Si esteu mirant Phuket o Bangkok des de Barcelona o Palma pensant en una segona residència o una inversió amb lloguer, aquesta dada us interessa: un de cada tres apartaments (condominis) venuts a compradors estrangers a Tailàndia el 2026 va a parar a mans xineses o russes. El que ha canviat és l'equilibri entre tots dos: el capital rus creix amb força mentre el xinès s'ha frenat de cop. No és una moda passatgera, és un mercat que madura i que cada vegada sembla més una plaça d'inversió consolidada que un destí 'exòtic'.
Les xifres del primer trimestre de 2026, resumides
- Els estrangers van transferir 3.241 unitats de condomini a Tailàndia, un 17,3% menys que un any abans, amb un valor total de transferència que va caure un 17,9%, fins als 13.464 milions de baht.
- Els compradors xinesos continuen sent el grup estranger més gran, però es van contraure amb força: 906 unitats (-38,8%) per un valor de 3.493 milions de baht (-42,9%).
- Els compradors russos han pujat al segon lloc, amb un increment del 33% en unitats (383 unitats) i del 68,7% en valor (1.665 milions de baht), superant Myanmar.
- Els estrangers poden ser propietaris de fins al 49% de la superfície venible de qualsevol edifici de condominis (dada de CBRE Thailand), i les quotes estrangeres dels millors projectes de Bangkok i Phuket sovint s'esgoten abans que s'acabi la construcció.
- Els lloguers de condominis a zones turístiques donen una rendibilitat bruta anual del 5-8%.
- Phuket va registrar el valor de transferència rus més alt: 1.060 milions de baht en 156 unitats, concentrats en zones residencials de gamma alta.
Per què els russos pugen i els xinesos frenen
Des del 2022, els compradors russos han redirigit una part important del seu capital des de Dubai i Xipre cap al sud-est asiàtic, amb Phuket i Koh Samui com a destinacions principals. El fet que el valor transferit per compradors russos hagi crescut un 68,7% en un sol trimestre (dades del Bangkok Post) no és casualitat: apunta a un moviment cap a unitats de gamma alta i luxe, no pas cap a estoc d'entrada.
Els compradors xinesos, tradicionalment centrats en projectes d'obra nova a Bangkok a prop de les estacions de BTS i MRT, s'han retirat amb força per la pressió econòmica interna a la Xina: les transferències d'unitats van caure un 38,8% i el valor un 42,9% interanual en aquest primer trimestre de 2026. Amb tot, segueixen sent, en volum, el primer grup estranger del país.
Més enllà d'aquests dos grans blocs, hi ha senyals de diversificació: les transferències a compradors indis van pujar un 40%, fins a 63 unitats, per un valor d'uns 353 milions de baht en el mateix trimestre. La base de demanda estrangera s'eixampla.
El marc legal que cal entendre abans de signar res
A Tailàndia, un estranger no pot ser propietari de terra de manera directa. Per això el condomini és, de lluny, la fórmula d'inversió preferida: sota la Condominium Act B.E. 2522 (1979), un estranger pot tenir la titularitat plena (freehold) d'una unitat, sempre que el pagament es faci arribar des de l'estranger en divisa estrangera. El banc tailandès receptor emet un formulari FET (Foreign Exchange Transaction Form), sense el qual el Departament de Terres no registrarà la transferència. És un tràmit bancari, no una simple formalitat: sense FET, no hi ha inscripció.
Les viles i cases, en canvi, no es poden comprar en propietat plena: normalment s'adquireixen mitjançant un contracte de lloguer (leasehold) de 30 anys o a través d'una societat tailandesa, dues fórmules que comporten més risc legal que la compra directa d'un pis.
Quant puja el preu i quant costa mantenir-lo
Segons el Bank of Thailand, l'índex de preus de condominis a Bangkok ha pujat aproximadament un 25-30% en els últims cinc anys, amb increments encara més marcats a Phuket per la manca de sòl edificable.
Pel que fa a la fiscalitat de la transacció: la taxa de transferència és del 2% sobre el valor de taxació, l'impost de timbre és del 0,5% i l'impost específic sobre l'activitat empresarial (specific business tax) és del 3,3% si el venedor ha tingut la unitat menys de 5 anys. Normalment aquests costos es reparteixen entre comprador i venedor.
