Si esteu seguint el mercat immobiliari tailandès des de Catalunya, probablement us heu adonat que el 2026 no és un any qualsevol. Segons el Bangkok Post, 2026 podria convertir-se en l'any amb menys transaccions de la història recent del sector residencial a Tailàndia, i K-Research preveu una caiguda del 20% en les compres estrangeres, la primera davallada anual en cinc anys. Per a qui pensa comprar un pis a Phuket o Bangkok, això no és una simple xifra de titular: és el moment de repensar l'estratègia amb dades a la mà.
Per què cauen les vendes ara mateix?
La desacceleració no és nova, porta dos anys consolidant-se, però les últimes xifres confirmen que el problema s'aprofundeix. Hi ha un excés d'oferta que pressiona els preus a la baixa, mentre que la demanda compradora es manté feble en gairebé tots els segments del mercat.
L'origen cal buscar-lo en el boom constructor de 2018-2022, quan els promotors van llançar desenes de projectes simultàniament pensant sobretot en compradors xinesos. Aquell flux de capital es va enfonsar amb la pandèmia i mai s'ha recuperat del tot, deixant un estoc d'unitats sense vendre que encara pesa sobre el mercat.
Les xifres clau que cal conèixer
- Les vendes de condominis a Tailàndia el 2026 es dirigeixen cap a un mínim històric, segons estimacions d'analistes i previsions del Bangkok Post
- Les compres estrangeres de pisos cauran un 20% el 2026, la primera davallada anual en cinc anys, segons K-Research
- Al primer trimestre de 2026, les transferències a estrangers van caure en tots els indicadors: 3.241 unitats (-17,3%), un valor de transferència de 13.464 milions de baht (-17,9%) i una superfície útil de 141.644 m² (-13,8% interanual)
- Els compradors xinesos han liderat la caiguda, amb un descens del 38,8% en unitats i del 42,9% en valor, arran de les pressions econòmiques i restriccions de liquiditat a la Xina
- La demanda d'altres nacionalitats creix: Rússia puja un 33%, l'Índia un 40% (63 unitats, 353 milions de baht, +23,9% en valor) i Austràlia un 36,1%
- Phuket resisteix millor que Bangkok, gràcies a la demanda de lloguer vinculada al turisme i a l'interès sostingut per les residències de marca (branded residences)
Bangkok: on és el sostre de l'oferta acumulada?
L'estoc de pisos sense vendre a Bangkok s'estima en més de 50.000 unitats, un dels nivells més alts de la darrera dècada. Segons dades de K-Research citades pel Bangkok Post, les transferències a la zona de Bangkok van caure un 35% al primer trimestre de 2026, amb les davallades més fortes vinculades a la menor demanda de compradors xinesos i birmans.
Pel que fa a preus, el preu mitjà d'un pis al centre de Bangkok (Sukhumvit, Silom, Sathorn) oscil·la entre 120.000 i 200.000 baht per m², tot i que els promotors ofereixen descomptes significatius en la fase de reserva.
Un factor legal important a recordar: la propietat estrangera està limitada al 49% de l'espai en règim de plena propietat (freehold) en qualsevol edifici de condominis, segons la llei tailandesa. Això limita la quota disponible per a compradors no residents en molts edificis populars.
Per què Phuket aguanta el cop millor?
El mercat residencial de luxe a Phuket, especialment a la costa oest (Bang Tao, Layan, Kamala i Cherng Talay), es preveu que es mantingui fort el 2026, segons Knight Frank Thailand. Les vil·les superen els condominis en rendiment, ja que els compradors amb més poder adquisitiu prioritzen l'estil de vida i les instal·lacions integrades per sobre del format apartament clàssic.
L'illa funciona amb una dinàmica diferent de la de la capital: els lloguers de temporada a través d'Airbnb i Booking poden generar rendiments anuals del 6-8% amb gestió professional. Ara bé, la competència entre unitats augmenta i les autoritats municipals estan endurint la regulació dels lloguers de curta durada.
Si teniu previst un viatge de prospecció per visitar propietats en persona, val la pena reservar allotjament amb prou antelació, especialment durant la temporada alta, de novembre a març.
Els compradors de condominis a Phuket també tenen accés a visats de llarga estada: un visat renovable d'un any requereix una compra mínima de 3 milions de baht en un pis d'un promotor tailandès, o bé alternatives basades en contractes de lloguer.
