Resposta ràpida: què ha canviat i què no
Si esteu mirant pisos a Phuket o Pattaya, la pregunta clau és senzilla: la quota del 49% de propietat estrangera en condominis a Tailàndia no s'ha modificat el 2026. Cap llei que l'ampliï fins al 75% ha estat aprovada ni presentada al parlament. El que sí que ha canviat és l'impost de transferència: des de l'1 de juliol de 2026 s'aplica un 0,01% en lloc del 2% habitual, però només per a ciutadans tailandesos. Els compradors estrangers continuen pagant el 2% complet, sense excepcions.
Aquest detall s'ha perdut en bona part del màrqueting i de les converses a xarxes socials, on alguns anuncis parlaven d'una 'rebaixa per a tothom'. No és així, i la diferència no és menor: en una propietat valorada en 10 milions de THB, pagar el 2% en lloc del 0,01% suposa 199.000 THB més (uns 5.700 USD). No és un detall administratiu, és una xifra real que apareix a la vostra escriptura final.
La quota del 49%: d'on ve i per què continua vigent
Aquesta norma no és cap novetat de darrera hora. Ve directament de la Llei de Condominis de 1979, i tot i les diverses esmenes que ha tingut al llarg de les dècades, el principi de fons mai ha canviat: els estrangers poden tenir títol de propietat plena (freehold) sobre un pis, però la suma de superfície en mans estrangeres dins d'un mateix edifici no pot superar el 49% de la superfície total venible. El 51% restant ha d'estar en mans de ciutadans tailandesos o de societats amb majoria tailandesa.
Aquest sostre crea una escassetat real. A promocions cotitzades de Phuket, Pattaya i Bangkok, la quota estrangera sovint s'exhaureix abans que l'edifici estigui acabat. Si arribeu tard, les opcions que queden són constituir una societat tailandesa (amb els seus riscos legals i de compliment normatiu) o optar per un lloguer de llarga durada (leasehold) de 30 anys. Cap de les dues opcions té el mateix pes que la propietat plena.
Un detall pràctic per a qui compra a Phuket: la quota de propietat estrangera es calcula per superfície de sòl, no pel nombre d'unitats. Això vol dir que unes poques unitats grans poden esgotar la quota d'un projecte molt més ràpid del que sembla a primera vista. Per això és imprescindible demanar per escrit a la promotora o a l'oficina de gestió (juristic office) quina proporció de propietat estrangera queda disponible, i verificar-ho de manera independent a l'Oficina de Terres (Land Office) abans de fer cap dipòsit.
I la quota del 75%? Per què encara és només un rumor
El debat sobre pujar la quota fins al 75% va començar el 2024, quan el govern de Srettha Thavisin va llançar un paquet de mesures per atreure capital estranger a l'economia tailandesa. En paral·lel, es va explorar la possibilitat d'establir contractes de lloguer de fins a 99 anys per a estrangers. Totes dues propostes van generar resistència entre sectors de la societat tailandesa, que van advertir que ampliar la propietat estrangera empenyeria els preus cap amunt i deixaria els compradors locals fora del seu propi mercat.
A mitjans de 2026, cap de les dues iniciatives havia avançat cap a una llei formal. Fonts properes al govern tailandès descriuen ambdues propostes com 'en estudi', una expressió que a la pràctica pot significar anys de retard, o cap canvi. Si esteu estructurant una compra pensant en una futura ampliació de quota, en realitat esteu apostant per un calendari que ningú pot confirmar.
Pel que fa als contractes de lloguer, el termini màxim legal a Tailàndia continua sent de 30 anys. La idea d'un leasehold de 99 anys existeix només sobre el paper i no s'ha adoptat en cap llei.
L'impost de transferència reduït: la lletra petita que compta
El decret de la Gaseta Reial publicat l'1 de juliol de 2026 va rebaixar l'impost de transferència al 0,01%, i diverses fonts en anglès i regionals ho van difondre com un descompte general per a tots els compradors. Alguns agents immobiliaris van arribar a anunciar 'impost de transferència del 0,01% per a tothom'. Això és senzillament inexacte: el text legal del decret limita el benefici als ciutadans tailandesos que compleixin els requisits.
Per a un inversor estranger que compri un pis a nom propi, el càlcul és directe: es paga el 2% d'impost de transferència sobre el valor taxat de la propietat, sense excepcions. També s'ha rebaixat al 0,01% la taxa de registre hipotecari, però igualment només per a ciutadans tailandesos.
Aquesta reducció està vigent des de l'1 de juliol de 2026 fins al 30 de juny de 2027, i només s'aplica a compradors tailandesos que compleixin les condicions.
Un avantatge amagat a l'hora de revendre
Hi ha un aspecte menys evident d'aquesta nova estructura de taxes: si veneu el vostre pis a un comprador tailandès dins la finestra de descompte (fins al 30 de juny de 2027), l'estalvi d'aquest comprador en l'impost de transferència pot fer que la vostra propietat sigui més competitiva al mercat de segona mà. En una unitat valorada en 5 milions de THB, l'estalvi del comprador arriba a uns 100.000 THB, una xifra que pot convertir-se en un argument de pes a l'hora de negociar el preu final.
Taula resum de les regles vigents el 2026
| Aspecte | Situació el 2026 |
|---|---|
| Quota de propietat estrangera en condominis | 49% de la superfície total venible |
| Proposta de quota al 75% | En estudi, sense llei presentada al parlament |
| Impost de transferència, comprador estranger | 2% sobre el valor taxat |
| Impost de transferència, comprador tailandès | 0,01% (de l'1/7/2026 al 30/6/2027) |
| Taxa de registre hipotecari, tailandesos | 0,01% |
| Termini màxim de leasehold | 30 anys |
| Proposta de leasehold de 99 anys | No adoptada, només sobre el paper |
Font: ReloSale
Preguntes freqüents
Pot un estranger comprar un pis a Tailàndia el 2026?
Sí. Els estrangers poden obtenir títol de propietat plena (freehold) sobre un pis dins la quota del 49% de la superfície total venible d'un projecte. El pagament s'ha de fer en divisa estrangera a través d'un banc tailandès, el qual emet un document de Transferència de Canvi Exterior (FET) imprescindible per registrar la propietat.
És veritat que la quota s'ha ampliat fins al 75%?
No. A l'agost de 2026, la quota continua fixada al 49%. Existeix una proposta per pujar-la fins al 75%, però no s'ha redactat cap projecte de llei ni s'ha presentat al parlament.
Quin impost de transferència paga un comprador estranger?
El 2% estàndard sobre el valor taxat de la propietat. El tipus reduït del 0,01%, vigent de l'1 de juliol de 2026 al 30 de juny de 2027, s'aplica únicament a ciutadans tailandesos.
Què passa si la quota estrangera d'un projecte ja està exhaurida?
En aquest cas, els compradors estrangers queden limitats a un leasehold de 30 anys o a constituir una societat tailandesa, dues opcions que comporten més limitacions i riscos legals que la propietat plena en freehold.
Val la pena esperar a una possible llei del 75% abans de comprar?
Esperar una legislació incerta és una estratègia arriscada, perquè propostes similars a Tailàndia poden quedar-se anys 'en estudi' sense avançar. Té més sentit prendre decisions basant-se en les regles vigents ara mateix. A Immobles a Tailàndia us podem ajudar a verificar la quota disponible d'un projecte concret abans de fer cap dipòsit.