Si estaves pensant a comprar una vil·la a Phuket a través d'una empresa tailandesa amb socis locals "de conveniència", val la pena que llegeixis això abans de signar res. Les autoritats tailandeses investiguen actualment 33 propietats de luxe amb un valor conjunt de 1.270 milions de baht (uns 35 milions de dòlars), totes sota sospita d'utilitzar estructures de testaferro (nominee) per amagar la titularitat real d'un comprador estranger. No és un cas aïllat: forma part d'una onada de control que ja ha comportat detencions i confiscacions a la costa sud del país.
Per als catalans que porten anys mirant d'invertir a Tailàndia, aquest moviment regulador és un toc d'atenció clar. Cal repassar com està estructurada qualsevol compra, pròpia o en curs, abans que la inspecció arribi a la teva zona.
Com funciona (i per què és il·legal) una estructura de testaferro
El mecanisme és senzill d'entendre: un estranger crea una empresa tailandesa (Thai Co., Ltd.) en la qual, sobre el paper, el 51% de les accions pertanyen a socis tailandesos. Aquesta empresa compra el terreny i la casa, però el control real i el benefici econòmic són de l'accionista estranger. Durant dècades això ha funcionat com una "norma gris" del mercat, tolerada de facto. El 2026, però, els reguladors han passat dels avisos a l'aplicació efectiva de la llei.
La base legal és clara: la secció 86 del Codi de Terres tailandès prohibeix als ciutadans estrangers posseir terrenys de manera directa. Utilitzar una empresa tailandesa com a testaferro per esquivar aquesta norma es considera una infracció tant del Codi de Terres com de la Llei de Negocis Estrangers (Foreign Business Act).
Qui investiga i on se centra l'operació
Segons The Nation Thailand, la investigació de les 33 vil·les de luxe està liderada pel Departament de Terres juntament amb el Departament d'Investigacions Especials (DSI), i se centra en els districtes de Pattanakarn i Krungthep Kreetha, a Bangkok.
Un detall important: el focus és en cases i vil·les amb terreny, no en pisos (condominis), perquè el conflicte legal neix precisament de la propietat de la terra, no de la unitat construïda. El valor mitjà de les propietats investigades és d'uns 38,5 milions de baht (aproximadament 1,07 milions de dòlars), xifra que apunta directament al segment de vil·les prèmium.
L'onada de control al sud: Phuket, Phangnga i Krabi
Paral·lelament al cas de Bangkok, hi ha hagut una operació encara més contundent al sud del país. Segons el Bangkok Post i The Phuket News, a Phuket, Phangnga i Krabi es va desplegar un operatiu amb més de 500 funcionaris, 40 ordres de detenció aprovades i 13 ordres d'escorcoll executades.
El resultat: 48 detinguts (27 tailandesos i 21 estrangers), entre els quals hi havia ciutadans d'Israel, França, Polònia, Suïssa, el Regne Unit, els Països Baixos, Rússia i Sud-àfrica. Es van confiscar béns per valor d'uns 1.050 milions de baht, repartits en 89 parcel·les de terreny.
A més, ja el 2025 Tailàndia havia endurit el control de les empreses tailandeses amb participació estrangera, afegint verificacions d'accionistes a través del sistema del DBD (Department of Business Development). No és, per tant, una acció puntual, sinó una tendència consolidada.
Quant de risc hi ha realment a Phuket?
Les estimacions de mercat apunten que fins a un 70% de les vil·les de Phuket en mans de compradors estrangers estan estructurades mitjançant algun tipus d'esquema de testaferro. És una xifra que hauria de fer replantejar a qualsevol comprador català que estigui negociant ara mateix una vil·la a l'illa, especialment si la proposta inclou una empresa tailandesa "ja preparada" amb socis locals que mai no coneixeràs en persona.
