Si estàs pensant a comprar o ja tens una propietat a Phuket, hi ha una notícia que no pots ignorar: les autoritats tailandeses han obert una investigació sobre 361 empreses sospitoses d'utilitzar testaferros tailandesos (nominees) per amagar la propietat real d'estrangers. No és un simple control rutinari, és el canvi de política més seriós que ha viscut l'illa en els últims anys, i afecta directament qualsevol català o europeu amb interessos immobiliaris a la zona.
Per què ha esclatat tot això ara?
Tot va començar arran d'un incident força mediàtic prop de Chabad House, que va disparar les alarmes de la policia i d'immigració. A partir d'aquí, les autoritats provincials de Phuket van engegar una auditoria massiva de societats sospitoses d'operar amb estructures de testaferro o sense les llicències corresponents. El resultat: més de 361 empreses sota revisió.
El problema de fons és senzill d'entendre. La Foreign Business Act de 1999 (la llei tailandesa que regula la participació estrangera en negocis) limita la propietat estrangera de terrenys i el control d'estrangers en determinades categories de negoci. Durant dècades, molts inversors van esquivar aquesta limitació utilitzant 'nominees': ciutadans tailandesos que figuren formalment com a propietaris de les accions però que, a la pràctica, no exerceixen cap control real sobre l'empresa. Les autoritats sempre ho havien sabut, però l'aplicació de la llei era selectiva. Això s'ha acabat: ara la fiscalització és coordinada, sistemàtica i pública.
Quina magnitud té la investigació?
La xifra no és testimonial. Segons The Phuket News, les operacions relacionades a Phuket, Krabi i Phang Nga ja han generat 59 ordres de detenció i 48 sospitosos detinguts, entre els quals hi ha 27 ciutadans tailandesos i 21 estrangers de països com Israel, França, Polònia, Suïssa, Sud-àfrica, el Regne Unit i els Països Baixos. Els investigadors han identificat 89 parcel·les de terreny amb un valor superior als 1.05 mil milions de bahts repartides entre les tres províncies, dels quals uns 231 milions de bahts es concentren només a Phuket.
Segons The Nation Thailand, les operacions regionals més àmplies a Phuket, Krabi i Phang Nga han inspeccionat 76 empreses i 89 parcel·les valorades en més d'1.05 mil milions de bahts, amb un resultat de 59 ordres de detenció.
Resposta ràpida per a qui té pressa
- Més de 361 empreses a Phuket estan sota revisió per sospita d'ús de testaferros estrangers
- La investigació es va originar arran d'un incident prop de Chabad House, que va atreure l'atenció de la policia i d'immigració
- Els controls afecten tant les estructures de propietat com la validesa de les llicències d'operació
- Qui incompleix la llei s'enfronta a sancions penals segons la Foreign Business Act: multes de fins a 1 milió de bahts i penes de presó de fins a 3 anys
- Els accionistes tailandesos que actuen com a testaferros tenen la mateixa responsabilitat penal, amb multes de fins a 1 milió de bahts i/o presó
- Es recomana als propietaris estrangers auditar les seves estructures corporatives i migrar cap a formats de propietat legals (lloguer a llarg termini o condomini en règim de freehold dins de la quota estrangera)
Quin marc legal regula la propietat estrangera a Tailàndia?
Aquests són els punts clau que tot comprador estranger hauria de tenir clars:
- La Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) és la llei principal que restringeix la participació estrangera en negocis, amb desenes d'activitats restringides, incloent comerç i alguns serveis
- El Department of Business Development (DBD) va registrar més de 12.000 empreses amb participació de capital estranger a Phuket el 2025, i estimacions de mercat apunten que entre un 15% i un 25% podrien tenir estructures problemàtiques
- El Land Code Act prohibeix als estrangers ser propietaris directes de terrenys, amb una excepció per a inversions aprovades pel BOI de 40 milions de bahts o més, que permet adquirir drets sobre fins a 1 rai (1.600 m²) de terreny residencial
- El termini màxim de lloguer (leasehold) per a estrangers és de 30 anys, renovable i inscrit al Land Department
- Els estrangers poden ser propietaris en règim de freehold de fins al 49% de la superfície total de qualsevol projecte de condomini
- La fiscalització del 2026 és, per primera vegada a Phuket, una operació conjunta i coordinada entre policia, immigració i el Department of Business Development
Com afecta això si vols comprar un pis o una vil·la a Phuket?
