Si busqueu pis a Tailàndia i encara penseu que Chiang Mai és 'territori xinès', les dades de 2026 us faran canviar d'idea. La compra de compradors xinesos ha caigut amb força a la ciutat, mentre que birmans, nord-americans i, molt especialment, italians han disparat la seva activitat. Per a qui inverteix des de Catalunya o les Illes, això vol dir un mercat més repartit, amb un llindar d'entrada molt més baix que Phuket i rendibilitats similars.
La resposta ràpida
A Chiang Mai, els compradors de Myanmar han crescut un 42,9% i ja són el principal grup de compradors estrangers de la ciutat. Els nord-americans pugen un 23,8% i els italians, un espectacular 200% (els holandesos, un 50%). Mentrestant, l'activitat xinesa continua baixant. El preu mitjà per metre quadrat en projectes nous ronda els 45.000-70.000 baht, entre 2 i 3 vegades menys que a Phuket, i una cartera de compradors més diversa redueix el risc de fugida sobtada de capital lligada a un sol país.
Per què els xinesos compren menys a Chiang Mai?
La resposta curta: controls més estrictes sobre la sortida de capital des de la Xina continental i una economia domèstica que s'ha alentit. Molts inversors xinesos han redirigit els diners cap al mercat interior o cap a destinacions més properes, com Hainan. Aquesta tendència no és exclusiva de Chiang Mai: segons un informe del REIC de Bangkok citat per Nation Thailand, les transferències de condominis a compradors xinesos van caure en tot el país durant el primer trimestre de 2026 (unitats -38,8%, valor -42,9%), mentre que altres nacionalitats van omplir el buit: Rússia (+33%), Índia (+40%), Austràlia (+36,1%), Alemanya (+17,4%) i el Regne Unit (+13%). El que passa a Chiang Mai és, en el fons, el reflex local d'aquest reequilibri nacional.
Qui està omplint el buit: birmans, nord-americans i italians
El cas de Myanmar té una explicació geogràfica i política molt clara: el país limita amb Tailàndia i la inestabilitat política interna empeny la classe alta i mitjana cap al refugi immobiliari més proper. Chiang Mai queda a només 150 km de la frontera, cosa que la converteix en la destinació natural.
Pel que fa als occidentals, el boom del teletreball postpandèmia ha convertit la ciutat en un imant per a autònoms i nòmades digitals nord-americans i europeus. No és casualitat: Chiang Mai apareix entre els 5 primers hubs mundials per a nòmades digitals segons Nomad List, i aquest perfil de comprador busca exactament el que la ciutat ofereix: cost de vida baix, bona connexió i una comunitat internacional ja consolidada. El salt del 200% en compradors italians és, sens dubte, la dada més cridanera de l'informe de Thailand Business News, i apunta a un interès creixent des del sud d'Europa que val la pena vigilar de cara als propers trimestres.
Dades clau que cap inversor hauria d'ignorar
- Sota la Llei de Condominis B.E. 2522, els estrangers poden ser propietaris de fins al 49% de les unitats de qualsevol projecte de condominis; a la majoria de promocions de Chiang Mai, aquesta quota encara està lluny d'esgotar-se
- La rendibilitat mitjana estimada del lloguer a llarg termini es mou entre el 5% i el 7% anual, un nivell comparable al de districtes perifèrics de Bangkok
- Chiang Mai rep més de 10 milions de turistes cada any (Tourism Authority of Thailand, dades de 2024), la qual cosa sosté una demanda constant de lloguer de curta durada
- Hi ha en construcció, des de 2024, una nova terminal a l'aeroport internacional que elevarà la capacitat fins als 20 milions de passatgers
- El valor dels pisos als districtes centrals (Nimmanhaemin, Old City) ha pujat entre un 12% i un 18% en els últims tres anys
Chiang Mai contra Phuket: on surten més a compte els números?
Phuket continua acaparant els titulars, però el llindar d'entrada per a un estudi ben situat ja s'enfila fins als 4-8 milions de baht. A Chiang Mai, una unitat comparable costa entre 1,5 i 3 milions de baht. Les rendibilitats de lloguer són similars en ambdós mercats, però la competència entre propietaris és molt inferior a Chiang Mai, cosa que facilita mantenir l'ocupació.
