La resposta directa per a qui té pressa
Tailàndia actualitzarà la metodologia cadastral el 2026 per tancar la bretxa entre els valors oficials del sòl i els preus reals de mercat, que en alguns districtes arriba al 300%. L'entrada en vigor prevista dels nous valors és el cicle de revisió del 2027. Qualsevol comprador d'immobles a Phuket, Bangkok o Koh Samui que tanci una operació abans d'aquella data ho farà encara amb les tarifes de transferència actuals, molt inferiors a les que s'espera que resultin de la reforma.
Per què hauries d'estar pendent d'aquesta reforma
Si ets català i estàs pensant a comprar un apartament o una vil·la a Phuket, probablement ja saps que Tailàndia té una fiscalitat immobiliària sorprenentment baixa comparada amb Espanya o França. Però el mercat tailandès porta anys funcionant amb una anomalia estructural: els valors cadastrals oficials -els que serveixen de base per calcular impostos i despeses de transmissió- estaven molt per sota dels preus reals de mercat. Això acabarà canviant.
El Departament del Tresor de Tailàndia ha engegat una revisió profunda de la metodologia d'avaluació del sòl. L'objectiu és clar: que els preus cadastrals s'acostin als valors reals de les transaccions. El resultat pràctic és que les despeses de compravenda i els impostos anuals sobre la propietat pujaran a mesura que els nous valors s'apliquin.
La magnitud de la bretxa actual
Per entendre l'impacte de la reforma cal veure de quina distorsió partim:
| Zona | Valor cadastral aproximat | Valor de mercat real | Diferència estimada |
|---|---|---|---|
| Sukhumvit (Bangkok) | 600.000-800.000 THB/square wah | 1.200.000-2.000.000 THB/square wah | x2 o més |
| Bang Tao i Laguna (Phuket) | valor de referència baix | valor de mercat | 2 a 2,5 vegades superior |
| Destinacions turístiques populars | - | - | 40-60% de desviació |
| Districtes de fort desenvolupament a Bangkok | - | - | fins al 300% de desviació |
Aquesta diferència ha permès fins ara estalviar molt en les despeses de transmissió, però també ha generat opacitat i ha facilitat estructures d'optimització fiscal informal que les autoritats tailandeses volen eliminar.
Com funciona la fiscalitat immobiliària a Tailàndia (i com canviarà)
L'impost sobre la terra i els edificis
Des del 2020 existeix l'impost sobre la terra i els edificis (Land and Building Tax), que es calcula sobre el valor cadastral. El tipus per a ús residencial és del 0,01% i per a sòl sense edificar arriba al 0,7%. Si els valors cadastrals pugen, l'impost anual puja proporcionalment, sense que el govern hagi de tocar els tipus impositius.
Per als inversors amb propietats a Phuket o Bangkok, les estimacions apunten a un increment de la càrrega fiscal d'entre el 15 i el 30% en el proper cicle de reavaluació.
La taxa de transmissió en el moment de la compra
Quan compres un immoble a Tailàndia pagues una taxa de transmissió del 2% sobre el valor més alt entre el preu contractual i el valor cadastral. Fins ara, com que el valor cadastral era molt baix, moltes transaccions tributaven per una base molt inferior al preu pagat realment. Quan els valors cadastrals s'alineïn amb el mercat, la base imposable creixerà i les despeses de compra augmentaran.
Per a apartaments en règim de propietat plena (freehold condominium), els càlculs del sector estimen que les despeses totals de transmissió podrien pujar entre un 5 i un 15% respecte als nivells actuals.
El règim d'arrendament a llarg termini
Molts compradors estrangers a Phuket opten per un contracte d'arrendament a 30 anys (leasehold), l'única via legal habitual per a qui no pot accedir a la propietat plena del sòl. Registrar aquest arrendament costa una taxa del 1,1% del total de les rendes durant tot el període. Si el Departament del Cadastre actualitza els valors de referència de lloguer en línia amb les noves valoracions, el cost de registre augmentarà de manera proporcional.
Quines zones notaran el canvi més gran
No tot Tailàndia es veurà afectat igual. Les 77 províncies del país estan incloses en la reforma, però l'impacte serà molt desigual:
- Phuket (costa oest): Bang Tao, Laguna, Kamala, Patong
- Pattaya: Jomtien, Pratumnak
- Koh Samui: Chaweng, Bophut
- Bangkok central: Sukhumvit, Silom, Sathorn
Les zones menys desenvolupades, especialment les de la regió d'Isan (nord-est de Tailàndia), experimentaran canvis molt menors perquè la bretxa entre valors cadastrals i de mercat ja era petita.
La connexió amb la persecució de testaferros
Aquesta reforma no apareix de manera aïllada. Les autoritats tailandeses porten mesos intensificant la persecució de les estructures de titularitat nominal (nominee ownership), amb centenars de detencions i milers d'empreses sota escrutini a Phuket, Krabi, Phang Nga, Bangkok i Chiang Mai. En aquest context, el valor cadastral oficial d'un terreny es converteix en una xifra central en qualsevol revisió de compliment normatiu.
Per als compradors que operen a través d'estructures legalment correctes -apartaments en propietat plena, arrendaments a llarg termini o contractes de superfície (superficies)- un sistema cadastral transparent i alineat amb el mercat és en realitat un avantatge. Elimina l'ambigüitat sobre el valor real dels actius que es posseeixen legalment.
Des d'Immobles a Tailàndia recomanem sempre verificar l'estructura legal de qualsevol operació amb un advocat local especialitzat en dret immobiliari tailandès.
Dates clau i calendari
- 2022-2023: darrer cicle de revisió cadastral completat
- 2026: el Departament del Tresor finalitza la nova metodologia
- 2027: cicle de revisió programat en el qual s'aplicaran els nous valors
- Possibles ajustos provisionals per a determinades províncies abans del 2027
Com consultar el valor cadastral actual d'un terreny concret: les dades oficials estan disponibles al portal del Departament del Tresor (treasury.go.th), amb cerca per número de títol de propietat (chanote). Les oficines locals del Departament del Cadastre (Land Department) també faciliten aquesta informació.
Hauries de comprar ara o esperar?
Depèn del tipus d'operació i de la ubicació:
- Compra d'un terreny o adquisició a través d'empresa tailandesa a Phuket: tancar abans del 2027 et permet liquidar les taxes de transmissió amb el valor cadastral actual, significativament inferior al de mercat.
- Apartament en propietat plena: l'efecte a curt termini és menys pronunciat, però val la pena incorporar l'increment esperat als càlculs de cost total de tinença.
- Arrendament a 30 anys: si el termini es registra abans de l'actualització de valors de referència, el cost de registre es calcula sobre les bases actuals.
En qualsevol cas, la reforma no hauria de paralitzar la presa de decisions. Sobre una rendibilitat bruta per lloguer típica del 5-7% anual a les zones prime de Phuket, l'increment de l'impost anual sobre la terra i els edificis s'estima en 0,1-0,3 punts percentuals menys de rendiment net. És apreciable, però assumible si es preveu des del principi.
Font: Bangkok Post