Si tens una vil·la a Phuket registrada a nom d'una societat tailandesa amb un 51% d'accionistes locals, potser ja t'ha arribat la notícia per un grup de WhatsApp abans que per cap advocat: des del maig del 2026, les oficines de terres demanen coses que abans ningú preguntava. D'on surten els diners de l'accionista tailandès. A què es dedica. Per què va pagar la seva participació en efectiu.
No és una llei nova. És, per fi, la infraestructura per fer complir l'antiga.
Què han canviat exactament les circulars del maig del 2026?
El Departament de Terres va enviar tres circulars marcades com a 'molt urgents' a totes les oficines provincials del país. No toquen el Codi de Terres: un estranger continua sense poder posseir terra a Tailàndia, i una societat de majoria tailandesa continua podent-ho fer tècnicament. El que canvia és la verificació. Les oficines ara han de creuar les dades de la societat amb la base de dades del Departament de Desenvolupament Empresarial (DBD), sol·licitar documentació financera i, en alguns casos, fer visites in situ. La llei tècnicament és la mateixa des dels anys noranta; el que ha canviat és que ara hi ha una base de dades connectada darrere de cada finestreta, i abans hi havia una carpeta de paper.
Això no és un anunci retòric més. El Ministeri de l'Interior ja ho havia intentat el 2006, demanant als funcionaris que escrutessin accionistes tailandesos amb ingressos mínims i societats creades just abans d'una compra. La instrucció existia. L'eina per comprovar-ho, no.
A partir de quin import s'investiga l'origen dels fons?
Aquí hi ha la xifra que cal recordar: un pagament en efectiu de 2 milions de THB o més, o un actiu valorat per sobre de 5 milions de THB, activen la investigació sobre l'origen dels fons, els ingressos i la feina de totes les persones implicades en l'operació. Per sota d'aquest llindar, en principi, el procés continua sent el de sempre.
Per sobre, la societat pot quedar marcada com a d'alt risc si hi ha participació estrangera en el capital, l'accionariat o el control per sobre de certs límits. Aleshores arriba la revisió a fons: registre d'accionistes, presentacions al DBD, documents financers, contractes i inspecció física de la propietat.
Un matís important que el Departament remarca explícitament: figurar com a alt risc és un filtre de cribratge, no una declaració de culpabilitat. Una societat marcada no és, per aquest sol fet, presumptament culpable de res. Però sí que haurà de documentar-ho tot.
S'aplica només a compres noves o també a les que ja tinc fetes?
Aquesta és, probablement, la part que sorprèn més compradors amb vil·les comprades fa cinc o deu anys: les circulars s'apliquen també a estructures de propietat existents, no només a les transaccions registrades el 2026. Si la teva vil·la a Koh Samui, Hua Hin o la costa oest de Phuket es va comprar el 2016 a través d'una societat amb el clàssic 51% d'accionistes tailandesos i control real en mans de l'inversor estranger via accions preferents amb drets de vot ponderats, pignoracions d'accions i poders notarials, aquesta estructura no queda protegida pel simple fet d'haver passat el temps.
Això trenca un malentès molt estès entre propietaris de fa anys: la idea que una carta del cònjuge tailandès confirmant que els fons eren personals tanca l'expedient per sempre. Tanca un registre concret, sí. Però no blinda l'estructura de fons si la terra és a nom d'una societat i no a nom seu personalment.
Què li pot passar a un accionista tailandès que actua com a testimoni de conveniència?
Aquí no hi ha marge d'interpretació: l'ús d'accionistes de conveniència (nominees) continua sent un delicte penal segons la Foreign Business Act, amb multes d'entre 100.000 i 1 milió de THB i fins a tres anys de presó, tant per al comprador estranger com per al ciutadà tailandès que accepta fer de testimoni. És precisament per això que trobar algú disposat a signar com a accionista de façana s'ha tornat més car, i probablement continuarà encarint-se.
