La resposta ràpida
Durant el primer semestre de 2026, les empreses immobiliàries del sud-est asiàtic van captar uns 3.000 milions de dòlars a través de sortides a borsa (IPO), segons Nikkei Asia. Vietnam i Malàisia es van endur gairebé tot el pastís, mentre Tailàndia, el segon mercat immobiliari més gran de la regió, no hi va aparèixer. Per a qui pensa a comprar un pis a Phuket o Bangkok, això no és un senyal d'alarma: és, més aviat, una finestra d'oportunitat, perquè significa menys competència de grans fons institucionals just ara.
Per què els diners institucionals van cap a Vietnam i Malàisia, i no cap a Tailàndia?
Si ets del tipus de persona que abans de comprar una segona residència es mira com es mouen els capitals grossos (i fas bé), aquí tens la clau: quan el capital institucional s'aboca amb força a les borses de Ho Chi Minh i Kuala Lumpur en lloc de Bangkok, no vol dir que el sud-est asiàtic perdi atractiu. Vol dir que els diners s'han redistribuït, no que hagin fugit.
Hi ha dos motius principals. Primer, Vietnam i Malàisia han ofert condicions de sortida a borsa més temptadores, amb tràmits de cotització simplificats i incentius fiscals. Segon, el mercat tailandès ja és força madur: els grans actors fa temps que cotitzen, i queda menys marge per a noves ofertes a gran escala. Per a un comprador particular que busca un apartament vora la platja, la pregunta de debò no és per què Tailàndia s'ha quedat fora d'aquesta ronda, sinó com respondrà i què s'obre, mentrestant, per als inversors privats sobre el terreny.
Les xifres que cal conèixer
- Volum d'IPO: Nikkei Asia calcula que les empreses immobiliàries del sud-est asiàtic van captar conjuntament uns 3.000 milions de dòlars a les borses regionals durant el primer semestre de 2026
- L'empenta de Malàisia: UI Boustead REIT es va situar entre les sortides a borsa més grans, reflex de l'apetit creixent per l'immobiliari industrial i comercial malaisi
- El boom vietnamita: Dien May Xanh i altres emissors s'han beneficiat de l'augment del consum domèstic i la urbanització, amb un PIB vietnamita que ha crescut entre el 6 i el 7% anual durant els últims tres anys
- La posició de Tailàndia: la Borsa de Tailàndia (SET) continua sent la plataforma de REITs més gran de l'ASEAN, amb més de 40 fons immobiliaris i una capitalització conjunta que supera els 15.000 milions de dòlars, segons dades de la mateixa SET, tot i que no hi va haver cap sortida a borsa important el primer semestre de 2026
- Un bath fort: el bath tailandès s'ha apreciat entre un 3 i un 4% davant el dòlar nord-americà des de començament d'any, cosa que encareix els actius tailandesos per als compradors estrangers i explica en part el desplaçament del capital cap a mercats amb monedes més febles
- Rendibilitats de lloguer: la rendibilitat mitjana del lloguer d'apartaments se situa entre el 4 i el 6% anual a Bangkok i entre el 6 i el 8% a Phuket, per damunt d'actius comparables a Malàisia i Vietnam
- Normativa de propietat estrangera: la llei tailandesa permet als estrangers ser propietaris en règim de plena propietat (freehold) de fins al 49% de la superfície total d'un edifici de pisos, un dels marcs legals més transparents de la regió
- Confiança dels promotors sobre el terreny: els grans promotors tailandesos aposten fort per Phuket malgrat la frenada de les IPO. Origin Property ha compromès 3.000 milions de bath per a Phuket entre 2026 i 2028, amb reconeixement d'ingressos d'hotels i pisos a partir del quart trimestre de 2026, mentre que Sansiri vol desenvolupar 40.000 milions de bath en nous projectes a Phuket en quatre anys, l'equivalent a igualar tot el valor de desenvolupament de l'illa dels últims 15 anys en només quatre
Què és un REIT i per què hauria d'interessar-te?
Un REIT (Real Estate Investment Trust, o fons d'inversió immobiliari) és una societat que posseeix immobles comercials i que està obligada a repartir com a mínim el 90% dels seus beneficis entre els partícips. Els REITs permeten accedir al mercat immobiliari a través de la borsa, sense comprar un immoble físic. Quan augmenta l'activitat de sortides a borsa de REITs, és un senyal de confiança institucional en el sector, encara que en aquest cas la confiança s'hagi decantat cap a Vietnam i Malàisia.
Com afecta tot això als preus dels pisos a Tailàndia?
No hi ha un efecte directe sobre els preus. Però indirectament, el fet que el capital institucional es concentri en altres països redueix la pressió competitiva sobre el mercat tailandès, cosa que es tradueix en més oferta disponible i promotors més disposats a negociar amb compradors particulars com tu.
Hi haurà sortides a borsa immobiliàries a Tailàndia al segon semestre de 2026?
Les estimacions del mercat apunten que la SET prepara diverses sortides a borsa en els sectors hoteler i logístic. El govern tailandès també està estudiant incentius addicionals per atreure capital estranger, entre ells l'ampliació dels programes de visat per a inversors.
Quines zones de Tailàndia són ara mateix més interessants?
Phuket continua liderant la rendibilitat de lloguer entre les destinacions turístiques del sud-est asiàtic, amb un 6-8% anual. A Bangkok, destaquen els apartaments de luxe a prop de les línies de BTS i MRT. És remarcable que els compradors estrangers ja representen aproximadament el 75% dels compradors de pisos a Phuket, i projectes com el Peylaa Phuket, de 408 unitats, a Bang Tao, es construeixen específicament pensant en aquesta demanda internacional. Pattaya es recupera després de la pandèmia, tot i que allà les rendibilitats encara són més baixes.
Vietnam contra Tailàndia: qui guanya la partida per atreure inversors?
Vietnam atreu inversors amb un creixement econòmic més ràpid i costos laborals més baixos. Tailàndia competeix amb infraestructures madures, una protecció de la propietat més sòlida i un sector turístic consolidat des de fa dècades. Per a qui vol invertir en habitatge residencial, Tailàndia continua sent el mercat més previsible.
Es pot invertir directament en REITs tailandesos des de Catalunya?
Tècnicament sí, a través d'un bròker internacional amb accés a la SET. A la pràctica, això implica obrir un compte de valors tailandès, i els llindars mínims d'entrada als REITs comencen en pocs milers de bath. Per a la majoria de compradors, adquirir un pis directament resulta molt més senzill i transparent que operar amb REITs.
Com afecta un bath fort a la meva inversió?
Un bath més fort encareix l'entrada per als compradors estrangers, és cert. Però també incrementa el retorn quan es converteix de nou a euros o dòlars en el moment de vendre. A llarg termini, els inversors surten guanyant amb l'estabilitat de la moneda.
Font: Nikkei Asia
El capital institucional que entra al sector immobiliari del sud-est asiàtic segueix creixent, i Tailàndia, de moment, va per darrere de Vietnam i Malàisia en volum de sortides a borsa. Tot i això, conserva avantatges de fons per a l'inversor particular: legislació transparent, rendibilitats de lloguer altes i infraestructures madures. Ara mateix, mentre els grans fons miren cap a un altre costat, els inversors privats tenen una finestra poc habitual per entrar al mercat sense haver de competir amb el capital institucional.
A Immobles a Tailàndia coneixem bé aquesta finestra d'oportunitat. Si vols invertir a Tailàndia, els nostres experts t'ajudaran a trobar la propietat perfecta.