Imagina't que has firmat la reserva d'un condomini a Phuket, has transferit una part important en bahts i, quan arriba la data d'entrega, el promotor et respon amb un correu breu: "força major, hi ha hagut problemes de subministrament de combustible i els materials de construcció han pujat de preu". Aquesta escena s'està repetint amb una freqüència preocupant el 2026, i molts compradors catalans que inverteixen a distància no saben si això és legal, ni què poden fer.
La resposta curta és clara: invocar la força major no allibera automàticament el promotor de les seves obligacions. El Codi Civil i Comercial de Tailàndia (articles 8 i 219) exigeix que es demostri que les circumstàncies eren realment imprevisibles, inevitables i fora del control de la part que les al·lega. Una simple pujada del cost dels materials, per si sola, normalment no compleix aquest llindar.
No parlem d'un risc teòric. Segons dades del sector, el mercat de compravenda sobre plànol de Phuket va moure aproximadament 470.000 milions de baht entre el 2021 i el 2025, amb compradors estrangers representant al voltant del 60% de les operacions. Malgrat aquest volum, la protecció del comprador i la supervisió del sector continuen sent comparativament febles: els dipòsits pagats abans de firmar el contracte sovint no tenen cap garantia de reemborsament si el projecte s'atura.
Resposta ràpida per a qui té pressa
- La força major segons la llei tailandesa (article 8 del Codi Civil i Comercial) es refereix a fets imprevisibles i inevitables.
- El promotor ha de demostrar un vincle causal documentat entre l'esdeveniment i el retard resultant.
- Tens dret a rebre una notificació formal per escrit amb la causa exacta i el nou calendari.
- Els retards típics per força major el 2025-2026 van dels 3 als 12 mesos.
- El contracte ho és tot: sense una clàusula de força major, el promotor no pot invocar-la sense un procés judicial independent.
- Documentar-ho tot és clau: qui guarda proves i registres detallats té molt més marge per defensar els seus drets.
Quatre escenaris amb què et pots trobar
Escenari 1: força major real i verificable
Una escassetat de combustible confirmada a tot el país o una restricció imposada pel govern són exemples reals. En aquest cas, el més raonable és acceptar el retard però exigir una notificació escrita amb un nou calendari, i demanar alguna compensació (un descompte en serveis o millores d'acabats). El risc és baix si el promotor té solvència i trajectòria demostrada.
Escenari 2: la força major com a cortina de fum
Alguns promotors al·leguen una crisi del combustible quan la causa real és una manca de finançament o una mala planificació del projecte. Aquí convé encarregar una revisió legal independent del contracte i contrastar la causa al·legada amb la situació real del mercat. Els tribunals tailandesos solen examinar amb molt de detall les reclamacions de força major.
Escenari 3: el retard s'allarga i el promotor calla
Aquest és el patró més preocupant. Cap notificació, cap calendari revisat i una oficina de vendes que no respon són senyals d'alarma que exigeixen actuar de seguida: enviar una carta formal (amb traducció al tailandès notaritzada) i presentar una queixa davant l'Office of the Consumer Protection Board (OCPB) de Tailàndia. Es recomana molt contractar en paral·lel un advocat local.
Escenari 4: vols rescindir el contracte
Si el retard supera clarament un període raonable (en general, més de 12 mesos), el comprador pot exigir la rescissió i el reemborsament. Ara bé, les condicions de devolució depenen de cada contracte, i els promotors sovint retenen entre el 10% i el 30% dels fons ja pagats. Un litigi civil a Tailàndia sol allargar-se entre 1 i 2 anys.
Taula comparativa dels tres escenaris
| Paràmetre | Força major genuïna | Força major dubtosa | Esquema fraudulent |
|---|---|---|---|
| Notificació | Carta formal amb dates i motius | Correu verbal o vague, sense detalls | Cap comunicació |
| Evidència | Fonts governamentals, mitjans, informes del sector | Declaracions genèriques, sense concrecions | Cap document aportat |
| Nou calendari | Calendari clar per fases | Promeses vagues | Els terminis es van desplaçant contínuament |
| Acció del comprador | Acceptar, documentar, fer seguiment | Revisió independent del contracte | Advocat i denúncia a l'OCPB de forma immediata |
| Probabilitat de reemborsament | Alta (en finalitzar el projecte) | Moderada (via negociació) | Baixa (només via judicial) |
Els sis errors que has d'evitar
Risc 1: firmar un contracte sense límit temporal per als retards per força major. Abans de firmar, comprova que el contracte fixi un termini màxim de retard per força major (per exemple, 180 dies), a partir del qual tens dret a rescindir.
