Resposta directa
Si esteu pensant a comprar una vil·la a Phuket mitjançant una empresa tailandesa amb accionistes de paper (l'anomenada 'nominee company'), el 2026 és l'any en què aquest camí s'ha tornat molt més arriscat. Els nous registres d'empreses amb senyals de propietat encoberta han caigut de 561 a 141 en l'últim període, un descens del 75%. El Departament de Desenvolupament Empresarial (DBD) ha aprovat l'Ordre núm. 2/2026, vigent des de l'1 d'agost de 2026, que amplia els controls documentals durant tota la vida de l'empresa, no només en el moment de constituir-la.
Per què hauria de preocupar-vos si esteu mirant una vil·la a Phuket
Molts catalans que somien amb una segona residència a Tailàndia (sobretot a Phuket, Koh Samui o Krabi) han sentit parlar de l'estructura clàssica: una empresa tailandesa on el 51% de les accions són en mans d'accionistes tailandesos 'de confiança', mentre l'estranger aporta els diners reals i pren totes les decisions. Fins ara, aquesta fórmula era un secret a mig dir entre agents immobiliaris. El 2026 això ha canviat radicalment: el Ministeri de Comerç tailandès ha reforçat la verificació en el moment del registre, revisant l'origen del capital, l'activitat real dels socis tailandesos i la seva capacitat financera per pagar la part que diuen posseir.
El Ministeri mateix adverteix que els 141 nous registres detectats són només la punta de l'iceberg: la xifra no inclou els milers d'estructures ja existents que continuen operant. Però la tendència és clara i les autoritats hi han apostat fort.
Les xifres que ho demostren
- Els registres amb indicis de propietat nominativa han caigut un 75%, de 561 a 141 noves entitats
- Un altre conjunt de dades del DBD mostra que els registres d'empreses amb participació estrangera d'entre el 0,01% i el 49,99% han caigut un 51% al primer trimestre de 2026 i un 65% entre l'1 i el 31 de maig de 2026
- Es calcula que unes 119.000 empreses entren dins la categoria de risc a mitjans de 2026
- Al mercat es calcula que entre el 40% i el 60% de les vil·les construïdes sobre parcel·les a Phuket i Koh Samui es van adquirir mitjançant empreses amb característiques de propietat nominativa
Què diu exactament la llei tailandesa
La Foreign Business Act (1999) prohibeix als estrangers posseir més del 49% de les accions d'empreses tailandeses dedicades a activitats restringides, entre les quals hi ha la propietat de terrenys. Les estructures nominatives es dissenyen precisament per simular el compliment d'aquest llindar, mentre el control real i els diners provenen de l'estranger.
El Codi de Terres tailandès (Land Code, Secció 86) manté la prohibició directa: els estrangers no poden posseir terra a Tailàndia a títol personal. És per això que tantes persones han recorregut a societats interposades, amb el risc que això comporta.
L'Ordre núm. 2/2026: el canvi de fons
L'Ordre núm. 2/2026 del DBD, en vigor des de l'1 d'agost de 2026, exigeix una explicació detallada de l'estructura d'inversió i proves de l'origen del capital, tant per als inversors estrangers com per als seus representants tailandesos. El més rellevant és que aquest control no es limita al moment de la constitució: s'aplica a cada canvi posterior d'accionariat, de manera que una empresa 'neta' avui pot quedar exposada l'any vinent si es modifica la composició dels socis.
El Departament d'Investigacions Especials (DSI) ha intensificat les inspeccions a les províncies turístiques, especialment Phuket, Krabi i Surat Thani. Els tribunals tailandesos ja han ordenat en diverses ocasions la venda forçosa de terrenys quan s'ha demostrat que els accionistes tailandesos actuaven com a testaferres d'un controlador estranger.
