Si esteu mirant propietats a Phuket, Bangkok o Koh Samui, aquesta notícia us afecta directament: la policia tailandesa acaba de desarticular una xarxa de 33 societats pantalla creades per ciutadans xinesos per adquirir cases de luxe a Bangkok, amb un valor conjunt superior als 1.275 milions de baht (uns 35 milions de dòlars). El mètode és el de sempre: el comprador estranger registra una empresa tailandesa amb accionistes tailandesos de palla (nominees) i, a través d'aquesta societat, compra terrenys i cases eludint la prohibició legal de propietat estrangera directa sobre el sòl.
No és un cas aïllat ni un simple titular. L'abast de l'operació i la repercussió mediàtica envien un missatge clar: les autoritats tailandeses estan intensificant la pressió sobre les estructures de nominees arreu del país. Per a qualsevol inversor internacional que es plantegi comprar a Bangkok o en altres punts de Tailàndia, ara és el moment de fer una valoració de riscos amb els ulls ben oberts, sense deixar-se portar només per un preu atractiu.
Resposta ràpida per als que tenen pressa
- La policia tailandesa ha destapat una xarxa de nominees xinesos: 33 empreses i 33 cases de luxe a Bangkok, valorades en més de 1.275 milions de baht
- El sistema es basava en accionistes tailandesos de palla per esquivar la prohibició de propietat estrangera del sòl, recollida a l'article 86 de la Land Code Act
- Els infractors s'exposen a confiscació de béns, multes i càrrecs penals segons la Foreign Business Act (FBA)
- Aquesta redada s'emmarca en una tendència més àmplia: des del 2024, el Department of Special Investigation (DSI) ha reforçat el control de les estructures de nominees, especialment en el segment de luxe
- Una operació paral·lela a Phuket (fase 3) va afectar 77 empreses i terrenys per valor d'1.053 milions de baht, prova que la pressió va molt més enllà de Bangkok
- Hi ha alternatives totalment legals: apartaments en règim de propietat plena (freehold), arrendament a llarg termini (30+30+30 anys) i estructures vinculades al BOI
Per què ara i no abans? El context legal que cal conèixer
La prohibició de propietat estrangera sobre el sòl ve fixada per l'article 86 de la Land Code Act de 1954. És una llei que fa més de 70 anys que no canvia, i no preveu excepcions ni per a residents ni per a titulars de visats elite.
La Foreign Business Act (1999) limita al 49% la participació estrangera en societats tailandeses dedicades a determinades activitats, incloses les transaccions de terrenys. Les estructures de nominees, en què els accionistes tailandesos no aporten capital real, es consideren directament un delicte.
Segons The Nation Thailand, les propietats investigades es troben en districtes prestigiosos de Bangkok, amb un valor mitjà per casa d'uns 38,6 milions de baht (més d'1 milió de dòlars). Per posar-ho en perspectiva per a un comprador català: estem parlant de xifres properes a les millors zones de Barcelona o Eivissa, però amb un marc legal molt diferent i molt més estricte pel que fa a la titularitat.
L'operació no s'atura a Bangkok: el cas de Phuket
En una operació relacionada, coneguda com a fase 3, desplegada a Phuket, Phang Nga i Krabi, es van mobilitzar més de 500 agents, es van fer 59 detencions, es van escorcollar 60 immobles i es van investigar 77 empreses vinculades a estructures de terrenys i accionariat, amb actius per un valor aproximat d'1.053 milions de baht.
A escala nacional, el control ja ha arribat a més d'11.400 empreses vinculades a estrangers només a Samui i Phangan, amb més de 7.000 revisades a tot el país i més de 850 empreses ja processades, xifra que representa unes pèrdues estimades per a l'estat de 15.000 milions de baht. Per a qui pensava que Phuket quedava 'lluny' del focus mediàtic de Bangkok, aquestes dades demostren el contrari.
Quines vies legals queden obertes per comprar a Tailàndia?
La bona notícia és que hi ha camins totalment legals i consolidats:
- Els estrangers poden ser propietaris legals d'apartaments en règim de propietat plena (freehold), sempre que no s'hagi exhaurit la quota d'estrangers de l'edifici, limitada al 49% de la superfície total
- Entre el 2024 i el 2025 es va debatre una llei que permetria als estrangers comprar fins a 1 rai (1.600 m²) de terreny amb una inversió mínima de 40 milions de baht, però la proposta es va encallar per la resistència política
- Les sancions per esquemes de nominees inclouen multes de fins a 1 milió de baht, penes de presó de fins a 3 anys i la venda forçosa dels béns en un termini de 180 dies, per ordre del Land Department
Per a un comprador català, això vol dir que l'apartament amb títol freehold segueix sent, amb diferència, la via més senzilla i segura. Els xalets amb terreny requereixen estructures d'arrendament ben plantejades des del primer dia.
