Imagineu-vos un país sencer on, de cada deu pisos que veieu, un està completament buit. Això és exactament el que passa avui a Tailàndia, i és una xifra que hauria de fer aixecar celles a qualsevol català que estigui pensant a comprar un condomini a Bangkok sense haver fet prèviament els deures.
La resposta ràpida
Tailàndia té 1,64 milions d'unitats residencials buides, la sobreoferta més gran de la seva història, amb un valor conjunt de 3,45 bilions de bahts (uns 96.000 milions de dòlars), una xifra comparable al PIB anual de tot Sri Lanka. El problema, però, no afecta per igual tot el país: es concentra sobretot als afores de Bangkok i a províncies industrials del centre de Tailàndia, mentre que mercats turístics com Phuket o Koh Samui es mantenen força blindats gràcies a la demanda estrangera constant i a la manca física de sòl. Per a qui vulgui invertir-hi, la lliçó és clara: cal buscar rendibilitat de lloguer real, no pas la vella recepta d'especular amb el preu.
Per què hi ha tants pisos buits?
El mercat immobiliari tailandès ha funcionat durant dècades amb una lògica molt concreta: el promotor construeix, l'especulador revèn abans que s'acabi l'obra, i el comprador final arriba el darrer, si és que arriba. Mentre l'economia creixia, aquest joc feia ric a tothom. Però des del 2022 el creixement de preus en el segment de masses s'ha frenat, el poder adquisitiu de la classe mitjana tailandesa ha caigut, i els tipus hipotecaris han pujat. El resultat és un magatzem gegant de pisos que ningú vol ni comprar ni llogar.
Un informe de Better-than-Freehold, citant BAM (el principal gestor tailandès d'actius en dificultats), confirma que el mercat encara no ha tocat fons: hi ha uns 700.000 pisos sense vendre perseguint menys de 100.000 llars amb capacitat real de compra, un desajust de gairebé set vegades entre oferta i demanda solvent. Aquí és precisament on hi ha marge per negociar bons descomptes, però només si es compra amb estructures de propietat totalment conformes a la llei, tenint en compte que Tailàndia ha endurit molt les normes contra els testaferros (nominee arrangements).
Quina és la magnitud real del problema?
- L'escala: 1,64 milions d'unitats buides sobre un parc total tailandès d'uns 17 milions de propietats. La taxa de vacant supera el 9%, per sobre del llindar del 5-7% que la majoria d'analistes internacionals consideren crític.
- Bangkok i els seus afores generen la major part de l'excés. Es calcula que fins a un 40% dels pisos buits es troben en projectes de masses (estudis i pisos d'una habitació per sota de 3 milions de bahts) en zones sense infraestructures desenvolupades.
- El mecanisme de sobreproducció: els promotors tailandesos construeixen des de fa anys basant-se en vendes sobre plànol abans fins i tot de començar les obres. Compradors especuladors paguen entre un 10% i un 20% d'entrada esperant revendre abans de l'entrega. Quan el mercat s'alenteix, aquests pisos es queden sense comprador ni llogater.
- Un buit fiscal notable: Tailàndia no té cap impost efectiu sobre l'habitatge buit. L'impost sobre terra i edificació introduït el 2020 té un tipus de només 0,02-0,3% del valor taxat, insuficient per pressionar els propietaris a vendre o llogar.
- L'ocupació de la quota estrangera és molt desigual: en projectes de primer nivell a Phuket i al centre de Bangkok, la quota del 49% de propietat estrangera s'esgota completament, mentre que als condominis d'afores l'absorció estrangera només arriba al 5-15%.
- La resposta del govern encara està pendent: les autoritats discuteixen restringir nous permisos de construcció a zones amb sobreoferta i aplicar un impost progressiu a propietaris de múltiples immobles, però encara no s'ha aprovat cap llei concreta.
- La rendibilitat bruta mitjana de lloguer en pisos d'afores de Bangkok de segment massa ha caigut fins al 3-4% anual, mentre que les viles i condominis de Phuket ofereixen de manera consistent un 6-8% gràcies al lloguer de curta durada.