Quines sancions es poden aplicar?
| Norma | Sanció |
|---|---|
| Foreign Business Act (1999) | Multa de fins a 1 milió de baht i/o presó de fins a 3 anys |
| Codi de Terres | Venda forçosa del terreny en un termini de 180 dies des de la detecció de la infracció |
| Si no hi ha venda | La propietat passa a mans de l'Estat |
| Esquemes de testaferro (general) | Confiscació de béns, multes de fins a 20.000 baht i procés penal |
Ja hi ha precedents reals: diverses vil·les a Koh Samui van ser confiscades el 2024. No és, doncs, una amenaça teòrica.
Quines són les alternatives legals per comprar a Tailàndia?
La bona notícia és que hi ha vies 100% legals i sense risc de confiscació:
- Comprar un pis (condomini) en règim de freehold: els estrangers poden ser propietaris plens sempre que la propietat estrangera del projecte no superi el 49% de les unitats. Aquest mecanisme està regulat per la Condominium Act i no té cap relació amb els esquemes de testaferro.
- Leasehold (arrendament) a 30 anys: es lloga el terreny per 30 anys amb opció de renovació per dos períodes addicionals, mentre que la construcció es pot registrar a nom del comprador estranger.
- Empresa tailandesa real i legítima: amb socis tailandesos autèntics i activitat empresarial genuïna, sempre amb suport legal seriós, ja que és la via que requereix més diligència.
Un punt clau per als qui busquen pis a Bangkok o Phuket: el mercat de condominis no es veu afectat per aquesta onada de control, ja que el conflicte legal és exclusivament sobre la propietat de terrenys.
És encara un bon moment per invertir a Tailàndia?
Sí, sempre que l'estructura legal sigui la correcta. El mercat de condominis segueix totalment obert als estrangers, les rendibilitats de lloguer a Bangkok se situen entre el 5% i el 7% anual, i les propietats gestionades professionalment a Phuket poden arribar al 8-10%. La clau és treballar amb advocats amb llicència i evitar qualsevol estructura en zona grisa, encara que sembli més barata o més ràpida a curt termini.
A Immobles a Tailàndia recomanem sempre revisar l'estructura legal d'una propietat abans de firmar cap contracte, ja sigui condomini, leasehold o vil·la amb terreny.
Preguntes freqüents
Què és exactament un esquema de testaferro (nominee) a Tailàndia?
Un estranger crea una empresa tailandesa (Thai Co., Ltd.) en la qual el 51% de les accions pertanyen formalment a accionistes tailandesos testaferros. L'empresa compra el terreny i la casa, però el control i el benefici real són de l'accionista estranger. La llei tailandesa ho considera una manera d'esquivar la Foreign Business Act i el Codi de Terres.
Puc perdre una vil·la comprada mitjançant un testaferro?
Sí. Un cop es prova la infracció, un tribunal pot ordenar la venda de la propietat en un termini de sis mesos. Si no es troba comprador, el bé es confisca. Ja hi ha precedents: diverses vil·les a Koh Samui van ser confiscades el 2024.
Com pot un estranger comprar legalment una casa amb terreny a Tailàndia?
L'opció més habitual i segura és el leasehold: es lloga el terreny per 30 anys amb dret a renovar-ho per dos períodes addicionals, mentre que la construcció es pot registrar a nom teu. Una altra via és comprar mitjançant una empresa tailandesa genuïna (no testaferro), amb operacions reals i socis tailandesos legítims, tot i que aquest camí requereix suport legal seriós.
Afectarà aquesta investigació el mercat de pisos (condominis)?
No. Els estrangers tenen dret legal a ser propietaris plens (freehold) d'un pis dins la quota del 49% de propietat estrangera d'un projecte. Aquest mecanisme està regulat per la Condominium Act i no té relació amb els esquemes de testaferro.
Quines zones de Tailàndia tenen més risc?
Phuket, Koh Samui, Pattaya i Hua Hin concentren la major quantitat de vil·les de luxe en mans d'estrangers i, per tant, també la major concentració d'estructures de testaferro i d'activitat inspectora.
Font: The Nation Thailand