Com saber si el mercat ha tocat fons?
Els inversors amb més experiència vigilen un parell d'indicadors molt concrets. El primer és el volum de nous permisos de construcció: si els promotors frenen els llançaments, el mercat comença a absorbir l'excés d'oferta existent. Les associacions del sector a Tailàndia informen que els nous inicis de projectes a Bangkok van baixar durant el primer semestre de 2026.
El segon indicador és l'estabilitat dels preus de lloguer. Mentre els lloguers es mantinguin, un pis segueix generant flux de caixa encara que el valor de capital s'estanqui.
Per a un comprador català, la lectura és senzilla: un mercat a la baixa pot significar preus d'entrada atractius, però comprar en plena tendència descendent també comporta el risc d'una depreciació addicional. La pregunta clau no és si els preus han baixat, sinó on és realment el sostre inferior.
Preguntes freqüents
Val la pena comprar un pis a Tailàndia el 2026?
Depèn de l'estratègia. Per a inversors amb un horitzó de 7-10 anys, la situació actual pot representar un bon punt d'entrada. Per a una revenda especulativa a curt termini, el moment és menys favorable, ja que el mercat encara està en caiguda i és improbable una sortida ràpida i rendible.
Quins districtes de Bangkok estan menys exposats a la caiguda?
Les zones prèmium al llarg de les línies BTS i MRT, com Sukhumvit (estacions d'Asok, Phrom Phong, Thong Lo), Silom i Sathorn, s'han mostrat tradicionalment més resistents que les àrees perifèriques, gràcies a una demanda de lloguer estable per part d'expatriats.
Com pot comprar un pis un estranger a Tailàndia?
Un estranger pot ser propietari d'un pis en règim de plena propietat (freehold) sempre que la propietat estrangera a l'edifici no superi el 49%. Els fons s'han de transferir des de l'estranger en baht tailandesos. El procés de transferència sol trigar entre 30 i 60 dies per a una unitat ja acabada.
Quins impostos paga un propietari estranger d'un pis?
Els costos principals inclouen una taxa de registre de transferència del 2% sobre el valor de taxació (normalment repartida entre comprador i venedor), un impost de segell del 0,5%, i un impost específic sobre l'activitat comercial (specific business tax) del 3,3% si es ven la propietat dins dels primers cinc anys de possessió.
És millor comprar a Bangkok o a Phuket el 2026?
Bangkok és més adequada per a lloguers estables a llarg termini, amb rendiments de l'ordre del 4-5%. Phuket ofereix un potencial de lloguer estacional del 6-8%, però requereix gestió activa i comporta risc de vacants durant la temporada baixa.
Es pot negociar amb els promotors tailandesos?
Sí. En les condicions de mercat actuals, els promotors ofereixen descomptes, mobles gratuïts, plans de pagament sense interessos i altres incentius. Els descomptes reals poden arribar al 10-20% sobre el preu de llista, especialment en projectes acabats amb unitats encara sense vendre.
Hi ha risc real d'un enfonsament total del mercat?
Poc probable. Històricament, el mercat tailandès es corregeix de manera lenta, amb caigudes de preus anuals de l'ordre del 5-10%, més que amb enfonsaments sobtats. Els promotors tendeixen a oferir descomptes i bonificacions abans que retallar formalment els preus de llista.
Quan es recuperarà el mercat de condominis?
La majoria d'analistes no esperen una estabilització abans de la segona meitat de 2027, condicionada a menys llançaments de nous projectes i a una recuperació de la demanda estrangera. Una recuperació completa podria trigar 2-3 anys més.
La caiguda del mercat de condominis a Tailàndia no és una catàstrofe, és una fase més del cicle. Per als inversors amb el cap fred i un horitzó temporal clar, la situació actual obre una finestra d'oportunitat real. La regla de sempre segueix vigent: comprar en ubicacions consolidades, treballar amb promotors amb trajectòria demostrada i calcular sempre el rendiment real del lloguer, en lloc d'apostar-ho tot a la revalorització del capital.
Font: Bangkok Post
Si esteu pensant en invertir a Tailàndia, a Immobles a Tailàndia us podem ajudar a trobar la propietat que s'ajusti al vostre pla i pressupost.