Per què Phuket juga amb unes altres regles
El mercat resort de Phuket, Koh Samui i Pattaya no s'assembla gens al de Bangkok. Aquí la demanda ve marcada per compradors estrangers i per l'arribada de turistes, que el 2025 va superar els 36 milions de persones. El sòl a les illes és físicament limitat i la nova construcció topa amb regulacions mediambientals estrictes. Els compradors estrangers dominen clarament el segment de viles de luxe a tot Phuket, amb Koh Samui i Koh Phangan destacant per una activitat compradora estrangera especialment alta; les viles superen cada cop més els condominis entre compradors internacionals benestants que prioritzen l'estil de vida, promotors de confiança i el potencial de rendibilitat via lloguer.
Des d'Immobles a Tailàndia veiem cada dia com els nostres clients catalans distingeixen ja aquestes dues Tailàndies: la dels pisos d'afores de Bangkok, plens d'oferta i sense demanda real, i la de Phuket, on el sòl escasseja i la demanda estrangera segueix ferma.
Preguntes freqüents
Vol dir aquesta xifra d'1,64 milions de pisos buits que els preus s'enfonsaran a tot Tailàndia?
No de manera generalitzada, però sí dins de segments concrets. Els condominis de masses als afores de Bangkok, a Nonthaburi i a Samut Prakan ja mostren estancament de preus i descomptes del 10-15% sobre el preu de sortida. El segment premium i les propietats resort mantenen l'estabilitat de preus.
Quins districtes de Bangkok tenen més risc?
La sobreoferta més greu es troba a la perifèria: Bang Na, Rangsit, Bang Yai i Lat Krabang, zones de desenvolupament massiu lluny de les estacions centrals del BTS/MRT. Districtes centrals com Silom, Sathorn i Sukhumvit (des de Nana fins a Phrom Phong) funcionen molt millor.
Val la pena comprar propietat a Tailàndia el 2026?
Sí, però amb precisió quirúrgica. Les propietats resort amb rendibilitat de lloguer demostrada, els pisos al centre de Bangkok a prop de les estacions de transport, i les viles amb vistes al mar a Phuket segueixen sent categories atractives. El segment de masses comprat purament per revenda especulativa, no.
Com afecta aquest excés de pisos buits a la rendibilitat del lloguer?
De manera directa i negativa. La sobreoferta empeny a la baixa els preus del lloguer. En districtes saturats, els propietaris es veuen obligats a rebaixar els lloguers demanats entre un 15% i un 25% per sota de les seves expectatives inicials, només per aconseguir un inquilí.
Introduirà Tailàndia un impost sobre l'habitatge buit?
Les discussions continuen obertes, però no s'ha aprovat cap llei concreta per al 2026. L'actual impost sobre terra i edificació és massa baix per empènyer els propietaris a vendre o llogar els pisos buits.
En què es diferencia el mercat resort de Phuket del de Bangkok?
En tres factors clau: sòl limitat, demanda estrangera (que arriba fins al 70% dels compradors en el segment premium), i rendibilitats de lloguer altes gràcies al lloguer de curta durada. Phuket queda fora de la zona de sobreoferta, i Knight Frank Thailand preveu que la competència s'intensificarà pels projectes de condominis sobre plànol llançats durant els darrers 3-4 anys.
Quin és el pressupost mínim per a una inversió relativament segura?
Al segment resort de Phuket, l'entrada comença al voltant de 5-7 milions de bahts (uns 140.000-200.000 dòlars) per a un condomini amb gestió de lloguer. Al centre de Bangkok, els pressupostos comencen entre 4 i 6 milions de bahts per a un estudi o pis d'una habitació a prop d'estacions del BTS.
Poden els estrangers comprar propietat a Tailàndia directament?
Els estrangers poden comprar condominis en règim de propietat plena (freehold) dins la quota del 49% per projecte. Les viles i cases sol adquirir-se mitjançant contractes de lloguer de llarga durada de 30 anys amb opcions de renovació, o a través d'una societat tailandesa, i cal assegurar-se sempre del compliment total de les normes sobre origen de fons i sobre l'ús de testaferros.
Recomanació principal: eviteu el segment de condominis de masses als afores de Bangkok. Centreu-vos en propietats amb rendibilitats de lloguer demostrades per sobre del 6% en zones resort o en projectes premium del centre de Bangkok. Verifiqueu sempre l'ocupació real de la quota estrangera i les dades de rendiment del lloguer abans de signar cap contracte.
Font: Bangkok Post
Esteu pensant a invertir a Tailàndia? Els nostres experts a Immobles a Tailàndia us ajudaran a trobar la propietat perfecta.