Un cop ja en sou propietaris, les despeses de comunitat mensuals van dels 40 als 120 baht per m², segons la categoria del projecte, mentre que el fons de reserva (sinking fund) es paga d'un sol cop en el moment de la transferència.
Un factor a favor de qui compra en dòlars o iuans: el baht tailandès s'ha mantingut relativament estable, en una banda de 34-36 baht per dòlar americà, el que redueix el risc de canvi.
Phuket, el focus de l'interès rus i de luxe
Segons Knight Frank Thailand, el segment de luxe amb front de mar aguanta bé de cara al 2026, impulsat per la demanda estrangera sostinguda, l'augment del preu del sòl i l'interès creixent per les 'branded residences'. Zones com Bang Tao, Layan, Kamala i Cherng Talay cada cop atrauen més compradors amb patrimoni alt que busquen estil de vida per davant de la pura inversió, cosa que quadra amb l'increment del 68,7% en valor de compra russa registrat aquest trimestre.
Preguntes freqüents
Pot un estranger ser propietari absolut d'un pis a Tailàndia?
Sí. Els estrangers, incloent-hi compradors russos i xinesos, poden tenir la titularitat plena (freehold) d'una unitat de condomini. La condició clau és que els fons arribin des de l'estranger en divisa estrangera, amb el banc receptor emetent el formulari FET corresponent.
Per què els estrangers prefereixen pisos i no viles?
Perquè la llei tailandesa no permet que un estranger sigui propietari de terra de manera directa. El condomini és l'únic tipus de propietat que ofereix titularitat plena directa. Les viles s'adquireixen normalment via leasehold de 30 anys o mitjançant una societat tailandesa, dues fórmules amb més risc legal.
Quina rendibilitat de lloguer puc esperar d'un pis a Phuket?
Durant la temporada alta (novembre a abril), els pisos en zones com Bang Tao o Surin generen una rendibilitat bruta anual del 5-8%. Un cop restades despeses, impostos i gestió, la rendibilitat neta se sol situar entre el 4% i el 6%.
Calen visat o residència per comprar un pis a Tailàndia?
No. La compra d'un immoble no està lligada a l'estatus de visat. Ara bé, la propietat no atorga automàticament dret de residència: una estada de llarga durada requereix una base separada, com un permís de treball, un visat de jubilació (O-A), el visat Thailand Privilege o un altre programa elegible.
Hi ha risc de sobreoferta al mercat de pisos?
Algunes zones concretes, com parts del centre de Pattaya i determinats projectes a Phuket, mostren senyals de sobreoferta. Amb tot, Tailàndia rep més de 35 milions de turistes anuals (dades de la TAT), el que sosté la demanda de lloguer en la majoria de mercats.
Amb quin pressupost mínim es pot entrar al mercat?
A Pattaya, els estudis comencen al voltant d'1,5-2 milions de baht (uns 42.000-56.000 dòlars amb un canvi de 35,5). A Bangkok i Phuket, les unitats líquides i ben ubicades solen començar entre 3 i 4 milions de baht.
Es pot comprar un pis a terminis directament amb el promotor?
Sí. La majoria de promotors tailandesos ofereixen pagament fraccionat durant la construcció, normalment entre un 10% i un 30% a la reserva i la signatura, amb la resta a l'entrega de claus. Les hipoteques de bancs tailandesos continuen sent, en general, poc accessibles per a compradors estrangers.
L'auge del capital rus, en un moment en què la demanda xinesa es refreda, apunta a un canvi real en el mercat de condominis estrangers a Tailàndia, no pas a un pic passatger. La recomanació pràctica no canvia: escolliu projectes amb la quota estrangera confirmada, en ubicacions líquides a prop d'infraestructures de transport, i comptar sempre amb un advocat titulat que verifiqui la documentació abans d'entregar cap dipòsit. Des d'Immobles a Tailàndia acompanyem compradors catalans en cada pas d'aquest procés.
Font: Bangkok Post