Preguntes freqüents
Pot un estranger comprar legalment una casa a Tailàndia el 2026?
Un estranger no pot ser propietari directe del terreny on hi ha edificada la casa; la llei prohibeix la propietat de sòl a no residents. Les vies legals passen per ser propietari només de l'estructura construïda mentre s'arrenda el terreny a llarg termini, o comprar a través del cònjuge tailandès amb restriccions específiques. En canvi, els apartaments sí que es poden comprar íntegrament en règim de propietat plena (freehold).
Quins riscos comporta una estructura de nominees?
Els riscos són greus. Més enllà de la confiscació i el procés penal, l'inversor depèn totalment dels accionistes de palla. Aquests 'socis' tailandesos són, legalment, els propietaris de l'empresa i poden vendre actius o substituir administradors en qualsevol moment. En cas de litigi, els tribunals solen fallar a favor de l'estat.
Per què les autoritats han endurit el control ara?
Diversos factors han coincidit alhora. La pujada de preus en el segment de luxe ha atret més atenció mediàtica i social. El discurs polític contra 'vendre terra als estrangers' ha guanyat pes al parlament. A més, el DSI ha rebut més finançament i eines digitals per rastrejar estructures societàries sospitoses, tal com confirmen les operacions per fases que s'estenen de Bangkok fins a Phuket i les illes del sud.
Quins barris de Bangkok estan sota més vigilància?
Les zones prime concentren la màxima atenció: Sukhumvit, Sathorn, Thonglor i les urbanitzacions tancades (moo baan) a les àrees de Bang Na i Ramkhamhaeng. Les propietats valorades per sobre dels 20 milions de baht es marquen automàticament per a revisió.
L'arrendament a llarg termini és una alternativa segura?
L'arrendament a llarg termini (30 anys amb opcions de renovació) és un instrument legal reconegut pel dret tailandès. El primer període de 30 anys queda totalment protegit. La renovació dels dos períodes següents depèn del contracte i de la bona fe del propietari, motiu pel qual és imprescindible tancar un acord legal ben redactat des de l'inici.
Què passa amb la propietat un cop confiscada?
El Land Department emet una ordre de venda forçosa en un termini de 180 dies. Si el propietari no ven voluntàriament, la propietat surt a subasta. L'import obtingut es retorna al propietari un cop descomptades multes i costos, tot i que els preus de subasta solen quedar molt per sota del valor de mercat.
Això només afecta els inversors xinesos?
No. La llei s'aplica a tots els estrangers sense excepció. Ja hi ha hagut casos similars contra ciutadans de Rússia, de països europeus i d'Austràlia, especialment a Phuket i Koh Samui. La xarxa xinesa ha cridat l'atenció per la seva envergadura, però el mecanisme de control és universal, tal com confirmen les operacions paral·leles a Phuket, Phang Nga i Krabi.
Com pot un inversor protegir legalment el seu capital a Tailàndia?
Hi ha tres passos clau. Primer, comprar apartaments en règim de propietat plena dins de la quota del 49% per a estrangers. Segon, si l'interès és per xalets, utilitzar estructures d'arrendament amb un advocat degudament acreditat. Tercer, fer la deguda diligència (due diligence) de cada propietat mitjançant un advocat independent, sense cap vincle amb la promotora.
La conclusió per a qui vol comprar amb tranquil·litat
Aquesta investigació no és una anomalia puntual, sinó part d'una direcció política sistemàtica de les autoritats tailandeses. Les estructures de nominees que van funcionar durant dècades ara comporten un nivell de risc inacceptable per a qualsevol comprador seriós. Per als inversors que planegen una compra a Bangkok o a les illes, l'únic camí sòlid són els formats de propietat estrictament legals.
El mercat tailandès continua sent atractiu: la rendibilitat del lloguer en apartaments se situa entre el 5% i el 7% anual, i el cost d'entrada és una fracció del que caldria pagar a Singapur o Hong Kong. Però la protecció del capital comença sempre per l'estructura correcta de l'operació. Des d'Immobles a Tailàndia recomanem, abans de signar res, revisar cada opció amb assessorament legal independent adaptat al vostre cas.
Font: International Investment