Resposta ràpida: què ha passat exactament
Al maig del 2026, el Departament de Terres de Tailàndia va enviar tres circulars urgents a totes les oficines de terres provincials del país per unificar el control de les anomenades estructures nominatives, aquelles empreses tailandeses que molts estrangers fan servir per controlar de facto una vil·la o un terreny. No es tracta d'una llei nova: la prohibició de propietat directa de terra per part d'estrangers existeix des del 1954. El que canvia és que, per primer cop, totes les províncies aplicaran els mateixos criteris, amb llistes de verificació estandarditzades i un registre digital nacional de totes les entitats legals que posseeixen terra.
Si ets un lector català que somia amb una vil·la a Phuket, Koh Samui o Krabi, aquesta notícia t'afecta directament, tant si ja tens una propietat com si encara estàs mirant opcions.
Per què aquesta estructura és tan habitual entre compradors estrangers
Des de fa vint anys, moltes agències, despatxos d'advocats i fins i tot promotors han recomanat un mateix esquema als compradors estrangers, també a molts catalans i europeus que han buscat una segona residència al sud-est asiàtic: crear una societat limitada tailandesa en què l'estranger té el 49% de les accions i socis tailandesos 'nominals' en tenen el 51% restant. La societat compra el terreny; l'estranger hi viu com si en fos el propietari real.
Això sempre ha estat en una zona grisa legal. L'article 96 del Codi de Terres preveu fins a 2 anys de presó i una multa de fins a 20.000 baht tailandesos per ajudar un estranger a esquivar la prohibició de propietat. Però fins ara l'aplicació depenia gairebé de l'atzar: una oficina de terres podia registrar l'operació sense fer preguntes, i la de la província del costat podia rebutjar-la directament. Tot dependia del funcionari, de l'oficina i de com estigués preparada la documentació.
Què introdueixen exactament les tres circulars del maig del 2026
Aquí teniu els punts clau, tal com els ha analitzat el despatx Silk Legal, el primer a publicar un anàlisi detallat de les noves directrius:
- Tres circulars enviades pel Departament de Terres el maig del 2026 a totes les oficines de terres provincials del país.
- Les transaccions en efectiu a partir de 2 milions de baht (uns 57.000 dòlars) i els béns que superin els 5 milions de baht (uns 143.000 dòlars) activen automàticament una revisió de l'origen dels fons i de la situació financera, sota l'article 74 del Codi de Terres.
- L'herència legítima és l'única excepció exempta d'aquest control automàtic.
- S'està construint una base de dades unificada que recull totes les entitats legals propietàries de terra: data de registre, data d'adquisició, valor tributat i objecte social declarat.
- Les empreses amb participació estrangera per sobre de certs llindars es classifiquen com a alt risc i reben una investigació més exhaustiva.
- Els controls reforçats inclouen l'anàlisi del registre d'accionistes, el creuament de dades amb el Departament de Desenvolupament Empresarial (DBD), la revisió de comptes i contractes, i inspeccions in situ de la propietat.
- Segons informacions de premsa immobiliària regional, ja hi ha més d'11.000 empreses sota revisió a destinacions turístiques com Phuket, Koh Samui, Koh Phangan i Krabi.
Un exemple pràctic: com funciona ara la revisió
Imaginem una societat tailandesa amb dos socis tailandesos i un soci estranger amb el 49% de les accions, propietària d'una vil·la a Phuket comprada per 15 milions de baht. Abans, l'oficina de terres simplement registrava l'operació sense fer gaires preguntes. Ara, el sistema marca automàticament aquesta empresa com a d'alt risc. Els funcionaris revisaran el registre d'accionistes: qui són els socis tailandesos? A què es dediquen? D'on ve el seu diner? L'empresa fa realment activitat comercial, o només existeix per mantenir un sol immoble? Un inspector pot fins i tot visitar la propietat per comprovar qui hi viu de veritat.
El llindar de 2 milions de baht en efectiu és especialment rellevant perquè els pagaments en efectiu són força habituals a Tailàndia, sobretot a la franja turística i en el mercat de segona mà. Ara, cada operació d'aquest tipus activa una revisió de l'origen dels fons, en línia amb la legislació contra el blanqueig de capitals (AMLA), i afegeix una barrera més per a les operacions poc transparents.