Aquí ve la bona notícia per a qui compra amb els papers en regla: si el teu pis està registrat directament a nom teu com a persona física, dins la quota del 49% de freehold, la investigació no t'afecta. L'objectiu de la campanya són les empreses creades per esquivar les restriccions de propietat de terrenys i negocis, no els compradors individuals de condominis.
Pel que fa a les vil·les, la situació és diferent perquè no es pot ser propietari del terreny com a estranger, només de la construcció. L'estructura legal més habitual continua sent el lloguer a 30 anys, renovable i inscrit al Land Office, combinat amb la propietat en freehold de l'edifici. És exactament el tipus d'estructura que, ben fet amb assessorament legal, queda totalment al marge d'aquesta crisi.
Preguntes freqüents
Què és exactament un esquema de testaferro (nominee) a Tailàndia?
És una estructura en què un ciutadà tailandès figura formalment com a titular majoritari d'una empresa (normalment el 51% o més), mentre que en realitat és un estranger qui aporta els diners i qui pren totes les decisions. Això vulnera directament la Foreign Business Act quan l'empresa opera en sectors restringits sense una Foreign Business License.
Quines sancions s'apliquen si es descobreix un esquema de testaferro?
Els estrangers implicats s'enfronten a multes d'entre 100.000 i 1.000.000 de bahts i/o penes de presó de fins a 3 anys. Els testaferros tailandesos tenen sancions equivalents. A més, les empreses poden ser liquidades forçosament, i els estrangers implicats corren el risc de deportació i de quedar a la llista negra per no poder tornar a entrar al país.
Aquesta campanya afecta els propietaris de pisos (condominis)?
No, sempre que la unitat estigui registrada directament a nom d'una persona física estrangera dins la quota del 49% de freehold. La investigació té com a objectiu les empreses utilitzades per esquivar les restriccions de propietat de terrenys i negocis, no els compradors individuals de condominis.
Puc ser propietari legal d'una vil·la a Phuket com a estranger?
No pots ser propietari del terreny on hi ha la vil·la, però sí de la construcció en si. L'estructura legal més habitual és un lloguer a 30 anys, renovable i inscrit al Land Office, combinat amb la propietat en freehold de l'edifici.
Com puc saber si la meva estructura empresarial es podria considerar un esquema de testaferro?
Els investigadors busquen senyals d'alerta clars: accionistes tailandesos que no poden justificar l'origen dels fons amb què van comprar les accions, cap implicació real en la gestió, cap repartiment de dividends, i documents signats exclusivament per la part estrangera. Es recomana molt fer una auditoria legal independent amb un advocat tailandès amb llicència.
Què he de fer si el meu negoci ja està estructurat amb un testaferro?
Contacta amb un advocat amb llicència com més aviat millor. Les opcions inclouen sol·licitar una Foreign Business License quan l'activitat ho permeti, reestructurar el negoci amb un soci tailandès genuí, vendre la participació o liquidar l'empresa. Cada dia que es retarda la decisió augmenta l'exposició legal.
Aquests controls s'estendran més enllà de Phuket?
Molts analistes veuen Phuket com una regió pilot. Operacions similars ja s'han estès a Krabi i Phang Nga, i s'esperen noves campanyes a Koh Samui, Pattaya i Chiang Mai, zones on la concentració de negocis estrangers també és alta.
Aquesta campanya farà pujar o baixar els preus a Phuket?
A curt termini, és probable que apareguin més propietats a la venda de propietaris que volen sortir d'estructures de risc, cosa que pot obrir oportunitats per a compradors que utilitzin formats de propietat legítims. A mitjà termini, una fiscalització més estricta millora la transparència del mercat i, en general, dona suport als preus del segment que compleix plenament la normativa.
Com puc invertir de forma segura a Phuket el 2026?
Hi ha tres vies contrastades: comprar un pis en règim de freehold dins la quota del 49%, assegurar un lloguer a 30 anys sobre terreny i vil·la, o invertir a través del programa BOI amb un compromís mínim de 40 milions de bahts. Totes tres requereixen una diligència deguda (due diligence) legal abans de signar cap contracte.
El missatge per als inversors és clar: l'època de les estructures de propietat en zona grisa a Phuket s'està acabant. L'onada de fiscalització del 2026 no és una acció aïllada, sinó l'inici d'un enduriment sistemàtic. Els qui reestructurin la seva propietat ara protegeixen el seu patrimoni; els qui esperin es juguen tant el negoci com la inversió. Des d'Immobles a Tailàndia recomanem sempre partir d'estructures 100% legals des del primer dia, precisament per no haver de patir per aquest tipus de canvis normatius.
Font: The Phuket News