Quant costa mantenir una estructura de risc
Mantenir una empresa nominativa costa habitualment entre 50.000 i 150.000 THB anuals, sense cap garantia que l'estructura no acabi sent declarada il·legal més endavant. A això cal afegir el risc penal: la Foreign Business Act preveu multes de fins a 1.000.000 THB i penes de presó de fins a 3 anys, tant per a l'estranger com per als accionistes tailandesos que hi participen.
Quines alternatives legals existeixen per comprar a Tailàndia
Per a qui vulgui evitar aquest risc, les vies reconegudes per la llei tailandesa són:
- Arrendament a llarg termini (leasehold): contractes de 30 anys, amb opció de fins a dues renovacions (30+30+30), on el terreny es lloga d'un propietari tailandès mentre la vivenda construïda a sobre es pot registrar com a propietat de l'estranger
- Condomini en règim de ple domini (freehold): l'única modalitat on l'estranger pot ser propietari absolut, sempre que la quota estrangera de l'edifici no superi el 49% de la superfície total
- Dret d'usdefruit (usufruct): dret d'ús vitalici inscrit al Departament de Terres
Per al condomini en freehold, els fons s'han de transferir des de l'estranger a través d'un banc tailandès, amb el corresponent certificat FET (Foreign Exchange Transaction) com a prova.
Val la pena convertir una empresa nominativa en leasehold?
Depèn del cas concret. La conversió requereix que l'empresa vengui el terreny a una persona o entitat tailandesa, seguit d'un contracte d'arrendament. El procés sol costar entre 100.000 i 300.000 THB, incloent taxes i honoraris legals, però elimina l'exposició penal i converteix la propietat en una estructura transparent i defensable.
Si teniu actius mantinguts actualment mitjançant una societat interposada, la recomanació dels experts és clara: encarregueu una auditoria legal ara, abans que arribi una inspecció. Des d'Immobles a Tailàndia recomanem sempre revisar l'estructura de propietat amb un advocat independent abans de tancar cap operació, especialment en aquest nou context regulatori.
Preguntes freqüents
Què és exactament una 'nominee company' en el context immobiliari tailandès?
És una societat tailandesa en la qual el 51% o més de les accions estan formalment en mans de ciutadans tailandesos, mentre que un estranger aporta el finançament real i pren el control efectiu. Els accionistes tailandesos, típicament, no aporten capital real ni prenen decisions de gestió. Els tribunals ho consideren una via per eludir la Foreign Business Act.
Per què han caigut tant els registres d'aquestes empreses el 2026?
Perquè el Ministeri de Comerç ha reforçat la verificació en el moment del registre, examinant l'origen del capital, l'activitat real dels socis tailandesos i la seva capacitat econòmica per assumir la part d'accions que diuen tenir. Les empreses amb trets evidents d'estructura nominativa simplement ja no aconsegueixen registrar-se.
Poden investigar una empresa nominativa que ja tinc constituïda des de fa anys?
Sí. El Ministeri de Comerç ha declarat explícitament que les xifres publicades no cobreixen totes les estructures nominatives que ja operen al país. El DSI i el Departament de Terres poden obrir una investigació sobre una empresa existent en qualsevol moment, especialment davant d'un canvi d'accionistes, una venda d'actius o una denúncia de tercers.
Poden els estrangers arribar a tenir propietat plena sobre un terreny a Tailàndia en el futur?
A dia de 2026, no hi ha cap iniciativa legislativa en aquest sentit. El debat sobre una reforma del Codi de Terres apareix periòdicament als mitjans, però no existeix voluntat política real de canvi. No convé comptar amb la supressió d'aquesta prohibició a mitjà termini.
Afectarà aquest endurionament al mercat de condominis?
No de manera directa: els condominis en règim de ple domini per a estrangers continuen sent totalment legals, amb el límit del 49% de quota estrangera per edifici. De manera indirecta, és probable que la demanda de pisos augmenti, ja que inversors que abans compraven vil·les mitjançant empreses nominatives es decantin ara pels apartaments com a opció més segura.
Font: Thailand Business News