Resposta directa
Si esteu pensant en comprar a Phuket i heu llegit titulars sobre 'redades' el 2026, la realitat és més tranquil·litzadora del que sembla: Tailàndia no ha canviat cap llei, simplement ha començat a fer complir amb rigor normes que ja existien des de 1979. El resultat net és positiu per a qui compra correctament: els promotors transparents reporten un augment del 15-20% en consultes de compradors respecte al mateix període de 2025, mentre els esquemes de propietat encoberta perden tot el seu atractiu. Per a un comprador català, això vol dir un mercat més segur, però amb menys marge per a dreceres il·legals.
Què ha canviat realment el 2026?
Res a nivell legislatiu. La Condominium Act de 1979, el Land Code i la quota del 49% de propietat estrangera en projectes de condominis porten dècades vigents. El que ha canviat és l'aplicació: la Phuket Provincial Land Office ha començat a creuar registres d'accionistes de les societats tailandeses que molts estrangers fan servir per adquirir terrenys, i els controls documentals s'han tornat molt més estrictes en cada transacció.
Aquest gir no és casual. Segons el Bank of Thailand, les transferències estrangeres per a compra de propietat a Phuket van créixer un 27% el 2025, un salt que va disparar l'atenció dels reguladors. A partir d'aquí, el mercat gris (estructures nominee, societats pantalla, terrenys registrats a nom de tercers tailandesos) ha passat a ser un objectiu prioritari.
La quota del 49%: la xifra que tot comprador ha de memoritzar
Sota la Condominium Act, els estrangers poden posseir com a màxim el 49% de la superfície total registrada d'un mateix projecte de condominis. El 51% restant ha de pertànyer a ciutadans tailandesos o entitats de majoria tailandesa. Un cop es cobreix aquesta quota, la Land Office deixa d'inscriure noves propietats freehold en aquell edifici, i només queda l'opció de leasehold.
El 2026 aquesta verificació es fa de manera sistemàtica en cada operació, cosa que abans no sempre passava. Per a qui busca una segona residència o inversió a la costa oest, això significa que cal confirmar la quota disponible del projecte abans de firmar cap contracte de reserva.
Nominees i societats tailandeses: per què és un risc real
La propietat de terrenys mitjançant testaferros tailandesos (l'anomenat esquema nominee) és un delicte penal segons l'article 96 bis del Land Code Act, amb sancions de fins a 20.000 THB i/o fins a 2 anys de presó. Si es demostra l'ús d'un nominee, la Land Office pot anul·lar directament els drets de propietat de la societat tailandesa implicada, i el comprador estranger pot perdre alhora la propietat i el capital invertit. La responsabilitat penal afecta totes dues parts de la transacció.
A partir de l'1 d'agost de 2026, el Department of Business Development (DBD) exigirà als accionistes tailandesos de societats amb inversió estrangera presentar tres mesos de documentació financera (extractes bancaris, per exemple) per demostrar una capacitat d'inversió real. Aquesta mesura forma part d'una campanya més àmplia contra els nominees als sectors immobiliari, hoteler i de resorts.
On es concentren les inspeccions?
La costa oest de l'illa concentra la major part de l'escrutini: Rawai, Cherngtalay i Bang Tao, així com Layan i Kamala, són les zones amb més densitat de transaccions vinculades a compradors estrangers i vil·les registrades mitjançant societats tailandeses. Si el vostre projecte d'inversió apunta cap a aquestes àrees, val la pena assumir que la documentació serà revisada amb lupa.
Com queden els preus i la rendibilitat?
Malgrat, o precisament gràcies a, aquest control més estricte, els projectes transparents estan pujant de preu. El preu mitjà per metre quadrat a Phuket ha arribat als 85.000-130.000 THB en el segment de condominis a primera línia de platja. La rendibilitat mitjana del lloguer per a condominis freehold se situa entre el 5% i el 7% anual, xifres que col·loquen l'illa entre els mercats més atractius del sud-est asiàtic.
A nivell d'entrada, un estudi a primera línia de platja a Nai Harn o Kata comença al voltant de 3,5-4,5 milions de THB (uns 100.000-130.000 USD). Un pis d'una habitació en projectes premium a Bang Tao arrenca des de 7-8 milions de THB.
Tailàndia, per cert, ha pujat sis posicions en dos anys i ara ocupa el lloc 36 al JLL Global Real Estate Transparency Index 2024, un indicador que reforça la idea que el mercat s'està professionalitzant.
I les vil·les? El camí legal del leasehold
Per a qui vol una vil·la amb jardí i piscina, l'estructura legal habitual continua sent el leasehold a 30+30+30 anys. En la pràctica, la propietat sol dividir-se en dues parts: un contracte de leasehold registrat per al terreny i un títol freehold separat per a la construcció, sense que això impliqui un paquet automàtic conjunt. Confirmar que aquest leasehold estigui degudament inscrit a la Land Office és un pas imprescindible abans de firmar.
Hi ha alguna novetat legal en marxa?
El govern tailandès està estudiant una proposta per permetre als estrangers comprar fins a 1 rai de terreny (1.600 m²) amb una inversió mínima de 40 milions de THB. De moment, aquesta llei encara no s'ha aprovat, així que segueix sent només una possibilitat de futur, no una opció disponible avui.
Quins impostos i costos cal preveure?
En una compra de revenda, els costos habituals inclouen la taxa de transferència (2%), l'impost específic sobre negocis (3,3% si es ven dins dels 5 anys posteriors a la compra), l'impost de timbre (0,5%) i la retenció fiscal. Com es reparteixen aquests costos entre comprador i venedor es negocia al contracte. A més, les operacions de terrenys per sobre de 5 milions de THB ara reben un escrutini addicional sobre l'origen dels fons i la titularitat real, sobretot quan hi intervenen matrimonis mixtos, menors d'edat o societats controlades per estrangers.
Com protegir-se com a comprador
Tres passos concrets abans de firmar res:
- Comprar només condominis freehold de promotors que confirmin i puguin demostrar la quota disponible del 49%.
- Per a vil·les, exigir sempre una estructura de leasehold registrada formalment a la Land Office.
- Contractar un advocat independent (no vinculat al venedor) que verifiqui el títol Chanote i tot l'historial del terreny.
A Immobles a Tailàndia acompanyem precisament aquest procés: verificació de quota, revisió de contractes i connexió amb advocats independents a Phuket, perquè la decisió final sigui vostra, però informada.
Val la pena comprar ara o esperar?
Paradoxalment, un control més estricte fa el mercat més segur, no més arriscat. Els preus de les propietats legalment conformes estan pujant a mesura que la demanda es desplaça del segment gris cap al transparent. Esperar sol significar pagar més per la mateixa propietat sis mesos després.
Font: Nation Thailand
El reforç del control a Phuket no és una amenaça per a l'inversor ben preparat, és un filtre que neteja el mercat d'esquemes tèrbols i fa pujar el valor dels actius que compleixen la llei. Treballeu amb canals verificats, contracteu un advocat qualificat i trieu projectes amb documentació completa.