Tailàndia no és un cas aïllat al sud-est asiàtic
Vietnam va actualitzar la seva llei d'habitatge el 2024 amb noves restriccions per a compradors estrangers, i Indonèsia revisa periòdicament les normes per a compradors estrangers a Bali. El cas tailandès, però, és particular: la llei no canvia, el que canvia és, per fi, com s'aplica.
Què passa amb les propietats comprades fa anys
Aquest és probablement el punt que més preocupa els propietaris actuals. Les circulars se centren sobretot en les noves operacions i en el cribratge de la base existent, però la base de dades que s'està construint cobreix totes les entitats legals que posseeixen terra, incloses les adquisicions antigues. Això vol dir que una empresa constituïda fa deu anys només per mantenir una vil·la també pot acabar sota revisió.
Quines alternatives legals existeixen
Si actualment posseeixes una propietat mitjançant una estructura nominativa, o hi estàs pensant, aquestes són les vies més sòlides a considerar:
- Arrendament a llarg termini (leasehold), normalment de 30 anys amb opcions de renovació.
- Propietat en règim de condomini, sempre dins la quota del 49% de propietat estrangera permesa per edifici.
- Inversió vinculada a la Junta d'Inversions de Tailàndia (BOI), que en certs casos permet a estrangers posseir terra de manera directa.
Abans de decidir res, val la pena encarregar una auditoria de qualsevol estructura existent a un advocat tailandès qualificat. Des d'Immobles a Tailàndia recomanem sempre revisar la situació legal amb calma i amb professionals locals abans de fer cap moviment, sigui de compra, venda o reestructuració.
Preguntes freqüents
Tailàndia ha prohibit als estrangers comprar propietats el 2026?
No. Les noves circulars no canvien la llei. Els estrangers encara poden comprar apartaments en règim de condomini dins la quota del 49% de propietat estrangera. La prohibició de propietat directa de terra existeix des de fa dècades; el que és nou és l'aplicació sistemàtica del control.
Què és exactament una estructura nominativa i per què està sota escrutini?
És una societat tailandesa en què el 51% de les accions pertany a ciutadans tailandesos que actuen com a accionistes nominals, mentre el propietari real i beneficiari és un estranger amb el 49%. Aquest tipus d'acord sempre ha estat en una zona grisa legal, i ara es detecta a través d'una base de dades unificada i controls estandarditzats.
A partir de quin import una transacció activa una revisió automàtica?
Les transaccions en efectiu a partir de 2 milions de baht i els béns que superin els 5 milions de baht (excloent l'herència legítima) passen automàticament per un control de l'origen dels fons, segons l'article 74 del Codi de Terres.
Això afecta propietats que ja s'han comprat fa temps?
Potencialment, sí. S'està elaborant una base de dades de totes les entitats legals que posseeixen terra, incloses les societats registrades anteriorment. Adquisicions antigues també poden quedar sota revisió.
Es pot anar a la presó per tenir una estructura nominativa?
L'article 96 del Codi de Terres preveu fins a 2 anys de presó i una multa de fins a 20.000 baht per ajudar un estranger a adquirir terra de manera il·legal. Històricament la persecució penal ha estat rara, però el nou nivell de vigilància augmenta el risc real.
Quines alternatives hi ha a l'estructura nominativa?
L'arrendament a llarg termini (30 anys), la compra d'un apartament dins la quota estrangera i la inversió vinculada a la BOI, que en certs casos atorga drets de propietat sobre la terra. Cada opció té les seves pròpies restriccions i requereix assessorament legal adequat.
Aquesta mesura s'aplica a totes les províncies de Tailàndia?
Sí. Les circulars es van enviar a totes les oficines de terres provincials. Per primer cop s'aplica un únic estàndard nacional de revisió a tot el país.
Val la pena viatjar a Tailàndia ara mateix per veure propietats?
Si estàs valorant seriosament una compra, és recomanable viatjar en persona i avaluar la situació sobre el terreny amb un advocat de confiança. Planifica les visites i les consultes legals amb prou antelació.
El missatge de fons de les noves directrius del Departament de Terres és clar: l'època del control dispers i inconsistent s'acaba. Qui tingui inversions immobiliàries a Tailàndia hauria de revisar ara mateix la seva estructura de propietat, en comptes d'esperar que un inspector truqui a la porta.
Font: The CITY Asia