Imagineu haver comprat una parcel·la a Chonburi fa un any i mig, pagant dues o tres vegades el preu de mercat perquè algú us va assegurar que un hyperscaler la voldria per muntar-hi un centre de dades. Aquesta setmana, aquesta aposta s'ha congelat literalment: Tailàndia ha aturat 49 obres actives de datacenters i ha deixat en suspens més de 117 sol·licituds addicionals fins que es redactin noves normes sobre consum de recursos i seguretat.
La pausa oficial és d'un mes, el temps que els reguladors necessiten per fixar criteris sobre electricitat, aigua i estàndards de seguretat. Si teniu un pis a Bangkok o a Phuket, no canvia res per a vosaltres. Si vau comprar terreny a Chonburi, Rayong o al corredor de Bang Na esperant revendre'l a un operador de datacenters, la cosa canvia, i no només durant aquest mes.
Per què s'ha aturat un sector que semblava imparable
El detonant és la pressió sobre la xarxa elèctrica i el subministrament d'aigua. Bangkok ja alberga 34 centres de dades en funcionament, i el gruix del pipeline pendent es concentra al Corredor Econòmic Oriental (EEC). La demanda punta d'electricitat a Tailàndia va superar els 36.000 MW el 2024; un sol campus hyperscale de 100-200 MW és una fracció petita d'aquest total, però un clúster de diversos campus concentrats en una mateixa província es converteix en un problema real de xarxa.
Hi ha també una memòria recent que pesa: l'EEC va patir una sequera severa el 2020 que va obligar a restringir la captació industrial d'aigua. Per això la clàusula sobre aigua a les noves normes no és cap formalitat administrativa, sinó el nus central de la negociació.
Quant durarà realment la congelació
Un mes és l'escenari oficial i optimista. El precedent regional més proper és Singapur, que va imposar una moratòria de facto sobre nous datacenters el 2019 i no la va aixecar fins al 2022, substituint l'accés obert per un sistema de quotes lligat a compromisos d'eficiència energètica. Malàisia, que va absorbir part de la demanda desviada cap a Johor en aquell moment, havia introduït el 2024 les seves pròpies avaluacions de consum d'aigua i energia per a projectes nous.
Tailàndia sembla seguir el mateix camí, amb uns anys de retard. Un mes és el temps que es tarda a redactar un document, no a restablir el flux d'aprovacions. Un cop publicats els criteris, comença una segona fase, més lenta: reaprovar projectes dissenyats sota supòsits antics sobre accés a l'aigua i tarifes elèctriques. Aquí és on hi ha el risc real per a qui hi ha invertit: no en la pausa en si, sinó en la probabilitat que una part significativa de les 117 sol·licituds congelades simplement no surti a compte amb les noves regles.
Qui surt realment perjudicat (i qui no)
El terreny industrial és el gran exposat. Les parcel·les dels cinturons industrials de Chonburi, Rayong i Samut Prakan es van revalorar durant el 2024-2025 al voltant de la narrativa de la intel·ligència artificial. Molts compradors no pagaven pel terreny, pagaven per una opció sobre que algun dia hi arribés un hyperscaler. Aquesta opció s'ha abaratit: fins que es publiquin els criteris, cap operador signarà als preus antics.
Les constructores i enginyeries també noten el cop. Aturar 49 obres actives vol dir maquinària i equips parats, un cost que algú de la cadena de subministrament acaba absorbint. Per a qui té exposició en accions del sector de la construcció, això és un trimestre d'ingressos danyats.
Els projectes d'ús mixt que es venien amb un datacenter veí com a reclam també han perdut aquest argument. Naus logístiques i oficines que es promocionaven dient 'al costat hi haurà un gran centre de dades' s'han quedat sense el gran relat.
I l'habitatge residencial? Aquí és on comença el malentès més comú.
Un datacenter no porta inquilins: el malentès de fons
L'error més freqüent en les converses sobre el 'techno-real estate' a Tailàndia és aquest: si es construeix un centre de dades a prop, un pis a Sriracha o a Pattaya atraurà professionals estrangers de lloguer. No és així.
Una fàbrica amb 3.000 treballadors genera demanda de lloguer duradora. Un campus hyperscale, un cop operatiu, sol tenir entre unes desenes i un parell de centenars d'empleats permanents segons estimacions del sector, i una part important són enginyers i personal de seguretat locals. La fase de construcció genera milers de llocs de treball, sí, però és mà d'obra temporal i de baix salari, allotjada en dormitoris per a treballadors, no en pisos de 3 milions de baht.
Si el vostre model de rendibilitat de lloguer al Corredor Oriental es basava en datacenters, torneu a fer els números sense ells. La manufactura, les fàbriques japoneses i xineses, i el port de Laem Chabang són els veritables motors de demanda de lloguer a Sriracha. Les sales de servidors no hi tenen lloc.
Xifres clau que cal tenir presents
- 49 projectes de construcció actius aturats immediatament i més de 117 sol·licituds pendents congelades fins a l'aprovació de nous criteris, gairebé tot el pipeline nacional del país.
- Bangkok ja opera 34 centres de dades, el consum agregat dels quals és el desencadenant formal de la pausa.
- Compromisos estrangers de referència: AWS amb 5.000 milions de dòlars en 15 anys (anunciat el 2022) i Google amb 1.000 milions de dòlars per a un datacenter a Chonburi i una regió cloud a Bangkok (anunciat el setembre de 2024).
- La demanda punta d'electricitat de Tailàndia el 2024 va superar els 36.000 MW.
- Les sol·licituds d'inversió estrangera van pujar un 80% interanual el primer semestre del 2026, fins a 1,37 bilions de baht (uns 40.600 milions de dòlars), bona part lligada a IA i datacenters, el que il·lustra la mida del pipeline abans de la congelació.
Què fer si teniu terreny o esteu pensant en comprar-ne
La nostra posició és clara: no compreu terreny etiquetat per a 'techno-development' fins que es publiquin els criteris d'energia i aigua, i si ja teniu un acord preliminar signat, negociï's ajornar terminis i preu. La lògica és senzilla: les condicions regulatòries han canviat, així que la data de tancament també hauria de canviar.
Si la vostra parcel·la es va comprar abans del 2024 a preu industrial i genera algun ingrés actual, manteniu-la. Si es va comprar el 2024-2025 amb una prima de dues o tres vegades sobre terrenys veïns comparables, purament per revendre a un operador, la finestra de sortida s'estreny, i val la pena buscar un comprador amb un altre ús: logística, manufactura lleugera o magatzems.
I aquí ve la condició que ho anul·la tot: si el vostre pressupost és inferior a 10 milions de baht i esteu comprant una casa per viure-hi o per lloguer turístic, ignorin tot això. Aquest drama regulatori al voltant de les sales de servidors no us afecta en absolut.
Una nota pràctica: avaluar terreny industrial a Chonburi a distància és pràcticament inútil. El que compta és l'accés per carretera, la proximitat a subestacions elèctriques i la infraestructura de captació d'aigua, detalls que només es poden confirmar sobre el terreny. Des d'Immobles a Tailàndia recomanem sempre una visita física abans de comprometre cap oferta en aquest segment.
Font: The CITY Asia