Si esteu buscant on invertir a Tailàndia més enllà de Phuket, Chiang Mai us donarà una resposta ràpida: el mercat de condominis de la capital del nord ja no és territori xinès. Al primer trimestre de 2026, els compradors de Myanmar han disparat la seva presència un 42,9% i els nord-americans un 23,8%, mentre la Xina, que durant anys va dominar el sector, continua perdent quota. No és una anomalia puntual, sinó un canvi estructural que obliga a repensar qui compra i per què a la tercera ciutat immobiliària de Tailàndia.
Durant més d'una dècada, Chiang Mai s'ha considerat un mercat 'xinès', amb compradors del continent formant el gruix de la demanda en pisos d'entre 2 i 5 milions de baht. Aquesta base s'està esquerdant. Al seu lloc emergeixen perfils totalment diferents, amb pressupostos, zones preferides i lògiques de decisió que no tenen res a veure amb el comprador xinès tradicional.
Les xifres que ho demostren
Segons Money & Banking Magazine, les transferències de condominis a estrangers a Chiang Mai al primer trimestre de 2026 van sumar 199 unitats per un valor de 566 milions de baht, un augment del 17,8% en unitats i del 41,9% en valor respecte al mateix període de 2025.
La Xina encara lidera amb 92 unitats i 264 milions de baht (una mitjana de 2,9 milions de baht per unitat), però la segueixen de prop els Estats Units, Myanmar, Taiwan, els Països Baixos, Israel, Corea del Sud, el Regne Unit, Singapur i el Canadà. Una llista veritablement internacional que fa cinc anys hauria estat impensable.
Per als inversors internacionals acostumats a mirar només cap a Phuket o Pattaya, Chiang Mai continua sent un punt cec al mapa. És un error, perquè la ciutat es manté entre els tres mercats immobiliaris més importants de Tailàndia, i aquest reajustament de la demanda obre una finestra d'oportunitat real.
Resposta ràpida
- Els compradors de Myanmar ja són un segment clau al mercat de condominis de Chiang Mai, amb un increment del 42,9%
- Els compradors nord-americans han augmentat la seva activitat un 23,8%, reflectint un interès creixent des d'Amèrica del Nord
- Els inversors europeus diversifiquen el mercat: les compres italianes han pujat un 200% i les holandeses un 50%
- La demanda xinesa cau, posant fi a anys de gairebé monopoli dels compradors del continent a Chiang Mai
- Les transferències a estrangers del primer trimestre de 2026 van arribar a 199 unitats per 566 milions de baht, un 17,8% més en unitats i un 41,9% més en valor interanual
- Els preus dels condominis a Chiang Mai continuen sent de 2 a 3 vegades més baixos que a Phuket, cosa que atrau nous perfils de comprador
Per què marxen els compradors xinesos?
Diversos factors s'han sumat alhora. La desacceleració econòmica de la Xina limita la sortida de capital cap a l'exterior, i els controls de divisa més estrictes de Pequín compliquen les operacions transfrontereres. En paral·lel, molts compradors xinesos estan desplaçant el seu interès cap a Bangkok i Pattaya, on la infraestructura és més desenvolupada i les connexions aèries més còmodes.
Qui està omplint el buit
Myanmar ha viscut un conflicte intern continuat des del 2021, que ha empès ciutadans amb patrimoni a treure capital cap a països veïns. Chiang Mai es troba a uns 150 km de la frontera amb Myanmar, cosa que la converteix en una destinació natural per a aquest capital.
Els Estats Units presenten un augment del 23,8% en compres, en línia amb el fet que Chiang Mai figura entre els cinc primers hubs mundials per a treball remot, segons Nomad List.
Europa també hi diu la seva: les compres italianes han crescut un 200% (tot i partir d'una base baixa) i les holandeses un 50%, senyal d'una presència europea cada cop més àmplia al mercat.
Malgrat aquest reequilibri, la Xina continua sent la nacionalitat compradora estrangera número u a Chiang Mai, amb 92 unitats i 264 milions de baht al primer trimestre de 2026 (mitjana de 2,9 milions de baht per unitat). El que canvia no és que la Xina desaparegui, sinó que el seu domini s'aprima a mesura que altres nacionalitats guanyen pes.