Paral·lelament, i segons informacions del sector sobre la campanya del 2026, més de 46.000 societats amb participació estrangera ja estan sota auditoria a tot el país per sospita d'estructures de conveniència. Les investigacions en curs cobreixen Phuket, Samui, Koh Phangan i Krabi, on el clàssic esquema del 51% amaga sovint gestió i finançament íntegrament estrangers, i alguns actius vinculats a immobles s'estan reexaminant per possibles qüestions de blanqueig de capitals.
Confiscaran la meva vil·la si la societat és irregular?
Aquí toca ser honestos, perquè és el punt que menys es discuteix obertament. El Codi de Terres permet a l'autoritat ordenar la venda d'una terra adquirida il·legalment dins un termini establert, i forçar-ne la venda si l'ordre no es compleix. A la pràctica, el mercat no ha vist confiscacions massives, i no les esperaria ara tampoc: políticament seria molt costós en un país on els compradors estrangers representen una part significativa de la demanda a les províncies turístiques.
El desenllaç més probable és menys dramàtic però igualment incòmode: una revenda que s'encalla durant mesos mentre una estructura d'alt risc passa la revisió, amb el descompte de preu creixent a mesura que el comprador es fa enrere. No és una confiscació. És simplement que ningú vol comprar un problema.
Societat tailandesa o lloguer registrat a 30 anys: quina opció triar?
Aquesta és la meva recomanació directa, i la dic com a tal: si ara mateix has de triar entre una societat tailandesa i un arrendament de llarga durada registrat per a una casa amb terreny, agafa el lloguer. Un arrendament registrat de 30 anys, inscrit a l'oficina de terres al dors del títol chanote, dona drets més febles que la propietat plena, però no s'ensorra sota una auditoria i no et converteix en part d'un cas penal.
Ara bé, això no vol dir descartar del tot l'estructura societària. Una societat amb operacions reals, socis tailandesos autèntics, capital efectivament desemborsat i diversos anys de presentacions netes, sí que passa la revisió sense problema. El detall és que aquesta societat costa diners de veritat i requereix un negoci real al darrere, no una closca buida creada una setmana abans de la signatura.
Una opció que queda completament fora de tot aquest escrutini: un pressupost de 5-6 milions de THB per a un apartament acabat. Sense societat, sense testimoni de conveniència, sense llindar d'origen de fons activat pel valor de taxació. Simplement no hi ha res a estructurar. La quota del 49% de propietat estrangera sobre un edifici d'apartaments continua sent l'única forma de propietat plena disponible per a un estranger, i segueix sent l'opció més avorrida i, per això mateix, la més segura.
Comparativa ràpida de les tres vies
| Via | Propietat plena? | Risc davant auditoria 2026 | Cost/complexitat |
|---|---|---|---|
| Societat tailandesa (51% thai) | Sí (formalment) | Alt si no hi ha operativa real | Alt, requereix negoci genuí |
| Arrendament registrat 30 anys | No, dret d'ús | Baix, no depèn d'accionariat | Moderat |
| Apartament dins quota 49% | Sí, freehold | Pràcticament nul | Baix, sense estructura |
Què hauria de fer aquesta setmana si ja tinc una vil·la a través d'una societat?
Un pas concret i barat: demana un extracte de la societat al DBD i mira exactament el que veu l'oficina de terres. Costa poc i triga un dia. Comprova qui són els accionistes, com es va pagar el capital, i si hi ha activitat i presentacions reals darrere de l'entitat. A partir d'aquí, la decisió és entre posar la societat en compliment total o convertir la propietat en un arrendament registrat, que sol ser la via més econòmica de cara a una futura revenda.
Una nota pràctica per a qualsevol tràmit aquest any: la transferència de títol a l'oficina de terres exigeix presència personal o un poder notarial redactat estrictament en forma legal tailandesa, i les oficines s'han tornat notablement més estrictes exigint presència personal. Reserva dos o tres dies feiners per a la cua, la taxació i el xec bancari a l'hora de planificar el viatge, i si busques acompanyament en tot el procés, des d'Immobles a Tailàndia podem ajudar-te a valorar quina via s'ajusta millor al teu cas.
Font: Restate.ru