Això no vol dir que Phuket hagi perdut atractiu: l'illa continua sent la destinació principal, per valor de transferències, per als compradors russos, que hi van concentrar 1.060 milions de baht en 156 unitats durant el primer trimestre de 2026 (el 64% del seu valor total de transferències a tot el país), segons dades del REIC recollides pel Bangkok Post. Són, senzillament, dos mercats amb perfils de comprador diferents.
| Aspecte | Chiang Mai | Phuket |
|---|---|---|
| Preu estudi ben situat | 1,5-3 milions de baht | 4-8 milions de baht |
| Preu mitjà per m² (projectes nous) | 45.000-70.000 baht | 2-3 vegades més alt |
| Rendibilitat lloguer llarg termini | 5-7% anual | Comparable |
| Perfil dominant | Myanmar, EUA, Itàlia | Rússia (top per valor) |
Per què una base de compradors diversa és bona notícia
Un mercat que depèn d'una sola nacionalitat és fràgil: n'hi ha prou amb un enduriment dels controls de divises o un gir polític perquè la demanda s'ensorri d'un dia per l'altre. Chiang Mai s'allunya d'aquest risc gràcies a cinc o sis grups de compradors actius procedents de regions ben diferents del món, que actuen com a coixí de seguretat per al mercat de revenda. A més, la millora de les infraestructures (ampliació de l'aeroport i el futur tren d'alta velocitat des de Bangkok) farà cada cop més còmodes els viatges d'inspecció per als compradors estrangers.
Quins riscos cal tenir presents?
Chiang Mai és un mercat estacional: entre febrer i abril la ciutat pateix l'anomenada 'temporada de boira' (haze season), que redueix l'atractiu del lloguer de curta durada durant aquests mesos. A més, la infraestructura de gestió de propietats hi és menys madura que a Phuket, de manera que trobar una empresa de gestió fiable exigeix fer els deures amb calma abans de comprar.
Preguntes freqüents
Pot un estranger ser propietari en règim de plena propietat (freehold) a Chiang Mai?
Sí. La Llei de Condominis B.E. 2522 permet que un estranger sigui propietari en freehold, sempre que el total de propietat estrangera al projecte no superi el 49%. El pagament s'ha de transferir des de l'estranger i quedar documentat amb un formulari FET (Foreign Exchange Transaction).
Quin és el preu mitjà d'un pis a Chiang Mai el 2026?
Un estudi de 25-35 m² en un projecte nou a Nimmanhaemin costa entre 1,8 i 3,5 milions de baht. En zones menys cèntriques, els preus comencen des d'1,2 milions de baht.
Quina rendibilitat de lloguer es pot esperar a Chiang Mai?
El lloguer a llarg termini sol rendir entre un 5% i un 7% anual. Amb lloguer de curta durada (tipus Airbnb) en temporada alta es pot arribar al 8-10%, però comptant la vacant durant la temporada de boira, la xifra anual realista se situa més a prop del 6-8%.
Chiang Mai o Phuket: on convé més invertir?
Phuket és un mercat consolidat i molt líquid, però amb un punt d'entrada car. Chiang Mai és un mercat en creixement, amb un llindar d'entrada més baix i més potencial de revaloració. La tria depèn de l'estratègia: ingressos estables versus creixement de capital.
Hi ha restriccions al lloguer de curta durada de pisos?
Formalment, la Llei d'Hotels B.E. 2547 prohibeix llogar unitats residencials per menys de 30 dies sense llicència hotelera. A la pràctica, molts pisos de Chiang Mai s'anuncien en plataformes de lloguer de curta durada, però cal revisar sempre el reglament intern (juristic) del projecte concret abans de comprar-hi pensant en aquest ús.
Quins impostos paga un propietari estranger d'un pis a Chiang Mai?
En el moment de la compra: una taxa de registre de transferència (2% del valor taxat), l'impost de timbre (0,5%) o l'impost específic sobre l'activitat empresarial (3,3%), segons el cas. L'impost anual sobre terrenys i edificacions (Land and Building Tax) per a habitatge amb valor de fins a 50 milions de baht s'aplica amb un tipus reduït.
En resum
El canvi en el perfil de compradors de Chiang Mai no és una amenaça, és una oportunitat. Una demanda multinacional fa el mercat més resistent, i un llindar d'entrada baix permet diversificar la cartera sense concentrar tot el capital a Phuket. Per a qui busca revaloració a mitjà termini, la segona ciutat de Tailàndia mereix una mirada atenta, i des d'Immobles a Tailàndia us podem ajudar a valorar-ho amb dades concretes abans de decidir.
Font: Nation Thailand