Marc legal: què canvia i què no
Aquí no hi ha sorpreses ni excepcions per nacionalitat: la llei tailandesa permet als estrangers ser propietaris en règim de freehold (ple domini) de fins al 49% de la superfície venible d'un edifici de condominis. Aquesta norma s'aplica per igual a un comprador de Myanmar, un nord-americà o un català, i és el mateix marc que regeix a Phuket o Bangkok.
Preus i rendibilitats: la comparació amb Phuket
| Concepte | Chiang Mai | Phuket |
|---|---|---|
| Preu mitjà per m² | 50.000-80.000 baht | 120.000-200.000 baht |
| Rendibilitat lloguer llarga durada | 5-7% anual | Variable segons zona |
| Perfil de mercat | Urbà, demanda estable tot l'any | Turístic, amb forts pics estacionals |
A les zones cèntriques de Chiang Mai (Nimman, Ciutat Vella), la rendibilitat del lloguer de llarga durada se situa entre el 5% i el 7% anual, segons estimacions del mercat local. És una xifra que, sense ser espectacular, resulta atractiva combinada amb un preu d'entrada molt més baix que a la costa.
Zones a seguir de prop
Tres barris concentren la major part de la demanda:
- Nimmanhemin: és a Chiang Mai el que Sukhumvit és a Bangkok, amb cafès, espais de coworking i una població resident jove.
- La Ciutat Vella: capta bona part de la demanda de lloguer de curta durada, molt lligada al turisme.
- Entorn de la Universitat de Chiang Mai: garanteix un flux constant d'inquilins, entre estudiants i professorat.
El lloguer de curta durada a través de plataformes de reserva pot generar entre un 8% i un 10% durant la temporada alta (de novembre a febrer), però exigeix gestió activa i disposar de llicència d'activitat hotelera.
Chiang Mai o Phuket: com decidir
Són mercats fonamentalment diferents. Phuket és un mercat vacacional amb fortes oscil·lacions estacionals i preus premium: els compradors estrangers ja representen el 67% de les compres de condominis a Bang Tao i Cherng Talay durant el primer semestre de 2026, segons Nation Thailand. Chiang Mai, en canvi, és un mercat urbà amb demanda més estable durant tot l'any i un punt d'entrada molt més assequible. Per a molts inversors, la lectura correcta no és triar entre l'un i l'altre, sinó diversificar la cartera entre tots dos per reduir el risc de concentració. A Immobles a Tailàndia solem recomanar aquesta mirada combinada als clients catalans que ens consulten.
Fiscalitat per a un propietari estranger
El règim fiscal és uniforme a tot Tailàndia. La compra comporta una taxa de transferència (2% del valor de taxació, normalment repartida entre comprador i venedor), un impost de timbre (0,5%) i un impost sobre plusvàlues en cas de revenda. L'impost anual sobre la propietat residencial és mínim.
Riscos que cal tenir presents
Legalment, comprar un condominium en règim de freehold com a estranger a Chiang Mai no es diferencia gens de fer-ho a Phuket o Bangkok: s'aplica la mateixa Llei de Condominis en tot el país. El risc principal és la liquiditat: el mercat de Chiang Mai és menys profund i revendre pot trigar més temps. Per això és essencial triar projectes en ubicacions amb demanda demostrada i sostinguda en el temps, i promotors amb trajectòria consolidada.
Cal comptar també amb la presència física per completar la compra: com a mínim, caldrà anar-hi en persona per signar l'escriptura al departament de terres local. Si planifiqueu un viatge de reconeixement, val la pena organitzar els vols amb antelació, ja sigui via Bangkok o amb connexió directa des dels grans hubs asiàtics.
Per què la diversificació de compradors és bona notícia per a l'inversor
Una base de compradors multinacional és un senyal positiu. Un mercat depenent d'un sol país és vulnerable: qualsevol canvi en la política econòmica d'aquell país pot enfonsar la demanda de la nit al dia. L'aparició de compradors de Myanmar, els Estats Units i Europa crea una estructura de demanda més resilient, que a mig termini dona suport tant als preus com a la liquiditat del mercat.
El canvi de perfil del comprador a Chiang Mai és molt més que una estadística. Per als inversors disposats a mirar més enllà de Phuket i Pattaya, la capital del nord de Tailàndia ofereix un llindar d'entrada més baix, una diversificació de la demanda en creixement i rendibilitats de lloguer competitives amb els mercats turístics del sud. La clau, com sempre, és triar ubicacions amb demanda contrastada i projectes de promotors solvents.
Font: Money & Banking Magazine