Risc 2: no documentar els fets. Guarda tota la correspondència, fotografia regularment l'obra i anota la data de cada trucada i reunió. Els tribunals tailandesos accepten captures de pantalla d'aplicacions de missatgeria com a prova.
Risc 3: fiar-te de promeses verbals d'un agent comercial. Qualsevol acord ha de quedar documentat per escrit en tailandès i firmat per un representant autoritzat de l'empresa.
Risc 4: pensar que les plantilles legals del teu país s'apliquen a Tailàndia. Contracta un advocat especialitzat específicament en dret immobiliari tailandès. Els marcs legals estrangers no es traslladen directament.
Risc 5: negociar tot sol sense parlar tailandès. Porta un traductor o un advocat bilingüe. Els tribunals i les administracions tailandeses funcionen exclusivament en tailandès.
Risc 6: comprar a un promotor sense verificar la seva solidesa financera. Comprova el registre de l'empresa al Department of Business Development (DBD), revisa la cartera de projectes ja acabats i examina els estats financers abans de comprometre't.
El context que no pots ignorar
Les autoritats tailandeses estan endurint la supervisió de les estructures de propietat estrangera, incloent-hi l'escrutini de més d'11.400 empreses vinculades a esquemes de "nominee" només a Koh Samui i Koh Phangan. Això vol dir que els compradors han d'esperar més paperassa i més diligència deguda, no menys. El mercat es mou cap a una regulació més estricta, i les reclamacions de força major són cada cop més un dels àmbits sotmesos a un control legal més estret.
La conclusió pràctica: no cal alarmar-se, però tampoc quedar-se de braços plegats. La força major és un mecanisme legal, no una excusa universal que elimina la responsabilitat del promotor. La teva feina és documentar, verificar i involucrar professionals com més aviat millor. Com abans actuïs, més possibilitats tindràs de protegir la teva inversió. Des d'Immobles a Tailàndia recomanem sempre revisar el contracte amb un advocat local abans de firmar cap reserva.
Preguntes freqüents
Què es considera força major segons la llei tailandesa?
Segons l'article 8 del Codi Civil i Comercial de Tailàndia, la força major és un esdeveniment que passa sense culpa de cap de les dues parts i que no es podia preveure ni evitar, com desastres naturals, guerres, pandèmies o prohibicions governamentals. Les fluctuacions en el preu dels materials, en general, no es reconeixen com a força major.
Pot un promotor invocar la força major indefinidament?
No. Els tribunals tailandesos avaluen si la durada del retard és raonable. Si l'esdeveniment desencadenant ja ha acabat però l'obra no s'ha reprès, un tribunal pot declarar que hi ha incompliment de contracte.
Quins documents hauria de guardar com a comprador?
Conserva el contracte i tots els annexos, els rebuts de pagament, tota la correspondència amb el promotor (correu electrònic, aplicacions de missatgeria), fotos i vídeos datats de l'obra, i qualsevol notificació formal de retard.
Puc recuperar els diners si rescindeixo el contracte per retard?
Depèn de les condicions del contracte. Sol haver-hi una penalització per rescissió quan és el comprador qui inicia la cancel·lació. Però si el retard és culpa del promotor i supera un període raonable, el comprador pot reclamar un reemborsament complet per via judicial.
On puc presentar una queixa contra un promotor a Tailàndia?
A l'Office of the Consumer Protection Board (OCPB), al Department of Lands, o mitjançant una demanda civil. Hi ha un procediment simplificat disponible per a reclamacions de fins a 300.000 baht.
Necessito un advocat tailandès, o n'hi ha prou amb un advocat del meu país?
Un advocat tailandès és imprescindible. Un advocat estranger pot assessorar-te en l'estratègia general, però només un advocat amb llicència tailandesa pot representar-te davant les autoritats i els tribunals de Tailàndia.
Font: The CITY - Asia