La dada que hauria d'interessar qualsevol comprador català
En el primer semestre de 2026, les transferències de condominis a compradors russos a Tailàndia van créixer un 75,9%, mentre que el total de transaccions estrangeres queia un 8,8%. Phuket i Chonburi (la zona de Pattaya) concentren aquest boom. Per a un comprador català que estigui mirant apartaments a la costa tailandesa, la lectura és senzilla: la competència pels millors pisos s'està accelerant ara mateix, i els cupos legals de propietat estrangera no creixen al mateix ritme que la demanda.
Aquestes xifres provenen de The Nation Thailand, que cita dades oficials del Department of Lands tailandès. I aquí hi ha un matís important: no parlem de reserves ni de contractes preliminars, sinó de transferències de propietat ja completades i inscrites. És l'indicador més fiable que existeix per mesurar la demanda real, molt més que qualsevol enquesta d'intencions de compra.
Per què els russos compren més justament quan el mercat es refreda?
La caiguda general del mercat s'explica per la desacceleració dels compradors xinesos i de Myanmar, tots dos frenats per dificultats econòmiques als seus països d'origen. La demanda russa no només compensa aquest buit, sinó que el supera amb escreix: Tailàndia s'ha convertit en una de les poques jurisdiccions del món sense restriccions a la compra de propietat per part de ciutadans russos, sense sancions aplicades i amb entrada sense visat.
Aquest context geopolític no és casual. L'accés restringit a l'immobiliari europeu, l'enduriment dels canals bancaris cap a Dubai i la pujada del cost de vida als Emirats Àrabs Units estan redirigint capital cap a Tailàndia. Per a qualsevol persona que segueixi el mercat immobiliari internacional, aquest patró recorda com altres col·lectius (britànics, escandinaus, fins i tot alguns catalans que busquen diversificar) han anat movent inversions cap a Àsia quan Europa es complica.
Les xifres, regió per regió
| Font | Dada clau | Detall |
|---|---|---|
| Exotic Property | 383 unitats comprades per russos (+33% interanual) | 1.670 milions THB invertits (+68,7%) |
| Exotic Property | Tiquet mitjà: 4,36 milions THB (+26,8%) | Phuket: 63,5% del capital rus, 156 operacions per 1.060 milions THB |
| Sunway Estates | 820 operacions russes entre gener i juny (+46,4% interanual) | Uns 60,7 milions de dòlars invertits (+84,5%) |
| Tranio | Phuket concentra el 63,2% de les consultes de compradors | Confirma Phuket com a destinació preferent |
Rússia ha superat la Xina i Myanmar per convertir-se en el segon origen de compradors estrangers a tot el país, un canvi de posicions que fa un any semblava impensable.
Quant costa un pis a Phuket i a Pattaya ara mateix?
A Phuket, els projectes nous de gamma 'comfort-plus' a Bang Tao i Laguna es mouen entre 120.000 i 180.000 THB per metre quadrat (aproximadament 3.400 a 5.100 dòlars). Fa just un any, els preus d'entrada començaven al voltant de 100.000 THB, cosa que dona una idea clara de la velocitat de la pujada.
Chonburi, amb Pattaya al capdavant, continua sent l'alternativa més assequible: els pisos nous a Pratumnak i Jomtien comencen entre 60.000 i 90.000 THB per metre quadrat, tot i que el creixement de preus també s'hi està accelerant.
Pel que fa al pressupost mínim per entrar al mercat: a Pattaya, un estudi d'obra nova comença entre 2,5 i 3 milions THB (uns 70.000 a 85.000 dòlars). A Phuket cal comptar amb més capital: un pis d'una habitació en un projecte sòlid parteix de 4 a 5 milions THB (115.000 a 140.000 dòlars).
El cupo del 49%: la clau legal que tot comprador ha d'entendre
Segons la Condominium Act B.E. 2522, els estrangers només poden ser propietaris en règim de plena propietat (freehold) fins a un màxim del 49% de la superfície total de cada projecte de condominis. Aquest límit no ha canviat, i és precisament aquí on rau el problema per als nous compradors: la demanda russa (i global) està accelerant l'esgotament d'aquest cupo en els desenvolupaments més cotitzats de Phuket.
Quan un projecte esgota el seu cupo freehold, els promotors només poden vendre les unitats restants en règim de lloguer a llarg termini (leasehold), típicament a 30 anys. Això crea una escassetat artificial que empeny a l'alça el preu de les unitats freehold que encara queden disponibles, un fet que qualsevol comprador català hauria de tenir molt present abans de decidir-se.
Un estranger sí que pot ser propietari absolut d'un pis tailandès, sempre dins d'aquest cupo del 49% per projecte. El requisit clau és transferir els fons des de l'estranger i obtenir un certificat FET (Foreign Exchange Transaction) emès per un banc tailandès, sense el qual és impossible inscriure la propietat en règim freehold.
Quines zones concentren l'interès dels compradors russos?
A Phuket, els punts calents són Bang Tao, Laguna, Nai Harn i Rawai. Bang Tao i Laguna atrauen per la proximitat als beach clubs i una infraestructura ja consolidada, mentre que Nai Harn i Rawai ofereixen preus més accessibles i un ambient més tranquil, ideal per a qui busca un segon habitatge sense l'ambient turístic massiu.
És segur comprar a Pattaya (Chonburi) el 2026?
Chonburi continua sent el segon mercat més gran per a compradors estrangers a Tailàndia. Els riscos principals no vénen del mercat en si, sinó de triar un promotor poc fiable o comprar en zones amb oferta excessiva. Pratumnak i Wongamat mantenen una demanda de lloguer estable, cosa que els converteix en opcions relativament segures dins d'aquest segment.
Rendibilitats i com transferir els diners
Els programes de lloguer garantit en projectes nous de Phuket solen oferir rendibilitats anuals del 5-7% en moneda estrangera, mentre que les unitats gestionades pel mateix propietari poden arribar al 8-10% durant la temporada alta.
Quant a la transferència de fons, el procés directe pot complicar-se depenent del país d'origen del comprador. Molts compradors internacionals opten per comptes intermediaris en bancs de tercers països o per canals de canvi de divisa autoritzats. En qualsevol cas, obtenir el certificat FET segueix sent imprescindible: sense ell, senzillament no hi ha inscripció freehold possible.
Més enllà de Rússia: un mercat globalment competitiu
Les dades més àmplies mostren que només Phuket espera més de 10.000 unitats noves de condominis en 39 projectes durant el 2026, reflex d'un mercat de compradors genuïnament global que inclou la Xina, Europa, l'Índia i l'Orient Mitjà, a més de Rússia. Això significa que la competència per les millors unitats freehold va molt més enllà d'una sola nacionalitat, i qualsevol comprador que s'ho pensi massa podria trobar-se sense opcions atractives.
Conclusió: val la pena esperar?
Un creixement del 76% en només sis mesos no és un fet aïllat, és una tendència consolidada. Si aquest ritme es manté, els cupos freehold de molts projectes a Phuket podrien tancar-se abans que acabi el 2026. Esperar comporta el risc real de perdre l'accés a les millors unitats o d'haver-se de conformar amb condicions de leasehold menys avantatjoses.
Des d'Immobles a Tailàndia seguim molt de prop l'evolució d'aquests cupos i dels projectes amb millor relació entre preu i disponibilitat freehold, per ajudar qualsevol comprador català a prendre una decisió informada abans que el mercat es tanqui encara més.
Font: The Nation Thailand