una via fora de l'abast de la majoria de compradors particulars.
Per això, durant anys, la fórmula habitual per a estrangers que volien 'posseir' una vil·la ha estat crear una societat tailandesa on el capital estranger es manté per sota del 49%, segons defineix la Foreign Business Act (1999). El problema no és la fórmula en si, que és legal, sinó el seu ús fraudulent: posar accionistes tailandesos de palla que no aporten capital real ni prenen decisions.
El DBD no es limita a revisar els registres d'accionistes: investiga qui pren realment les decisions, qui va finançar la compra i qui rep els ingressos de la propietat. Les actes de reunions i els registres financers també entren sota escrutini.
Quant s'exposa un propietari amb una estructura irregular
Les sancions per estructures 'nominee' sota la Foreign Business Act poden arribar a 1 milió de baht i/o 3 anys de presó. Però el risc més sever a la pràctica no és penal, sinó patrimonial: si el Departament de Terres determina que l'estructura és encoberta, pot exigir la venda forçosa del terreny en un termini de 180 dies. Si el propietari no ven a temps, les autoritats poden subhastar directament la finca.
Un precedent recent a Phuket
Aquesta revisió nacional arriba després d'accions similars ja executades a Phuket. En una fase 4 d'aquesta operació contra la xarxa de testaferrons a l'illa, l'agost de 2026 es van processar 16 persones (10 tailandeses i 6 estrangeres, incloent ciutadans canadencs, russos i un ciutadà kazakh) vinculades a negocis operats sota propietat nominal.
Una investigació més àmplia sobre titularitat de terrenys a Phuket va examinar 361 empreses, de les quals 149 entitats legals van ser identificades com a propietàries de terra amb participació estrangera sospitosa. D'aquí van sortir 114 demandes judicials i 39 multes. Es calcula que fins a un 60-70% de les vil·les de propietat estrangera a Phuket estan registrades a través d'empreses tailandeses amb accionistes 'nominee', una xifra que dona una idea de fins a quin punt aquesta pràctica s'ha normalitzat al mercat.
I els pisos (condominis)? Bona notícia
Si el teu pla és comprar un pis a Tailàndia en lloc d'una vil·la amb terreny, aquesta revisió no t'afecta. Els estrangers poden posseir apartaments en règim de freehold (propietat plena) de manera directa, sempre que la quota estrangera de l'edifici es mantingui per sota del 49% del total. Aquest règim, regulat per la Condominium Act (1979), és un sistema completament separat del que ara està sota lupa.
Quines alternatives legals té un comprador estranger
Per als qui volen una vil·la amb terreny, hi ha diverses vies reconegudes:
- Arrendament a llarg termini (leasehold): fins a 30 anys, amb opcions de renovació (encara que la renovació no està garantida per llei)
- Propietat separada de l'edifici: es posseeix la construcció mentre es lloga el terreny
- Joint venture genuïna amb un soci tailandès que realment participi en el negoci i el finançament
- Compra d'un condomini en règim freehold, com s'ha explicat més amunt
Pel que fa al cost, les propietats venudes en règim de leasehold solen ser entre un 15% i un 30% més barates que l'equivalent en freehold. La diferència clau és senzilla: en un cas llogues la terra, en l'altre en tens la propietat.
Què hauria de fer algú que ja té una vil·la a través d'una societat tailandesa
El primer pas és encarregar una auditoria legal independent de l'estructura societària. Si l'esquema resulta vulnerable, un advocat especialitzat pot proposar opcions de reestructuració: convertir-lo a leasehold, incorporar un soci tailandès genuí, o vendre el terreny mantenint drets sobre l'edificació.
Des d'Immobles a Tailàndia recomanem no esperar a rebre una notificació del DBD: qui es reestructura amb temps protegeix el patrimoni i evita sorpreses, mentre que qui ignora el senyal s'exposa a vendes forçoses i processos penals.
Com pot afectar això el mercat de Phuket i Koh Samui
A curt termini, és probable que augmenti l'oferta, ja que alguns propietaris optaran per vendre abans de rebre una ordre. A mitjà termini, el mercat sembla abocat a desplaçar-se cap a estructures de leasehold i cap als condominis, cosa que podria pressionar a l'alça la demanda i els preus en aquests segments.
L'escala d'aquesta revisió, amb 36.277 empreses afectades en 16 províncies, apunta a un canvi de política sistèmic i de llarg recorregut, no a una campanya puntual.
Font: Thairath