Si busqueu diversificar més enllà d'un apartament a Bang Tao o Kata, hi ha un fenomen que val la pena conèixer abans que es converteixi en notícia habitual als mitjans catalans: Tailàndia s'està convertint en el hub de centres de dades del sud-est asiàtic, i això ja està movent de manera clara el preu del sòl industrial.
Resposta ràpida: el boom dels centres de dades a Tailàndia està disparant la demanda de sòl industrial i tecnològic, sobretot a l'Eastern Economic Corridor (Chonburi, Rayong i Chachoengsao), amb revaloritzacions del sòl del 18-40% en dos anys i rendiments de lloguer del 7-9% anual, per sobre del 4-6% típic dels apartaments turístics. El factor clau que pot accelerar-ho encara més el 2026 és l'aprovació de contractes directes de compra d'energia (PPA).
Per què ara: el detonant de WHAUP
El conseller delegat de WHAUP, Akarin, ha demanat públicament al govern tailandès que acceleri la normativa per als Power Purchase Agreements (PPA) directes, avisant que sense aquesta reforma el sector topa amb un sostre de capacitat. No és una queixa abstracta: WHAUP va anunciar un increment de beneficis del 35% només al primer trimestre de 2026, una xifra que apunta a una onada molt més gran de capital que s'està movent darrere.
Per a qui inverteix en immobiliari tailandès, el missatge és clar: els parcs industrials i les zones tecnològiques han entrat en una fase de creixement de valor accelerat. Qui entengui aviat com funciona el mecanisme, hi guanya un avantatge real.
Les xifres que cal retenir
- Tailàndia ocupa el tercer lloc de l'ASEAN en mida de mercat de centres de dades, per darrere de Singapur i Indonèsia. Structure Research preveu que la capacitat nacional es duplicarà el 2027
- La capacitat nacional passarà d'uns 1.400 MW el 2026 a uns 3.700 MW el 2030, una taxa de creixement anual composta de gairebé el 27%, segons la Thailand Data Centre Association
- L'Eastern Economic Corridor (EEC) concentra la majoria de la nova inversió. El Board of Investment (BOI) ofereix incentius fiscals de fins a 13 anys per a projectes qualificats a la zona
- Google, Amazon Web Services i Microsoft ja han anunciat o estan executant projectes de núvol i infraestructura a Tailàndia; Microsoft, per si sola, hi ha compromès gairebé 1.000 milions de dòlars
- Els lloguers industrials Classe A a Chonburi i Rayong han pujat un 12% en els últims 12 mesos, segons CBRE Thailand
- El sòl proper a les subestacions d'EGAT, en un radi de 20 km a la província de Chonburi, ha pujat un 18-22% en dos anys, mentre que el sòl industrial més ampli a Chonburi i Rayong ha pujat un 25-40% en el mateix període
- Un únic centre de dades hyperscale consumeix entre 30 i 100 MW, comparable a una ciutat petita, i costa entre 200 i 500 milions de bahts anuals només en electricitat
Què és exactament un PPA i per què bloqueja el sector
Per entendre l'escala del que està passant, cal mirar els números energètics. Actualment, la llei tailandesa impedeix als operadors signar contractes directes amb generadors independents d'energia solar o eòlica, obligant-los a dependre de la xarxa estatal a tarifes menys competitives. Tancar aquesta bretxa és exactament el que reclama WHAUP.
Un PPA (Power Purchase Agreement) és senzillament un contracte directe entre un productor d'energia i un consumidor. Per als centres de dades, l'accés a energia neta i assequible és una qüestió de viabilitat: sense PPA, construir noves instal·lacions deixa de ser rendible, i això limita al seu torn la demanda de sòl i espai industrial.
Si Bangkok tanca la normativa de PPA el 2026, s'espera que l'entrada de capital cap a les zones industrials s'acceleri encara més. Un centre de dades no necessita només megawatts: calen naus de servidors, sistemes de refrigeració, blocs d'oficines per al personal i espai logístic per als equips. Cada projecte gran genera demanda d'entre 15.000 i 50.000 metres quadrats d'edificis i infraestructura de suport.
Una alternativa real al Phuket turístic
Per a qui està acostumat al format resort de Phuket o Pattaya, aquest és un canvi de perspectiva interessant. Els rendiments de lloguer als parcs tecnològics industrials es mouen entre el 7% i el 9% anual en bahts, clarament per sobre del 4-6% habitual en els apartaments turístics. El risc de vacant és menor, els contractes de lloguer són molt més llargs (de 3 a 10 anys), i els inquilins principals solen ser corporacions tecnològiques internacionals, no turistes de temporada.
La geografia de la inversió també està canviant. On abans l'interès es concentrava a la costa, ara cal parar atenció al corredor Bangkok-Chonburi-Rayong. Un tren d'alta velocitat que connectarà tres aeroports (Don Mueang, Suvarnabhumi i U-Tapao) està cosint aquest corredor en una única zona econòmica.
Què pot comprar (i no comprar) un estranger
Hi ha límits estructurals que cal tenir clars abans de fer cap pas. Els estrangers no poden ser propietaris directes del sòl a Tailàndia, però sí que poden ser propietaris plens dels edificis i estructures, i poden formalitzar contractes de lloguer a llarg termini (leasehold) de fins a 30 anys amb opcions de renovació. Dins l'EEC, existeixen condicions especials que permeten als inversors estrangers arrendaments de fins a 49 anys.
Preguntes freqüents
On es concentren les noves construccions a Tailàndia?
Les zones principals són Chonburi, Rayong i Chachoengsao, totes dins l'Eastern Economic Corridor (EEC). També hi ha projectes en marxa a la perifèria de Bangkok i a Nonthaburi.
Quin retorn pot esperar un inversor en immobiliari industrial?
Els rendiments mitjans de lloguer als parcs tecnològics de l'EEC se situen entre el 7% i el 9% anual en bahts tailandesos, per sobre dels apartaments turístics habituals, i els contractes de lloguer solen ser considerablement més llargs.
Com afecta aquest boom als preus dels habitatges residencials?
De manera indirecta però notable. Cada centre de dades gran crea entre 200 i 500 llocs de treball per a especialistes qualificats, que després impulsen la demanda de lloguer d'apartaments i cases adossades en un radi de 15-30 km de la instal·lació, empenyent els preus a l'alça.
Quins riscos té invertir en immobiliari lligat a la tecnologia?
Els riscos principals inclouen la incertesa regulatòria sobre l'aprovació dels PPA, la dependència d'inquilins ancla, les fluctuacions del bat tailandès i una liquiditat de revenda limitada. Els actius industrials solen vendre's més lentament que els apartaments de resort.
És bon moment per comprar sòl a l'EEC?
Els preus del sòl ja han pujat un 18-22% en dos anys prop de les subestacions clau, i fins a un 25-40% en zones industrials més àmplies. Encara hi ha marge de revaloració, però l'entrada només té sentit amb un coneixement clar de l'estructura legal de l'operació i un horitzó d'inversió mínim de 5 anys.
El mercat immobiliari industrial i tecnològic de Tailàndia no és un miratge passatger, és un canvi estructural. El boom dels centres de dades està sostingut per capital real de les corporacions més grans del món, i el govern està incentivant activament el sector amb exempcions fiscals i zones prioritàries. Per als inversors disposats a mirar més enllà del format resort habitual, aquesta és una de les oportunitats més interessants de la regió. Des d'Immobles a Tailàndia seguim de prop aquesta evolució per orientar qui vulgui explorar-la amb criteri.
Font: Bangkok Post